Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2014 по делу n А46-10242/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

собственником принадлежащего ему имущества, являющегося объектом культурного наследия, содержатся в Федеральном законе от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

В преамбуле к Федеральному закону от 25.06.2002 № 73-ФЗ отмечено, что объекты культурного наследия народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия.

Согласно пункту 3 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ бремя содержания объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия несет собственник такого объекта с учетом требований настоящего Закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данного объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 63 Федерального закона № 73-ФЗ впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном названным Законом в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия применяются охранно-арендные договоры, охранные договоры и охранные обязательства, установленные Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 № 865 «Об утверждении Положения об охране и использовании памятников истории и культуры».

Право пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, и право пользования выявленным объектом культурного наследия у физических и юридических лиц возникают: в результате приобретения права собственности на объект культурного наследия; из актов государственных органов; из договоров; из судебного решения; по иным основаниям, допускаемым Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 51 Закона № 73-ФЗ).

Поскольку ООО «Якорь» является арендатором и в последующем станет собственником объекта – памятника истории и культуры регионального значения: производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 кв. м, литеры А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 11, в силу законодательства об охране и использовании памятников на нем лежит бремя содержания объекта культурного наследия, в связи с чем, он должен заключить охранное обязательство на объект культурного наследия.

Из материалов дела усматривается, что основными спорными пунктами, по которым у сторон возникли разногласия, являются пункты 3.1 – 3.3 согласно которым (в редакции проекта договора ответчика): «Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 1 составляет 500 000 (пятьсот тысяч) руб. в том числе НДС - 76271 (семьдесят шесть тысяч двести семьдесят один) руб. 19 коп. ПОКУПАТЕЛЬ обязан уплатить в бюджет Омской области сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, без учета НДС, а именно: 423 728 (четыреста двадцать три тысячи семьсот двадцать восемь) руб. 81 коп. по следующим реквизитам: УФК по Омской области (Министерство имущественных отношений Омской области), ИНН 5503079101, КПП 550301001, БИК 045209001, счет № 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области, г.Омск, КБК 00711402023020000410, ОКАТО 52000000000. Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 2 составляет 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) руб.».

ООО «Якорь» просит принять указанные пункты в редакции: «Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 1 составляет 451 000 (четыреста пятьдесят одна тысяча) руб. в том числе НДС - 68796 (шестьдесят восемь тысяч семьсот девяносто шесть) руб. 61 коп. ПОКУПАТЕЛЬ обязан уплатить в бюджет Омской области сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, без учета НДС, а именно: 382 203 (триста восемьдесят две тысячи двести три) руб. 39 коп. по следующим реквизитам: УФК по Омской области (Министерство имущественных отношений Омской области), ИНН 5503079101, КПП 550301001, БИК 045209001, счет № 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области, г.Омск, КБК 00711402023020000410, ОКАТО 52000000000. Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 2 составляет 1 581 000 (Один миллион пятьсот восемьдесят одна тысяча) руб.».

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как указывалось ранее, статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что арендуемое государственное или муниципальное имущество подлежат выкупу арендатором по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В обоснование исковых требований ООО «Якорь» представило отчет от 20.09.2010 № 47-09/10, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта оценки по состоянию на 16.09.2010 определена в сумме 1 800 000 руб.; отчет № 108-/СТ-12, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта оценки определена в сумме 1 770 000 руб., а также отчет № 09/03-13 от 04.03.2013, согласно которого на дату оценки 17.01.2013, стоимость имущества составила: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,60 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Красных Зорь, д. 22 – 451 000 руб., а земельного участка, на котором расположено вышеуказанное нежилое помещение, площадью 1118 кв.м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218 – 1 581 000 руб., на общую сумму 2 032 000 руб.

В свою очередь, Министерство имущественных отношений представило отчет о рыночной стоимости от 12.03.2010 № 68, подготовленный ГПООО «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства». Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.02.2010 составила 5 000 000 руб.

Так же ООО «Якорь» представило в материалы дела отчет № 09/03-13 от 04.03.2013, согласно которого на дату оценки 17.01.2013, стоимость имущества составила: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,60 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Красных Зорь, д. 22 – 451 000 руб., а земельного участка, на котором расположено вышеуказанное нежилое помещение, площадью 1118 кв.м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218 – 1 581 000 руб., на общую сумму 2 032 000 руб.

Между тем, представленные сторонами отчеты не принимаются судом апелляционной инстанции для подтверждения рыночной стоимости спорных объектов по следующим основаниям.

По результатам проведенной по ходатайству истца экспертизы (заключение от 25.11.2013 № 2223/2013) установлено, что отчет о рыночной стоимости от 12.03.2010 № 68, подготовленный ГПООО «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010 и требованиям технического задания к договору на оценку.

Отчеты, представленные истцом, содержат величину стоимости объекта оценки на 16.09.2010, 17.02.2010, 17.01.2013, которая не может быть признана достоверной, поскольку оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества производилась по состоянию не на ту дату, которая указана в законе как дата, на которую подлежит определению рыночная стоимость имущества.

В силу положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ именно дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным закона № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такое заявление ООО «Якорь» (письмо от 23.07.2010, выражающее согласие на покупку имущества, с просьбой предоставить документы) получено Министерством имущественных отношений 26.07.2010, что сторонами не оспаривается.

Кроме того, факт получения Министерством 26.07.2010 указанного письма ООО «Якорь» от 23.07.2010 установлен постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по делу № А46-16198/2010 между этими же сторонами.

Таким образом, рыночная стоимость спорного имуществ подлежит определению на 26.07.2010.

Поскольку достоверных сведений о величине стоимости объекта оценки (по состоянию на 26.07.2010) в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции по ходатайству ответчика и третьего лица – государственного предприятия Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» назначил проведение дополнительной судебной экспертизы, по результатам которой установлено, что суммарная рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красных зорь, дом 22, по состоянию на 26.07.2010 составила 3 600 000 руб., из них: производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 кв. м, литеры А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 11, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения – 183 000 руб., земельный участок, на котором расположен ОБЪЕКТ 1, площадью 1 118 кв. м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д. 22, - 3 417 000 руб.

Несмотря на то, что стороны требуют применения именно представленной ими рыночной стоимости имущества, определенной на основании отчетов оценщиков от 04.03.2013 № 09/03-13 (истец) и от 12.03.2010 № 68 (ответчик), конкретных возражений против обоснованности произведенных экспертом ООО «Центр интеллектуальных технологий» Воловиком Д.П. расчетов лица, участвующие в деле, не представили, результаты экспертизы не оспорили, в связи с чем суд апелляционной инстанции при определении цены продажи и залоговой стоимости объектов 1 и 2 исходит из установленной экспертом рыночной стоимости объекта оценки – 183 000 руб. и 3 417 000 руб.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции принимает пункт 3.1 в редакции: «Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 1 составляет 183 000 (сто восемьдесят три тысячи) руб.».

Пункт 3.2 договора суд принимает в следующей редакции: «ПОКУПАТЕЛЬ обязан уплатить в бюджет Омской области сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, а именно: 183 000 (сто восемьдесят три тысячи) руб. по следующим реквизитам: УФК по Омской области (Министерство имущественных отношений Омской области), ИНН 5503079101, КПП 550301001, БИК 045209001, счет № 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области, г.Омск, КБК 00711402023020000410, ОКАТО 52000000000.»;

Пункт 3.3 договора суд принимает в следующей редакции: «Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 2 составляет 3 417 000 (три миллиона четыреста семнадцать тысяч) руб.».

В проекте договора от 15.08.2010 Министерство имущественных отношений предложило изложить пункт 3.5 в редакции: «Денежные средства, указанные в п. 3.2, 3.3 настоящего договора, должны вноситься согласно графику платежей, являющемуся приложением № 1 к настоящему договору, частями, ежемесячно, начиная с 1 и не позднее 15 числа каждого месяца, начиная с 1 сентября 2010 года. Последний платеж должен быть перечислен не позднее 15 августа 2013 года.».

Вместе с тем, сведения, содержащиеся в приложении №1 к договору – График платежей по договору купли-продажи, предусматривающие выплату стоимости объекта купли-продажи в период с 01.09.2010 по 15.08.2013, на дату принятия настоящего постановления не актуальны.

ООО «Якорь», предлагает изложить пункт 3.5 договора в следующей редакции: «Денежные средства, указанные в пунктах 3.2, 3.3 настоящего договора должны вноситься равными частями ежемесячно согласно графика платежей, начиная с 1 и не позднее 15 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца за датой государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2. График платежей изготавливается ПРОДАВЦОМ после государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 с учётом оплаты равными частями в рассрочку сроком на 3 (три) года.».

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Министерства пояснил, что возражает против редакции истца, считает, что денежные средства подлежат внесению в полном объеме до момента государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что при возникновении разногласий при