Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу n А70-2016/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

достаточности и достоверности.

            Таким образом, экспертами был использован только затратный подход.

            Между тем, по смыслу пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве для установления неравноценности продажной стоимости необходимо сравнение этой стоимости с другими объектами недвижимости.

  Согласно пункту 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

            Тем самым, экспертами не сравнивалась продажная цена подобных проданному ООО «Ясень-Агро» объекту недвижимого имущества.

  Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

  Из чего следует, что при оценке объекта допускается возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

            Из пункта 1.10, раздела 2 отчёта следует, что в качестве документов, относящихся к объектам оценки и подтверждающих их правовой статус, количественные параметры и иные, влияющие на стоимость, характеристики, оценщик использовал следующие документы, представленные заказчиком и участниками дела (в копиях): письмо ООО «Ясень-Агро» № 87 от 22.05.2013, договор аренды ЗУ № 17/20/102 от 30.03.2011, проектную документацию «Молочный комплекс на 1200 голов со шлейфом с Созоново  Тюменский район», письмо ООО «Агрофирма «Сургутская» б/н от 24.05.2013, уведомление об отсутствии сведений в ЕГРП № 01/014/2012-437 от 30.06.2012 (т. 35 л.д. 162-200).

            В частности, из письма от 22.05.2013 № 87 ООО «Ясень-Агро»  в адрес ЗАО «Агентство оценки «Эксперт» следует, что наряду с отсутствием информации о балансовой стоимости объекта оценки на дату оценки у ООО «Ясень-Агро» последним указана величина физического износа объекта оценки на дату заключения договора купли-продажи в размере 25%, которая применена экспертами при расчёте стоимости улучшений.

            Кроме этого, в этом же письме ООО «Ясень-Агро» указало о том, что после заключения договора купли-продажи объект был отремонтирован, реконструирован, достроен, на что были потрачены значительные средства.

            Из чего следует, что на момент фактической оценки объекта оценки спорное имущество уже не находилось в том физическом состоянии, в котором его приобрело ООО «Ясень-Агро».

            Из приложения № 2 к отчёту (фотокопий) усматривается, что данные фотокопии  представляют собой результаты фотофиксации объекта оценки:  по состоянию на дату оценки и представлены ООО «Ясень-Агро»,  а также на дату проведения работ по оценке и сделаны экспертом-оценщиком (т. 35 л.д. 155-158).

            В вводной части экспертного заключения указано, что время проведения судебной экспертизы 13.05.2013 – 27.05.2013.

            Таким образом, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на дату сделки 12.07.2012 определялась экспертами исходя из фотоматериалов.

            Согласно пункту 6.4. отчёта рыночная стоимость недвижимого имущества затратным подходом в сумме 24 320 449 руб.  определялась по следующей схеме: стоимость улучшения по затратному подходу по каждому объекту, входящему в состав объекта незавершённого строительства, отдельно с учётом стоимости права на земельный участок.

            В свою очередь, расчёт стоимости улучшений приведён в таблице 6.7. отчёта, из которого следует,что при расчёте использовались такие показатели, как величина затрат, необходимых для воспроизводства улучшений в руб.; физический износ (25%); функциональное устаревание (0%); внешний (экономический) износ (46,9%); совокупный износ в % (71,9%); совокупный износ в руб.

            Физический износ в 25% определён экспертом исходя из того, что он не мог осмотреть объект на дату оценки, поэтому величина физического износа объектов оценки была принята на основании предоставленных фотоматериалов и оценки величины физического износа участниками дела № А70-2016/2012 ООО «Агрофирма «Сургутская» и ООО «Ясень-Агро» (пункт 6.2. отчёта).

            Функциональное устаревание экспертом определено как 0%, поскольку факторы, влияющие на возникновение функционального устаревания у оцениваемого объекта недвижимости, отсутствуют: оцениваемый объект, по мнению экспертов, соответствует современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу объектов.

            Исходя из вышеизложенного, рыночная стоимость спорного имущества в размере 24 320 449 руб. определена экспертами не в результате сравнительного подхода, применение которого  важно в рассматриваемом споре, поскольку  оспаривается сделка купли-продажи по признаку подозрительности, а в результате затратного подхода, который основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдётся воспроизводство соответствующего имущества. Затратный подход показывает оценку затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земельного участка при условии предоставления полной и достоверной документации, которая позволит идентифицировать и охарактеризовать земельный участок для его оценки (раздел 6 отчёта).

            То есть затратный подход по существу не направлен на получение именно продавцом как можно наиболее высокой цены за продаваемое имущество.

            Сравнительный подход, применение которого действительно могло определить реальную (действительную) продажную стоимость спорного имущества в связи с её оспариванием по причине занижения, не был применён экспертами, тогда как такой подход основан на рыночных ценах сделок (предложений к ним) с объектами-аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенно влияющим на оцениваемую величину ((пункт 5.1. отчёта).

            Между тем, применение сравнительного подхода  безусловно могло повлиять на итоговый результат расчёта рыночной стоимости спорного имущества.

            Даже исходя из применения экспертами затратного подхода, то и в этом случае оценка объекта на основе лишь части фотоматериалов и к тому же в отсутствие сведений о балансовой и остаточной стоимости спорного имущества не может свидетельствовать о действительном физическом состоянии объекта именно на дату сделки, тогда как физический износ, указанный при чём самим покупателем – 25%, влияет на общий итог рыночной стоимости, входит в состав совокупного износа (71,9%) .

            Вследствие чего суд апелляционной инстанции не может воспринимать экспертное заключение о рыночной стоимости спорного имущества  в сумме 24 320 449 руб. как заключение о действительной (достоверной) рыночной стоимости на дату сделки 12.07.2012.

            Относительно заключения экспертов № 73/2013 от 15.01.2014.

            Из заключения следует, что эксперт произвёл осмотр объектов недвижимости животноводческого комплекса и земельного участка 09.12.2013, провёл анализ данных, представленных арбитражным судом, на основании чего составил мнение о количественных и качественных параметрах, а также о состоянии объектов.

            То есть в данном случае экспертом производился осмотр объектов оценки.

            Однако предметом объекта оценки, не считая земельный участок, выступали 9 объектов:  2 коровника на 260 голов, 2 коровника на 200 голов, переходная галерея, молочно-доильный блок, ограждения выгульных площадок, навес, стойла (под навесами), при том, что предыдущей экспертизой оценивалось всего 6 частей объекта оценки.

            То есть ранее в объект оценки не входили ограждения выгульных площадок, навес и стойла.

            Кроме этого, предметом купли-продажи по сделке является молочный комплекс на 1200 голов со шлейфом с. Созоново Тюменский район.

            Из проектной документации «Молочный комплекс на 1200 голов со шлейфом с. Созоново Тюменский район» (т. 35 л.д. 181-199), выдержки из которой представлены на первоначальную экспертизу ООО «Ясень-Агро» письмом от 22.05.2013 № 87, следует, что проектом предусмотрено строительство следующих объектов: коровник на 260 голов – 2 шт., коровник на 200 голов – 2 шт., переходная галерея, доильно-молочный комплекс.

            Из чего следует, что в составе молочного комплекса не предусмотрено таких объектов, как ограждения выгульных площадок, навес и стойла, которые оценивались экспертами при повторной экспертизе.

            Таким образом, эксперты оценивали при повторной экспертизе больше объектов, чем представлял собой на момент продажи объект незавершённого строительства 12.07.2012, и в том состоянии, в котором они находились не на момент этой продажи, а по состоянию на 09.12.2013, что само по себе указывает о несоответствии объектов оценки тому состоянию, в котором они фактически находились ранее.

            Как следует из заключения, эксперты посчитали нецелесообразным применение сравнительного подхода в данном случае (страница 72 заключения).

            Рыночная стоимость объекта незавершённого строительства определена путём применения также только затратного подхода.

            Экспертами не выявлено факторов внешнего и функционального износа, тогда в вышеуказанном отчёте экспертов       установлен внешний (экономический) износ  в 46,9%, который отразился на итоговой величине рыночной стоимости имущества.

            Размер физического износа экспертами определён в пределах 3% и 5% относительно конструктивных элементом объектов оценки.

            При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке объектов при проведении первоначальной экспертизы  основными конструктивными элементами были указаны только фундамент, наружные стены и отделка, крыша и полы.

              Единственным исключением при перечислении основных конструктивных элементов молочно-доильного блока дополнительно указаны перегородки.

            Из таблиц 12, 14, 16 заключения эксперта № 73/2013 следует, что в технических характеристиках объектов коровника на 260 голов и молочного блока, коровника на 200 голов, переходной галереи значатся также кровля, проёмы оконные, проёмы дверные, отделочные работы внутренние, электроосвещение, канализация и сантехника, водопровод, отопление, вентиляция, горячее водоснабжение.

            Данное обстоятельство, по мнению суда, указывает о том, что оценка проводилась с учётом того состояния, в котором находились объекты оценки на дату осмотра 09.12.2013, к которой покупатель уже совершил определённые действия по улучшению предмета купли-продажи.

            Оценка предмета спора исходя из его фактического состояния на дату осмотра не может свидетельствовать о том, что данный предмет спора находился в таком же состоянии на дату совершения сделки 12.07.2012.

            Соответственно, рыночная стоимость предмета спора, которая определена экспертами в условиях его оценки по состоянию на дату осмотра 09.12.2013, не может быть учтена при разрешении настоящего спора.

            Более того, повторная судебная экспертиза проведена, в том числе экспертом, которому не было поручено её проведение – Бараненко А.В.

            Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 назначена по арбитражному делу № А70-2016/2012 повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено только эксперту ЗАО  «Гранд-оценка»  Колупаеву Г.С. , в отношении кандидатуры которого не было заявлено отводов лицами, участвующими в деле.

Вопрос о проведении экспертизы Бараненко А.В. при назначении экспертизы судом не разрешался.

Между тем, в силу части 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе заявлять отвод эксперту.

            Вследствие чего в отношении кандидатуры эксперта, прежде чем поручить ему проведение экспертизы, может быть заявлен отвод кем-либо из лиц, участвующих в деле.

            Лицами, участвующими в деле, такое право не было реализовано ввиду отсутствия обсуждения кандидатуры Бараненко А.В.

Кроме этого, согласно части 4 статьи 82 АПК РФ в определении также указывается на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

            Бараненко А.В. не была предупреждена апелляционным судом определением от 02.12.2013 об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

            Поэтому участие Бараненко А.В. в качестве оценщика при проведении повторной экспертизы, назначенной апелляционным судом определением от 02.12.2013, незаконно и безусловно нарушает права лиц, участвующих в деле о банкротстве.

  Наличие подписи Бараненко А.В. в заключении эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации указывает лишь о соответствии заключения требованиям пункта 4 части 2 статьи 86 АПК РФ, в соответствии с которым в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

            Исходя из сказанного суд апелляционной инстанции не воспринимает результаты повторной судебной экспертизы при проверке обоснованности апелляционной жалобы ООО «Аркона».

            Как указывалось выше, в соответствии со статьёй 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства в совокупности и во взаимосвязи друг с другом.

            Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что заключения обоих экспертиз  не могут считаться доказательствами, опровергающими установленную в оспариваемом договоре купли-продажи рыночную стоимость спорного имущества.

            Представленный подателем жалобы ООО «Аркона» отчёт оценки ООО «Оценочная компания «VALUE GROUP» № 1309 от  13.09.2013, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки составляет 92 718 673 руб., суд апелляционный суд не принимает во внимание, поскольку именно ввиду значительного расхождения рыночной стоимости предмета спора, у суда апелляционной инстанции