Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2014 по делу n А46-10242/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

16 мая 2014 года

Дело №   А46-10242/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  08 мая 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 мая 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7043/2013) общества с ограниченной ответственностью «Якорь» на решение Арбитражного суда Омской области от 28.06.2013 по делу № А46-10242/2011 (судья Баландин В.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Якорь» (ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150) к Министерству имущественных отношений Омской области (ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101), третьи лица: государственное предприятие Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», общество с ограниченной ответственностью «Стима дай Дании», индивидуальный предприниматель Шум Елена Викторовна, о разрешении разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Якорь» - директор Азовский Б.М. по протоколу общего собрания участников ООО «Якорь»; представитель Колмаков A.M. по доверенности № 9 от 18.10.2013 сроком действия 3 года,

от Министерства имущественных отношений Омской области - представитель Кох А.А. по удостоверению № 280 от 18.10.2013, по доверенности № 03-01/1053 от 06.02.2013 сроком действия по 31.12.2014,

от государственного предприятия Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», общества с ограниченной ответственностью «Стима дай Дани», индивидуального предпринимателя Шум Елены Викторовны - представители не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Якорь» (далее по тексту – ООО «Якорь», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), к Министерству имущественных отношений Омской области (далее по тексту – Министерство, ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010 б/н, в соответствии с которым просит:

- обязать ответчика принять указанный объединенный протокол разногласий при заключении договора купли-продажи и заключить договор купли - продажи спорного объекта на условиях договора с учетом изменений, внесенных в договор объединенным протоколом разногласий;

- обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорного объекта по цене данного объекта в размере 1 770 000 руб.;

- в качестве стоимости объекта указанной абзац 10 пункт 3.2 договора купли-продажи спорного объекта, установить сумму в размере 1 770 000 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.05.2012 по делу № А46-10242/2011, оставленным постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 без изменения, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2012 по делу № А46-10242/2011 решение Арбитражного суда Омской области от 11.05.2012 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Судом кассационной инстанции указано, что поскольку проект договора был адресован конкретному субъекту, обладающему преимущественным правом на заключение договора купли-продажи арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ, он не может быть признан публичной офертой и должен быть проверен судом на предмет его достоверности на момент совершения сделки. Данные обстоятельства имеют существенное значение по делу.

Также суд кассационной инстанции указал на то, что при новом рассмотрении суду необходимо так же обсудить вопрос о возможности привлечения оценщиков в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Определением Арбитражного суда Омской области от 29.12.2012 по делу № А46-10242/2011 заявление принято к производству Арбитражного суда Омской области.

Определением суда от 12.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Стима дай Дании» (далее по тексту - ООО «Стима дай Дании»), индивидуальный предприниматель Шум Елена Викторовна (далее по тексту - предприниматель Шум Е.В.), государственное предприятие Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства».

До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просит принять, спорные пункты договора купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010, указанные в уточнённом протоколе разногласий от 21.05.2013 в следующих редакциях:

1)  Преамбулу договора принять в редакции:

Омская область (далее - ПРОДАВЕЦ, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ) в лице Министерства имущественных отношений Омской области, действующего на основании Положения о Министерстве имущественных отношений Омской области, утвержденного Указом Губернатора Омской области от 10.02.2004 года № 26, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Якорь» (далее -ПОКУПАТЕЛЬ, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ) в лице директора Общества Азовского Бориса Михайловича, действующего на основании Устава Общества, с другой стороны, совместно именуемые - СТОРОНЫ, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и распоряжением Минимущества от 22.06.2010 года № 850-р «Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д. 22» заключили настоящий договор о нижеследующем.

2) Пункт 1.1 договора принять в редакции:

ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

1) производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 кв. м, литеры А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 11, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения (далее – ОБЪЕКТ 1);

2) земельный участок, на котором расположен ОБЪЕКТ 1, площадью 1 118 кв. м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д. 22 (далее - ОБЪЕКТ 2).

ОБЪЕКТ 1 принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2007 г., серии 55 АВ№ 491941.

ОБЪЕКТ 2 принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 55 АВ 866372 от 26.01.2009.

3) Пункт 1.3 договора принять в редакции:

«ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 не отчуждены ранее в пользу третьих лиц, не заложены, не находятся под арестом, не являются предметом судебных споров, не обременены правами третьих лиц»;

4) Пункт 2.1 договора принять в редакции: ПРОДАВЕЦ обязуется:

заключить с Министерством культуры Омской области охранное обязательство на памятник истории и культуры «Жилой дом 1910 г.» расположенный по адресу: 644024, г.Омск, ул.Красных Зорь, 22;

передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента разрешения разногласий по настоящему договору; совместно с ПОКУПАТЕЛЕМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки.

5) Пункт 2.2 договора принять в редакции: ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

- принять ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента получения Акта о приеме-передаче;

- совместно с ПРОДАВЦОМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки; - своевременно производить оплату за ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2, в соответствии со статьёй 3 настоящего Договора.

6) Пункт 3.1 договора принять в редакции:

Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 1 составляет 451 000 (четыреста пятьдесят одна тысяча) руб. в том числе НДС - 68796 (шестьдесят восемь тысяч семьсот девяносто шесть) руб. 61 коп.

7) Пункт 3.2 договора принять в редакции:

ПОКУПАТЕЛЬ обязан уплатить в бюджет Омской области сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, без учета НДС, а именно: 382 203 (триста восемьдесят две тысячи двести три) руб. 39 коп. по следующим реквизитам: УФК по Омской области (Министерство имущественных отношений Омской области), ИНН 5503079101, КПП 550301001, БИК 045209001, счет № 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области, г.Омск, КБК 00711402023020000410, ОКАТО 52000000000.

8) Пункт 3.3 договора принять в редакции:

«Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 2 составляет 1 581 000 (Один миллион пятьсот восемьдесят одна тысяча) руб.

9) Пункт 3.5 договора принять в редакции:

Денежные средства, указанные в пунктах 3.2, 3.3 настоящего договора должны вноситься равными частями ежемесячно согласно графика платежей, начиная с 1 и не позднее 15 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца за датой государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2.

График платежей изготавливается ПРОДАВЦОМ после государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 с учётом оплаты равными частями в рассрочку сроком на 3 (три) года.

10) Пункт 4.1 договора принять в редакции:

Передача ОБЪЕКТА 1, ОБЪЕКТА 2 осуществляется по Акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента разрешения разногласий по настоящему договору.

11)  После пункта 7.4 договора внести запись: Приложения. 1. Кадастровый паспорт здания. Кадастровый паспорт земельного участка. Охранное обязательство на недвижимый памятник истории и культуры «Жилой дом 1910г.».

12) Раздел «Реквизиты сторон, ПОКУПАТЕЛЬ» принять в редакции:

«Общество с ограниченной ответственностью «Якорь», местонахождение: 644024, г. Омск, ул. Красных Зорь, 22; ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150, БИК 04520983; свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 24.01.2003 серия 55 № 001442241».

2. Признать, что величины рыночной стоимости объектов оценки, указанные в Отчете № 68 от 12.03.2010 года, не могут быть рекомендуемы для целей совершения сделки по Договору купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010, поскольку с даты составления отчета № 68 от 12.03.2010 до даты совершения сделки с объектами оценки прошло более шести месяцев.

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.06.2013 по делу №А46-10242/2011 в удовлетворении иска отказано.

Возражая против принятого судом решения, ООО «Якорь» в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права. При этом истец указывает, что судом рассмотрены лишь два условия заключаемого договора (о цене реализуемого имущества) из двенадцати, остальным оценка судом не давалась. Стоимость подлежащего выкупу имущества, по мнению подателя жалобы, надлежит определять согласно проведенному отчету предпринимателя Шум Е.В. №09/03-13 от 04.03.2013. Кроме того, судом не приняты во внимание указания суда кассационной инстанции об оценке достоверности отчета о рыночной стоимости от 12.03.2010 №68.

Министерство имущественных отношений в соответствии с представленным суду апелляционной инстанции отзывом на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО «Якорь» заявлено ходатайство о назначении экспертизы с целью установления достоверности представленного ответчиком отчета №68 от 12.03.2010.

Министерство имущественных отношений Омской области возражало против удовлетворения данного ходатайства, а в обратном случае просило поставить перед экспертом вопрос о рыночной стоимости имущества на 23.06.2010 и 03.08.2010.

По мнению ООО «Якорь», сведения о рыночной стоимости должны соответствовать текущим рыночным ценам, а не ценам 2010 года.

Определением от 01.11.2013 суд апелляционной инстанции на основании статьи 82 АПК РФ назначил экспертизу по делу № А46-10242/2011, проведение которой поручил предложенной истцом экспертной организации - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», и поставил на разрешение экспертам следующие вопросы:

1) соответствует ли отчёт оценщика - ГП Омской области «Омский центр технической  инвентаризации  и землеустройства» № 68 от 12.03.2010 об оценке рыночной стоимости производственных и складских помещений: нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Красных Зорь, д.22, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, и земельного участка под указанным объектом недвижимости площадью 1118 кв.м с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д.22, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном