Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу n А70-1401/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

нарушение в статье 8.4 настоящего Договора, начисляются только до наступления срока возникновения у Арендатора права на расторжение настоящего Договора.

Разделом 9 Предварительного договора стороны договорились считать надлежащими уведомления, одобрения, согласия, разрешения или иные подобные сообщения в связи с настоящим Договором (далее - "Уведомления") соответствующие следующим условиям: оформляются в письменном виде за подписью уполномоченного представителя стороны-отправителя и при необходимости с печатью; доставляются нарочным или по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или курьером; считаются полученными: (i) применительно к доставке нарочным и курьером - в момент вручения; (ii) применительно к отправке почтой - в дату вручения согласно уведомлению о вручении (статья 9.1).

Статьей 9.2 Предварительного договора стороны признали юридическую силу только в отношении Уведомлений, направленных в порядке, указанном в статье 9.1 настоящего Договора.

Адреса, номера факсов, адреса электронной почты Сторон для целей статьи 9.1 настоящего Договора, стороны определили в пункте 9.3: Арендодатель: ООО "Упрснабсбыт" Адрес для корреспонденции: 625048, г. Тюмень, ул. Максима Горького, 42 Вниманию: Габриеляна Андраника Арамаисовича, Телефон: [phone], Факс: [phone], E-mail: [email protected]; Арендатор: ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» Адрес для корреспонденции: 125284, г. Москва, ул. Беговая, д. З, стр.1, Вниманию: Колпина Александра Львовича, Телефон: [phone] внутр. 3619, Факс: [phone], E-mail: [email protected].

В силу положений статьи 9.4 Предварительного договора, если какая-либо информация, указанная в статье 9.3 настоящего Договора, в отношении какой-либо Стороны изменяется, Сторона обязана безотлагательно, но не позднее 10 дней с даты такого изменения, уведомить другую Сторону о таких изменениях, после чего все Уведомления по настоящему Договору направляются по такому новому адресу. В случае отсутствия уведомления об изменении информации, указанной в статье 9.3 формы Договора Аренды, Сторона считается надлежащим образом уведомленной при направлении Уведомления по адресу, указанному в настоящем Договоре.

Заключительные положения Предварительного договора, изложенные в разделе 13, содержат, помимо прочего, указание на то, что: настоящий Договор представляет собой полное соглашение Сторон и никакая переписка или устные или письменные договоренности между Сторонами, не отраженные в настоящем Договоре, не имеют силы и являются недействительными (статья 13.1.); настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания уполномоченными представителями Сторон. Срок действия настоящего Договора составляет (и Стороны в любом случае должны подписать Договор Аренды в течение этого срока в соответствии с условиями настоящего Договора) по 01.01.2014 включительно (статья 13.2); настоящий Договор в качестве неотъемлемой части содержит приложение № 5 технические требования на выполнение отделочных работ (статья 13.7).

Кроме того, статьей 14.2 стороны определили, что при возникновении споров, требований и (или) претензий по вопросам, предусмотренным настоящим Договором или в связи с ним, Стороны обязуются предпринять все возможные и разумные меры для урегулирования их путем переговоров, соблюдение претензионного (досудебного) порядка рассмотрения спора является обязательный для Сторон. В случае если спор, требование и (или) претензия не будут разрешены путем переговоров в течение 30 календарных дней со дня направления первого письменного уведомления о существовании спора, требования или претензии, любая из Сторон Договора вправе обратиться в арбитражный суд. При этом, все неразрешенные споры, требования и (или) претензии, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, включая разногласия в отношении его существования, действительности, исполнения или прекращения, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Тюменской области.

13 сентября 2012 года сторонами подписано Дополнительное соглашение № 1 к Предварительному договору, согласно которому стороны пришли к соглашению об увеличении Бюджета Отделки, ставки Постоянной Арендной Платы и Площади Помещений, передаваемых в аренду (увеличена с 26 552 кв.м. до 32 802 кв.м. на 5 и 7 этажах). Кроме того, данным соглашением увеличен гарантийный платеж на сумму 17 799 153 рубля, который согласно положению пункта 2.5 Дополнительного соглашения № 1 арендатор обязан был перечислить в течение 10 рабочих дней с даты получения им счета арендодателя.

23 января 2013 года сторонами подписано Дополнительное соглашение № 2 к Предварительному договору, которым стороны согласовали изменения в статьи 1.2.5, 3.4 и 8.5.1 Предварительного договора, установив срок получения свидетельства о Собственности в отношении Здания (или всех помещений Здания) не позднее 31.05.2013 года.

Во исполнение статьи 6.2 Предварительного договора аренды между ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» и ОАО «Упрснабсбыт», а также между ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт» 28.07.2011 подписаны договоры поручительства № ТНМ-0736/11 и № ТНМ-0734/11 соответственно (т. 1 л.д. 51-58).

Согласно условиям данных договоров ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт» обязались нести солидарную ответственность с ООО «Упрснабсбыт» перед ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» за исполнение ООО «Упрснабсбыт» обязательств по возврату гарантийного платежа в размере 74 256 031 рубль 20 копеек, который будет произведен ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» по Предварительному договору в обеспечение исполнения обязательств ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» по уплате в пользу ООО «Упрснабсбыт» арендной платы и штрафа, указанного в статье 6.1 Предварительного договора аренды (пункты 1.1).

Кроме того, договорами поручительства установлено, что ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» вправе требовать исполнения обязательств по возврату Гарантийного платежа, а также подлежащих уплате процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, в случае просрочки возврата Гарантийного платежа арендодателем по своему усмотрению, как от арендодателя (ООО «Упрснабсбыт»), так и от Поручителей (ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт»), а также от них совместно (пункты 1.3).

При этом указанные договоры поручительства содержат также условие о том, что в случае изменений Предварительного договора или приложений к нему, ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» уведомляет поручителей об изменении таких условий. Поручители подтверждают свое согласие на соответствующее увеличение размера своей ответственности путем проставления подписи уполномоченного лица на Приложении/Изменении/Дополнительном соглашении к предварительному договору соответственно (пункт 2.1).

Сроки действия договоров поручительства определены разделами 4 и содержат условия о том, что они действуют до наступления любого из перечисленных событий: полное исполнение арендодателем (ООО «Упрснабсбыт») обязательств по возврату Гарантийного платежа в срок, указанный в Предварительном договоре; зачет суммы Гарантийного платежа в счет уплаты Обеспечительного платежа по Договору Аренды либо в счет Арендной платы по Договору Аренды; выплата поручителем суммы Гарантийного платежа в полном объеме Кредитору (ОАО «ТНК-ВР Менеджмент») на условиях настоящего Договора; Кредитор не предъявил свои требования в течение года со дня наступления срока исполнения обязательств по возврату Гарантийного платежа; иные случаи, предусмотренные действующим законодательством РФ.

В материалы дела представлены копии платежных поручений № 5780 от 11.08.2011 на сумму 74 256 031 рубль 20 копеек и № 7362 от 21.09.2012 на сумму 21 003 000 рублей 54 копейки, подтверждающих перечисление ОАО «РН Менеджмент» в адрес ООО «Упрснабсбыт» суммы Гарантийного платежа (т. 1 л.д. 49-50).

В связи с нарушением ООО «Упрснабсбыт», по мнению истца, сроков выполнения Отделочных Работ до 15.12.2012 (пункт 4.2 Предварительного договора) и получения Свидетельства о Собственности не позднее 31.05.2013 (пункт 3.4 Предварительного договора в редакции Дополнительного соглашения № 2 от 23.01.2013), арендатор, основываясь на положениях пункта 8.5 Предварительного договора, реализовал право на отказ в одностороннем (внесудебном) порядке от исполнения Предварительного договора и от заключения Договора Аренды, уведомив об этом ООО «Упраснабсбыт» в соответствии с порядком, установленным Договором путем направления в адрес ООО «Упрснабсбыт» 03.10.2013 соответствующего письменного уведомления исх. №158/0156и/м от 09.09.2013 (т. 1 л.д. 59-61).

Данное уведомление содержит также требование о возврате Гарантийного платежа и выплате штрафной неустойки в сумме 251 715 360 рублей, установленной пунктом 8.6 Предварительного договора аренды.

ООО «Упрснабсбыт» в ответ на вышеуказанное уведомление направило в адрес ОАО «РН Менеджмент» письмо исх. 236/2 от 14.10.2013 (т. 1 л.д. 62-64), в котором отказало ОАО «РН Менеджмент» в возврате Гарантийного платежа и выплате неустойки по тем основаниям, что полагает сроки выполнения отделочных работ и получения свидетельства о Собственности не нарушенными со стороны арендодателя, поскольку в соответствии с условиями Предварительного договора аренды они были перенесены по согласованию сторон, в связи с чем, отказ арендатора от Предварительного договора является необоснованным, не влекущим за собой прекращения договорных отношений и обязанность арендодателя по возврату Гарантийного платежа и уплате неустойки.

Письмами № 158/0172 и/м от 14.11.2013 и № 158/0173 и/м от 14.11.2013 (т. 1 л.д. 67-72) ОАО «РН Менеджмент» известило поручителей о неисполнении Арендодателем своих обязательств по возврату Гарантийного платежа и потребовало исполнения за ООО «Упрснабсбыт» обязательства по возврату Гарантийного платежа.

Письмами № 105 от 17.10.2013 и № 63 от 17.10.2013 ОАО «Упрснабсбыт» и ОАО «Тюменьоблснабсбыт» соответственно отказали ОАО «РН Менеджмент» в возврате гарантийного платежа по той причине, что обязательство арендодателя по возврату гарантийного платежа на момент рассмотрения претензии не возникло (т. 1 л.д. 65-66).

Отказ ответчиков по первоначальному иску от удовлетворения претензий ОАО «РН Менеджмент» явился основанием для подачи первоначального искового требования в суд.

ООО «Упрснабсбыт», считая отказ ОАО «РН Менеджмент» от Предварительного договора необоснованным, также обратилось с исковым требованием о признании одностороннего отказа ОАО «РН Менеджмент» от исполнения Предварительного договора недействительным.

Считая отказ ОАО «РН Менеджмент» от Предварительного договора необоснованным, ООО «Упрснабсбыт» после регистрации 20.12.2013 права собственности на подлежащие передаче в аренду помещения за ООО «Упрснабсбыт» (свидетельство о государственной регистрации права 72 НМ 640952, т. 1 л.д. 73) 24.12.2013 со ссылкой на предусмотренный статьей 5 Предварительного договора порядок направило в адрес Арендатора курьерской службой договор аренды для подписания с приложением требуемых документов (т. 16 л.д. 173-174). Данное письмо получено ОАО «РН-Менеджмент» 25.12.2013 (т. 6 л.д. 63-64) и оставлено без ответа.

На основании пункта 8.2.1 Предварительного договора и в связи с неполучением от ОАО «РН Менеджмент» подписанного договора аренды ООО «Упрснабсбыт» письмом № 16 от 25.02.2014 обратилось к ОАО «РН Менеджмент» с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора и от заключения Договора аренды (т. 16 л.д. 175-178).

Письмом № 158/0027 и/м от 06.03.2014 ОАО «РН Менеджмент» указало на отсутствие правовых оснований для одностороннего отказа арендодателя от Предварительного договора, заявленного 25.02.2014, поскольку Предварительный договор уже ранее расторгнут арендатором в одностороннем порядке и с 01.11.2013 прекратил свое действие (т. 16 л.д. 179-180)

Полагая позицию арендатора несостоятельной, а Предварительный договор расторгнутым с 26.03.2014 в одностороннем порядке именно со стороны арендодателя, ООО «Упрснабсбыт» обратилось со встречным исковым требованием к ОАО «РН Менеджмент» о взыскании штрафной неустойки в размере 156 456 328 рублей 26 копеек.

Оценив содержание Предварительного договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу, что данный договор является смешанным и содержит в себе элементы договора подряда и условия предварительного договора. Соответственно правоотношения сторон, связанные с исполнением данного договора должны регулироваться нормами соответствующих статей главы 27 и главы 37 ГК РФ.

Данная позиция суда первой инстанции ошибочна, так как не основана на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.

Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"