Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014 по делу n А75-5427/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

образом, истец обеспечивает, в том числе поступление в здание коммунальных услуг. Исходя из подпунктов 2.2.3. и 2.2.4. договора от 02.07.2008 собственник обязан возмещать управляющей организации расходы по содержанию и обслуживанию свободных площадей на основании выставленных счетов-фактур; предоставлять управляющей организации сведения о том, какие организации и учреждения, на каком правовом основании занимают помещения в здании в течении 10 рабочих дней с момента возникновения оснований права пользования помещениями, а также предоставить копии договоров – правовых оснований пользования помещениями в здании.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО «Аквамир плюс» было известно о том, какие организации и учреждения, на каком правовом основании занимают помещения, поскольку непосредственно ТУ Росимущества в ХМАО-Югре предоставило помещения лишь 3 (трем) лицам: 1) федеральному казенному учреждениею «Центр Государственной инспекции по маломерным судам Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре», 2) Территориальному отделу федеральной службы государственной статистики по ХМАО – Югре, 3) непосредственно истцу – ООО «Аквамир плюс».

ООО «Аквамир плюс», являясь арендатором с 28.08.2008, самостоятельно заключало договоры субаренды с остальными пользователями здания.

ООО    «Аквамир        плюс»        было        известно        о        предоставлении        ТУ Росимущества в ХМАО-Югре федеральному казенному учреждениею «Центр Государственной инспекции по маломерным судам Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре» и Территориальному отделу федеральной службы государственной статистики по ХМАО – Югре, поскольку с указанными лицами имеются заключенные договоры на долевое участие в содержании и обслуживании объекта нежилого фонда.

В материалах дела содержатся 4 (четыре) договора от 02.07.2008 на долевое участие в содержании и обслуживании объекта нежилого фонда: с ООО «Омич» договор № 05/ДСО (т. 3 л.д. 48-49, повторно т. 5 л.д. 31-34), с ООО «ДЕ ЮРЕ» договор № 10/ДСО (т. 3 л.д. 64-65, повторно т. 5 л.д. 26-29, повторно т. 5 л.д. 81-84), с ООО «Фото Про» договор № 01/ДСО (т. 3 л.д. 97-98), с ООО Финансовая компания «Мегатрастойл» договор № 06/ДСО (т. 10 л.д. 5-8).

На основании имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции определил подлежащую взысканию задолженность исходя из размера свободных площадей, обслуживание которых должно быть оплачено ТУ Росимущества в ХМАО-Югре.

В июле 2008 пустовало 637,9 кв.м. х 298 руб. 81 коп. = 190 610 руб. 90 коп.

С 01 по 27 августа 2008 пустовало 637,9 кв.м. х 298 руб. 81 коп. = 190 610 руб. 90 коп. / 31 х 27 = 166 015 руб. 95 коп.

С 28 по 31 августа 2008 пустовало 299,1 кв.м. х 298 руб. 81 коп. = 89 374 руб. 07 коп. / 31 х 27 = 8 649 руб. 10 коп.

С сентября 2008 по июль 2009 пустовало 299,1 кв.м. х 298 руб. 81 коп. х 10 = 893 740 руб. 71 коп.

Всего: 190 610 руб. 90 коп. + 166 015 руб. 95 коп. + 8 649 руб. 10 коп. + 893 740 руб. 71 коп. = 1 259 016 руб. 66 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении заявленных требований, ООО «Аквамир плюс» в апелляционной жалобе настаивает на том, что ответчик обязан нести расходы за обслуживание здания не из расчета пустующих площадей, а исходя из площадей, в отношении которых собственником и пользователями не было заключено договоров на долевое участие в содержании и обслуживании объекта нежилого фонда.

Не соглашаясь с указанным доводом подателя жалобы, суд апелляционной инстанции полагает расчет суда первой инстанции верным.

Как усматривается из расчета суда первой инстанции, из общей площади здания (1235 кв.м) суд за период с 28 августа 2008 года по июль 2009 года исключил помещения, предоставленные ТО Росстат по ХМАО-Югре в оперативное управление (416,4 кв.м), поскольку данные требования являются самостоятельными; помещения, используемые федеральным казенным учреждением «Центр Государственной инспекции по маломерным судам Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по ХМАО – Югре» (55,6 кв.м) по договору безвозмездного пользования от 15.05.2008 и помещения, переданные непосредственно ООО «Аквамир плюс» по договору аренды от 28.08.2008 (463,9 кв.м). Расходы на содержание оставшейся площади – 299,1 кв.м, возложены на ответчика.   

За период с июля 2008 года по 27 августа 2008 года, то есть до заключения договора аренды от 28.08.2008, суд исключил из расчета площади, в отношении которых пользователи (ООО «ДЕ ЮРЕ», ООО «ОМИЧ», ООО «Фото Про» и ООО «Мегатрастойл») заключили с истцом договоры на долевое участие в обслуживании здания (125,1 кв.м).

ООО «Аквамир плюс» в апелляционной жалобе настаивает на необходимости дополнительного включения в расчет площадей, бремя содержания которых надлежит нести ответчику, помещений, в отношении которых пользователи не заключили договоры на долевое участие в содержании, в частности:

- федеральное казенное учреждение «Центр Государственной инспекции по маломерным судам Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по ХМАО – Югре» за период с июля 2008 года по декабрь 2008 года:

- ООО «Аудит Проект» за период с июля 2008 года по сентябрь 2008 года;

- ООО «Перспектива» за период с июля 2008 года по ноябрь 2008 года;

- ООО «Катарсис» за период с июля 2008 года по февраль 2009 года;

- ООО «Финансовая компания «Мегатрастойл» за период с июля 2008 года по октябрь 2008 года.

По общему правилу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды

Аналогичные положения содержатся в статье 695 ГК РФ, согласно которой ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования

Следовательно, в случае передачи имущества в оперативное управление, безвозмездное пользование и аренду бремя содержания переходит к пользователям объектов недвижимости в отношении занимаемых ими помещений.

Федеральное казенное учреждение «Центр Государственной инспекции по маломерным судам Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по ХМАО – Югре», получив нежилые помещения площадью 55,6 кв.м в безвозмездное пользование, обязано нести бремя содержания занимаемых нежилых помещений.

Также самостоятельно обязан нести расходы на содержание недвижимого имущества и истец, использующий помещения площадью 463,9 кв.м по договору аренды от 28.08.2008. Несмотря на предложение суда апелляционной инстанции, мотивов, по которым ООО «Аквамарин плюс» возлагает на ответчика бремя несения расходов на содержание переданных ему помещений, в отсутствие данных условий в договоре аренды, ответчиком не приведено.

Площади, занимаемые ООО «Аудит Проект», ООО «Перспектива», ООО «Катарсис» за период с июля 2008 года по август 2008 года в расчет суда первой инстанции включены в составе свободных помещений, а ООО «Финансовая компания «Мегатрастойл» в течение указанного период имело самостоятельный договор на долевое участие в содержании здания от 02 июля 2008 года (т. 10, л.д. 5-8).

С августа 2008 года перечисленные юридические лица заключили с истцом договоры субаренды занимаемых ими нежилых помещений, что также в силу статей 615, 616 ГК РФ исключает возложение на собственника бремя содержания переданных в субаренду помещений.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что расчет суда первой инстанции не противоречит правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 и от 17.04.2012 № 15222/11, на соответствие которым суд кассационной инстанции предложил проверить положения пункта 2.2.3 договора аренды.

На ООО «Аквамир плюс» возложена обязанность по содержанию лишь переданной ему в аренду и его субарендаторам в субаренду части здания. Бремя содержания всех помещений, не занятых кем бы то ни было, включая помещения, которые могут быть отнесены к местам общего пользования, возложено на собственника – ТУ Росимущества в ХМАО – Югре. При этом суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в здании помещений, обладающих статусом мест общего пользования, возражений относительно данного вывода стороны в апелляционных жалобах не заявили.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции об обоснованности заявленных исковых требований в части взыскании задолженности по договору на содержание и обслуживание объекта нежилого фонда от 02.07.2008 из расчета площади нежилых помещений, не имеющих титульных владельцев или пользователей в размере 1 259 016 руб. 66 коп.

Также истец заявил требование к Территориальному органу Федеральной службы государственной статистики по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о взыскании в счет оплаты расходов на содержание и обслуживание объекта нежилого фонда в сумме 1 268 669 руб. 30 коп. При недостаточности денежных средств у Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре взыскать сумму в размере 1 268 669 руб. 30 коп. с субсидиарного ответчика, собственника имущества учреждения - Территориального органа Федеральной службы государственной статистики, Российской Федерации, уполномоченным представителем которой является Федеральная служба государственной статистики.

Как было указано выше, 01.08.2008 между ООО «Аквамир плюс» (управляющая организация) и Территориальным отделом федеральной службы государственной статистики по ХМАО – Югре (заказчик) подписан договор № 18/ДСО (т. 3 л.д. 12-15), на основании которого управляющая организация приняла на себя обязательство обеспечить объект недвижимого имущества всем комплексом коммунально-бытовых услуг и надлежащим образом осуществлять содержание и обслуживание указанного объекта в целях поддержания его нормальной эксплуатации и возможности использовать в соответствии с его назначением: капитальный и текущий ремонт; благоустройство и озеленение; техническое обслуживание; оплата и выполнение работ и оказанных услуг (пункт 1.3 договора).

Исходя из пункта 1.1 договора, заказчик занимает площадь 416.4 кв.м. на 4,5 этажах административного здания, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нижневартовск, ул. Мира, 38.

В пункте 4.1 договора указана стоимость 100 000 руб. 00 коп.

Согласно пункту 5.1 договора срок действия договора с 01.08.2008 по 31.12.2008.

Сторонами по договору без замечаний подписан акт выполненных работ от 17.11.2008 № 22 (т. 3 л.д. 23) на 100 000 руб., которые перечислены по платежному поручению от 17.12.2008 № 2954 (т. 3 л.д. 22).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По общему правилу обязательство прекращает надлежащее исполнение (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Таким    образом,  суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что  обязательства    по    договору    от    01.08.2008    №    18/ДСО Территориальным отделом федеральной службы государственной статистики по ХМАО – Югре перед ООО «Аквамир плюс» по оплате услуг управляющей организации в период с 01.08.2008 по 31.12.2008 прекращены надлежащим исполнением.

Правовых оснований для взыскания денежных средств в размере, превышающем оговоренную в договоре стоимость, истцом в апелляционной жалобе не приведено.

Поскольку в период времени после истечения срока действия договора от 01.08.2008 № 18/ДСО (после 31.12.2008), договорные отношения между истцом и Территориальным отделом федеральной службы государственной статистики по ХМАО – Югре отсутствовали, что не оспаривается участниками процесса, правоотношения сторон подлежат регулированию нормами главы 60 ГК РФ (обязательства вследствие неосновательного обогащения).

Отказывая во взыскании заявленных требований в указанной части, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности размера неосновательного обогащения, поскольку ООО «Аквамир плюс» произведен расчет заявленной ко взысканию суммы путем умножения цены обслуживания 1 кв.м., согласованного в договоре с ТУ Росимущества в ХМАО – Югре на площадь, предоставленную в оперативное управление Территориальному отделу федеральной службы государственной статистики по ХМАО – Югре, и ввиду пропуска истцом срока исковой давности, о котором заявлено ответчиком.

Возражая относительно данных выводов суда первой инстанции, истец настаивает на неверном определении течения срока исковой давности.

Согласно статьям 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

При наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии со вторым абзацем пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Исковые требования заявлены по оплате услуг управляющей организации за период с июля 2008 по июнь 2009 года.

Суд первой инстанции посчитал, что срок исковой давности по заявленным требованиям истек в июле 2012 года, поскольку истцу было известно о факте предоставления ТО Росстата по ХМАО – Югре помещений в здании из договора от 01.08.2008 № 18/ДСО.

Из абзаца 8 пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 15 от 12.11.2001 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  №  18