Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2014 по делу n А46-10242/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

отчете?

2) возможно ли применение данного отчета для определения рыночной стоимости при совершении сделки купли-продажи недвижимости?

3) какова рыночная стоимость спорных объектов недвижимости (производственных и складских помещений: нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,60 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Красных Зорь, д.22, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, и земельного участка под указанным объектом недвижимости площадью 1118 кв.м с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д.22) на 23.06.2010, 26.07.2010, 03.08.2010?

Производство по делу №А46-10242/2011 в соответствии с пунктом 1 статьи 144 АПК РФ приостановлено судом апелляционной инстанции до окончания проведения экспертизы.

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта от 25.11.2013 определением суда апелляционной инстанции от 09.12.2013 производство по делу № А46-10242/2011 возобновлено.

Министерством имущественных отношений Омской области и ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на 23.06.2010, 26.07.2010, 03.08.2010, мотивированное тем, что экспертом не был дан ответ на этот вопрос. В качестве экспертной организации  указали ООО «Центр интеллектуальных технологий» эксперт Воловик Дмитрий Павлович.

Представитель ООО «Якорь» против удовлетворения ходатайства ответчика о назначении экспертизы возражал, полагая, что рыночную стоимость спорных объектов можно определить на основании имеющихся в деле отчетов оценщика, представленных истцом. Кроме того, по мнению представителя истца, момент предъявления оферты в данном случае не имеет никакого значения.

Заявив возражения относительно проведения экспертизы, представитель ООО «Якорь», пояснил, что возражений относительно выбранной экспертной организации и эксперта не имеет, но считает возможным поручить проведение экспертизы Автономной некоммерческой организации центра развития экспертных «Лаборатория экспертных исследований», в подтверждение чего представил письмо данной организации от 14.02.2014 № 101-2014.

Представители ответчика и третьего лица возражали против проведения экспертизы организациями, предложенными истцом.

Определением от 27.02.2014 по делу № А46-10242/2011 суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайства Министерства имущественных отношений и ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» о проведении дополнительной судебной экспертизы, поручив её проведение обществу с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий», эксперту – Воловику Дмитрию Павловичу.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость спорных объектов недвижимости (производственных и складских помещений: нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,60 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Красных Зорь, д.22, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, и земельного участка под указанным объектом недвижимости площадью 1118 кв.м с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д.22) по состоянию на 26.07.2010?

Производство по делу № А46-10242/2011 приостановлено до окончания проведения экспертизы.

Определением от 04.04.2014 производство по делу № А46-10242/2011 возобновлено в связи с поступлением в материалы дела заключения судебной оценочной экспертизы №02/03/2014-Э.

Представители ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», ООО «Стима дай Дани», индивидуального предпринимателя Шум Е.В., извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своих представителей в него не обеспечили.

На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Якорь» поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. Заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта Воловика Д.П., проводившего экспертизу для дачи пояснений по заключению. Как пояснил представитель истца, указанные экспертом в списке источников полученных данных и использованной литературы источники не позволяют на законном основании провести экспертизу; в данном списке не указаны Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральные стандарты оценки, в связи с чем не ясно какие методики применял и какими нормами права руководствовался эксперт, отвечая на вопрос суда по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; не ясно применял ли эксперт указанные акты при проведении экспертизы.

На вопрос суда о том, имеется ли у истца только один обозначенный вопрос к эксперту, представитель истца подтвердил наличие только этого одного вопроса.

Представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы – отказать; в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта просит отказать.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство ООО «Якорь», отказывает в его удовлетворении, поскольку основания для вызова в судебное заседание эксперта отсутствуют.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Вместе с тем, имеющееся в материалах дела заключение эксперта основано на достаточно исследованном материале, выполнено с применением действующих методик. Содержание заключения однозначно, противоречий не содержит, не требует вызова эксперта, допускаемого, но не обязательного по норме абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ.

Отсутствие в заключении эксперта указаний на Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральные стандарты оценки, в связи с чем, по мнению истца, не ясно какие методики применял и какими нормами права руководствовался эксперт, отвечая на вопрос суда по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; не ясно применял ли эксперт указанные акты при проведении экспертизы, не являются основанием для удовлетворения ходатайства истца, так как не свидетельствуют об ошибочности произведенных экспертом расчетов.

Кроме того, в ходатайстве ООО «Якорь» также содержится неозвученный им в судебном заседании довод о том, что по его мнению, в заключении содержатся ошибки в расчетах, в некоторых местах трудно понять логику процесса оценки.

Однако, в отсутствие конкретных указаний ООО «Якорь» на ошибки в расчетах эксперта с обоснованием, в чем именно содержатся просчеты, данный довод также не может служить достаточным основанием для удовлетворения ходатайства.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу с дополнениями к ней и письменный отзыв на неё, выслушав явившихся представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим отмене.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии с частью 5 статьи 3 указанного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 159-ФЗ), согласно статье 1 которого данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, из статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приобретено хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

Положениями статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

При этом статья 9 Федерального закона № 159-ФЗ предусматривает, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия