Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2014 по делу n А46-10242/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, 22.06.2010 Министерством имущественных отношений Омской области было вынесено распоряжение № 850-р «Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д.22» о приватизации производственных и складских помещений: нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 м.кв., литера А, А1, расположенного по адресу: город Омск, ул. Красных Зорь, д.22, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, в порядке реализации преимущественного права ООО «Якорь» на приобретение арендуемого имущества.

Управлению государственной собственности Министерства имущественных отношений Омской области предписано в течение десяти дней со дня вступления в силу распоряжения направить ООО «Якорь» копию распоряжения, предложение о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, проект договора купли-продажи недвижимого имущества, при наличии задолженности по арендной плате за пользование имуществом, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. В случае согласия ООО «Якорь» на использование преимущественного права на приобретение недвижимого имущества предложено осуществить юридически значимые действия по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества в течение 30 дней со дня получения ООО «Якорь» предложения о его заключении и проекта договора купли-продажи недвижимого имущества.

Письмом от 23.06.2010 № 05/4366 Обществу было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, к которому были приложены: проект договора купли-продажи имущества, требование от 23.06.2010 № 05/4367 о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойки, копия распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области от 22.06.2010 № 850-р.

Письмом от 23.07.2010 ООО «Якорь», в ответ на письмо Министерства, выразило свое согласие на использование преимущественного права на приобретение недвижимого имущество, а также и указало на ошибочное написание отчества директора в предложении о заключении договора купли-продажи и изложил просьбу предоставить информацию о недвижимом имуществе. Кроме того, названным письмом Общество уведомило Министерство о своем несогласии с выставленной суммой задолженности по пеням.

Рассмотрев обращение от 23.07.2010, Министерство направило в адрес заявителя письмо от 03.08.2010 № 05/5326 о повторном предложении заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, в котором Министерство просил ООО «Якорь» в десятидневный срок с момента получения данного письма ознакомиться в рабочем порядке с испрашиваемыми документами о недвижимом имуществе; подписать акт сверки состояния счетов по договору от 21.08.2007 № АН1433 (138 N) и погасить имеющуюся задолженность; подписать договор купли-продажи арендованного имущества. В качестве приложений к указанному письму Обществу были предоставлены проект договора купли-продажи имущества №2, акт сверки состояния расчетов по договору от 21.08.2007 № АН 1433 (138 N).

В ответ на письмо от 03.08.2010 № 05/5326 ООО «Якорь» направило в адрес Министерства с сопроводительным письмом от 16.08.2010 подписанные Обществом договор купли - продажи арендуемого имущества, протокол разногласий № 1 от 15.08.2010 к договору купли-продажи.

ООО «Якорь» 18.07.2011 внесло дополнения и изменения в протокол разногласий № 1 от 15.08.2010 и направило его в адрес Министерства имущественных отношений.

Министерство, рассмотрев протоколы разногласий к договору купли- продажи в письме от 27.08.2010 № 05/5902 сообщило Обществу, что стоимость имущества, предложенная Обществом в пунктах 3.1-3.3 не может быть принята для совершения сделки, так как не соответствует рыночной оценки данного имущества, а иные замечания являются несущественными.

Поскольку разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи недвижимости, сторонами урегулированы не были, ООО «Якорь» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Все условия договора считаются согласованными с момента получения соответствующего акцепта стороной, направившей оферту (пункт 1 статьи 433 ГК РФ), либо с момента подписания сторонами в письменной форме одного документа (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.05.2007 № 1340/07 по делу № А63-3233/05-С3).

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Указав на невозможность определения стоимости имущества по договору купли-продажи, так как сведения, представленные в отчетах экспертов о стоимости имущества № 68 от 12.03.2010, № 09/03-13 от 04.03.2013, № 47-09/10 от 20.09.2010 и № 108-/СТ-12, не признаются им достоверными, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Между тем, в результате принятия оспариваемого судебного акта не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства об урегулировании разногласий в судебном порядке.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда России кой Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010.

По смыслу статьи 446 ГК РФ с момента вступления в силу судебного акта о разрешении разногласий договор считается заключенным на условиях, определенных судом.

Согласно уточненному в порядке статьи 49 АПК РФ исковому заявлению, принятому судом первой инстанции, ООО «Якорь» просит принять Преамбулу договора в редакции: «Омская область (далее - ПРОДАВЕЦ, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ) в лице Министерства имущественных отношений Омской области, действующего на основании Положения о Министерстве имущественных отношений Омской области, утвержденного Указом Губернатора Омской области от 10.02.2004 года № 26, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Якорь» (далее - ПОКУПАТЕЛЬ, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ) в лице директора Общества Азовского Бориса Михайловича, действующего на основании Устава Общества, с другой стороны, совместно именуемые - СТОРОНЫ, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и распоряжением Минимущества от 22.06.2010 года № 850-р «Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д. 22» заключили настоящий договор о нижеследующем.».

Поскольку возражений со стороны Министерства имущественных отношений в отношении данной редакции Преамбулы договора заявлено не было, суд апелляционной инстанции принимает Преамбулу в указанной выше редакции.

Также Министерство имущественных отношений не возразило по поводу изложения пункта 1.1 договора в редакции:

«ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

1) производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 кв. м, литеры А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 11, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения (далее – ОБЪЕКТ 1);

2) земельный участок, на котором расположен ОБЪЕКТ 1, площадью 1 118 кв. м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д. 22 (далее - ОБЪЕКТ 2).

ОБЪЕКТ 1 принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2007 г., серии 55 АВ№ 491941.

ОБЪЕКТ 2 принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 55 АВ 866372 от 26.01.2009.»,

в связи с чем, суд апелляционной инстанции принимает его в указанной редакции.

Пункт 1.3 договора ООО «Якорь» просит принять в редакции: «ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 не отчуждены ранее в пользу третьих лиц, не заложены, не находятся под арестом, не являются предметом судебных споров, не обременены правами третьих лиц».».

Возражая против оставления пункта 1.3 договора в данной редакции, Министерство имущественных отношений указывает, что спорные объекты недвижимости обременены правами аренды ООО «Якорь», в связи с чем Министерство предложило изложить пункт 1.3 в редакции: «ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 не отчуждены ранее в пользу третьих лиц, не заложены, не находятся под арестом, не являются предметом судебных споров.».

Согласно абзацу 4 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Федеральный закон № 122-ФЗ) под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

В силу части 1 статьи 4 и статьи 26 Федерального закона № 122-ФЗ аренда является обременением права собственности, в связи с этим суд апелляционной инстанции считает обоснованным принятие пункта 1.3 договора в редакции ответчика.

Пункт 2.1 договора истец просит принять в редакции:

«ПРОДАВЕЦ обязуется:

заключить с Министерством культуры Омской области охранное обязательство на памятник истории и культуры «Жилой дом 1910 г.» расположенный по адресу: 644024, г.Омск, ул.Красных Зорь, 22;

передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента разрешения разногласий по настоящему договору; совместно с ПОКУПАТЕЛЕМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки.».

В проекте договора от 15.08.2010 Министерство имущественных отношений предусмотрело в пункте 2.1, что передача имущества должна осуществляться в срок не позднее 10 дней с момента подписания договора купли-продажи имущества.

Вместе с тем, учитывая, что представитель ответчика пояснил, что не возражает против установления 30 дневного срока, принятие условия о передаче объектов в собственность по акту приема-передачи в срок не позднее 30 дней обоснованно.

Истец просит определять момент, с которого подлежит исчислению срок равный 30 дням, с момента разрешения разногласий по настоящему договору, ответчик – с момента подписания договора купли-продажи имущества.

В данном случае, в силу наличия между сторонами преддоговорного спора, момент разрешения разногласий по договору и момента заключения договора купли-продажи совпадают, а моментом заключения договора является дата вступления в законную силу судебного акта об урегулировании разногласий. В связи с данными обстоятельствами правильным будет установление обязанности для ответчика передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента заключения договора.

Поскольку против принятия пункта 2.2 договора в редакции:

«ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

- принять ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента заключения договора;

- совместно с ПРОДАВЦОМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки;

- своевременно производить оплату за ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2, в соответствии со статьёй 3 настоящего Договора.»,

ответчик не возражает, суд апелляционной инстанции утверждает пункт в данной редакции.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности включения ответчиком в указанный пункт обязанности ООО «Якорь» по заключению охранного обязательства с Министерством культуры Омской области на объект 1 в срок до 30.06.2014, в силу следующего.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Дополнительные требования к содержанию