Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу n А46-13260/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

единственным достоверным источником данных об объектах недвижимого имущества, соответствующие записи отсутствовали; договор купли-продажи от 03.08.2012 заключен ООО «Серпантин» с владеющим собственником объекта - ООО «Сибирская корпорация» с фактической передачей предмета договора по акту приема-передачи; предметом договора купли-продажи от 03.08.2012, помимо спорного объекта, являлся земельный участок с кадастровым номером 55:36:080116:3220, занятый данным объектом.

Право собственности ООО «Сибирская корпорация» на земельный участок, подтвержденное свидетельством о государственной регистрации права от 31.10.2011 серия 55-АА № 433943, возникло у третьего лица на основании договора купли-продажи земельного участка № ДГУ/12-2294-3067/2012-К от 12.07.2012, заключенного с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области.

Законность возникновения права собственности ООО «Сибирская корпорация» на спорный объект недвижимого имущества, расположенный на выкупаемом земельном участке, подтверждена действиями государственного органа по отчуждению земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ ООО «Сибирская корпорация» именно как собственнику объекта. Истцом данный факт не оспорен.

Следовательно, у ООО «Серпантин» отсутствовали основания подвергать сомнению легитимность права собственности продавца на спорное нежилое здание.

Судом первой инстанции при установлении факта добросовестности ООО «Серпантин» при приобретении спорного объекта недвижимости также обоснованно учтено, что тождественность объектов недвижимого имущества, собственниками которых являлись ООО «Сибирская корпорация» и ООО «ПРОДО Коммерц», установлена по результатам экспертизы в рамках дела № А46-30023/2012, исследования по которой завершены 22.04.2013, то есть после заключения договора купли-продажи от 03.08.2012 между ООО «Сибирская корпорация» и ООО «Серпантин».

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что ООО «Серпантин» является добросовестным приобретателем спорного объекта, поскольку при совершении сделки общество не знало и не могло знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности приняло все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, является правомерным.

ООО «ПРОДО Коммерц» не представлено доказательств, подтверждающих факт выбытия в 2012 году спорного объекта из его владения против его воли, в результате похищения, утери, действия сил природы, изъятия на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного.

В ходе рассмотрения дела по существу представителями ООО «Серпантин» и ООО «Сибирская корпорация» заявлено о пропуске ООО «ПРОДО Коммерц» срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску, право которого нарушено.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ (в редакции действующей в спорный период) общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13944/09 от 09.02.2010, на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения распространяется общий срок исковой давности (3 года), установленный статьей 196 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 11.10.2011 № 7337/11 по делу N А10-1434/2009, срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения.

Исходя из указанной нормы права с учетом правовой конструкции статьи 301 ГК РФ, начало течения срока исковой давности следует исчислять с того момента, когда собственник узнал или должен был узнать о том, что его имущество находится в чужом незаконном владении.

Иными словами, как только собственник обнаруживает свое утраченное имущество у его реального владельца, то есть с момента, с которого он узнает о нарушении своего права данным лицом, у него возникает право требовать возврата вещи, а у владельца возникает корреспондирующая этому праву обязанность передать вещь собственнику.

Как указывалось ранее, гаражный бокс – одноэтажное здание, назначение – нежилое, литер А, общей площадью 2573 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Завертяева, 7/1, передано истцу продавцом - ООО «Бекон-инвест» по договору купли-продажи гаражного бокса от 06.02.2012.

Между тем, ООО «Бекон-инвест» приобрело права собственности на указанный объект следующим образом.

Определением Арбитражного суда Омской области от 03.08.2009 по делу № А46-10983/2009 по иску ООО «Бекон-инвест» к Волкову Геннадию Петровичу о взыскании задолженности в сумме 6 930 084 руб. 88 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 95 534 руб. 66 коп. утверждено мировое соглашение, заключенное между указанными лицами, по условиям которого Волков Г.П. обязался погасить сумму процентов и задолженности в срок до 30.08.2009 и до 31.10.2009, соответственно.

С целью обеспечения исполнения обязательств Волкова Г.П. по мировому соглашению от 03.08.2009 по делу № А46-10983/2009 ООО «Бекон-инвест» (залогодержатель) и ООО «Технологии Водных Развлечений» (залогодатель) 22.01.2010 заключили договор залога недвижимого имущества № 15-ТВР-1109/1669, предметом залога по которому являлся гаражный бокс – одноэтажное здание, общей площадью 2573 кв.м, литера А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Завертяева, д. 7/1.

В результате неисполнения денежного обязательства предпринимателя Волкова Г.П. перед ООО «Бекон-инвест» (основанном на утвержденном 03.08.2009 Арбитражным судом Омской области мировом соглашении по делу № А46-10983/2009) в сумме 7 025 619 руб. 54 коп. решением Арбитражного суда Омской области от 13.12.2010 по делу № А46-11538/2010 по иску ООО «Бекон-инвест» на имущество ООО «Технологии водных развлечений» – гаражный бокс, одноэтажное здание общей площадью 2 573 кв.м, литера А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Завертяева, д. 7/1, являющееся предметом залога по договору № 15-ТВР-1109/1669 от 21.01.2010, обращено взыскание путем продажи с публичных торгов.

Поскольку указанный объект недвижимости реализован с торгов не был, судебным приставом-исполнителем ОСП по ЦАО № 1 УФССП по Омской области вынесено постановление от 29.09.2011 о передаче нереализованного имущества должника взыскателю - ООО «Бекон-инвест» по акту передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга.

Суд первой инстанции правильно установил, что с 21.01.2010 ООО «Бекон-инвест» как добросовестному залогодержателю должно было быть и было известно о том, что объект по ул. Завертяева, д. 7/1 как самостоятельный объект не существует (по указанному адресу находится иной объект — Спецпредприятие) и не находится в фактическом владении ООО «Технологии водных развлечений», поскольку находится во владении иного лица - ООО «Сибирская корпорация».

Более того, с учетом позиции третьего лица - ООО «Сибирская корпорация» и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ доказательства, представленные в материалы дела, судом первой инстанции также обоснованно указано, что в соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» ООО «Бекон-инвест»  и ООО «ПРОДО Коммерц» входят в одну группу лиц, являются аффилированными лицами.

Так учредителем ООО «Бекон-инвест» и ООО «ПРОДО Коммерц» является одно и то же юридическое лицо – общество с ограниченной ответственностью «ПРОДО Финанс» (ОГРН 5087746400242, ИНН 7706701272).

Доказательств того, что при заключении договора залога от 21.01.2010 ООО «Бекон-инвест» выясняло вопрос о фактическом владении залогодателем - ООО «Технологии водных развлечений» предметом залога, в материалы дела не представлено. Соответствующего иска об истребовании недвижимого имущества из чужого владения ООО «Бекон-инвест» не предъявляло.

В связи с указанными обстоятельствами судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что передача титула собственника спорного имущества от ООО «Технологии водных развлечений» к ООО «Бекон-инвест», а от ООО «Бекон-инвест» к ООО «ПРОДО Коммерц» не сопровождалась фактической передачей спорного объекта.

Таким образом, будучи аффилированным с ООО «Бекон-инвест» лицом, ООО «ПРОДО Коммерц» уже с даты заключения договора залога от 21.01.2010 должно было знать, что спорный объект не находится во владении ООО «Бекон-инвест», так как им владеет ООО «Сибирская корпорация», а следовательно, именно с данного момента истец должен быть знать о нарушении его прав.

Исковое заявление подано ООО «ПРОДО Коммерц» 28.10.2013, следовательно, к этому моменту срок исковой давности для обращения в суд с виндикационным иском истек  21.01.2013.

Ссылки истца на то, что с момента возбуждения исполнительного производства в рамках исполнения решения суда по делу № А46-11538/2010 до передачи объекта в собственность ООО «Бекон-инвест» в период с 04.02.2011 по 29.09.2011 судебные приставы неоднократно посещали объект недвижимости, при этом присутствия третьих лиц на объекте либо производственной деятельности не установлено, что говорит об неподтвержденности факта владения ООО «Сибирская корпорация» спорным объектом недвижимости, не принимаются судом апелляционной инстанции, так как ни судебными приставами, ни экспертами вопрос о том, в чьем владении находится имущество не разрешался.

Указание ООО «ПРОДО Коммерц» на то, что срок исковой давности начинает течь с октября 2012 года, то есть с момента получения ООО «ПРОДО Коммерц» кадастровой карты, подлежат отклонению как необоснованные, в силу изложенных выше обстоятельств.

Также судом учитывается, что фактически бремя содержания спорного имущества несло ООО «Серпантин».

Помимо сказанного выше суд апелляционной инстанции отмечает, что критически относится к договору залога недвижимого имущества как к достоверному доказательству в силу следующего.

В соответствии с положениями статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Вместе с тем, договор залога недвижимого имущества от 21.01.2010 № 15-ТВР-1109/1669 фактически заключен после наступления срока исполнения обязательства (31.10.2009), в обеспечение которого он заключался, что противоречит существу обеспечительного обязательства и цели его заключения, и ставит под сомнение правомерность заключения такого договора, поскольку основное обязательство уже было не исполнено должником – предпринимателем Волковым Г.П.

Кроме того суд апелляционной инстанции отмечает, что в нарушение пункта 3 статьи 340 ГК РФ, а также принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, договор залога заключен без передачи в ипотеку по тому же договору земельного участка, на котором находится спорный объект недвижимости.

Более того, как установлено судом первой инстанции, объект недвижимого имущества, являющийся предметом заявленного иска, - Спецпредприятие, расположенное по адресу г. Омск, ул. Успешна, д. 6, тождественное объекту - Гаражный бокс, расположенный по адресу г. Омск, ул. Завертяева, д. 7/1, в настоящее время как объект недвижимого имущества не существует.

Согласно подготовленному ООО «СтройКон» в 2013 году отчету по результатам обследования технического состояния несущих конструкций здания ( т. 2 л.д. 109-132) техническое состояние несущих конструкций здания, расположенного по адресу г. Омск, ул. Успешная, д. 6, оценено как аварийное; дальнейшая эксплуатация, нахождение на расстоянии менее 19 метром к строению не допустимо и опасно.

Как следует из письма общества с ограниченной ответственностью Торгово-Строительная группа «Меридиан» от 22.07.2013 №71 (т. 2 л.д.73), адресованного ООО «Серпантин», на основании заключенных ранее договоров - договора аренды здания по ул. Успешная, д. 6 и договора подряда на выполнение ремонтных работ на указанном объекте, произведен демонтаж ограждающих конструкций здания (стены для возможности замены дефектных плит перекрытия марки ПКЖ - 3|12 в количестве 4-х штук. В процессе производства работ был выявлен ряд серьезных разрушений несущих конструкций здания, опасных для окружающих. 18.07.2013 работы были приостановлены службой судебных приставов. ООО ТСГ «Меридиан» не успело раскрепить оставшиеся элементы здания. 20.07.2013 произошло обрушение здания по ул. Успешная, д. 6.

Из справки от 25.07.2013 и из акта обследования от 03.09.2013 ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080116:3220 по адресу г. Омск, ул. Успешная, д. 6, нежилое здание спецпредприятие общей площадью 2588 кв.м лит. А (кадастровый номер объекта 55:36:080116:3682) не выявлено.

Согласно кадастровой выписке от 11.10.2013 в отношении объекта с кадастровым номером 55:36:080116:3682 но адресу г. Омск, ул. Успешная, д. 8, объект недвижимости снят с кадастрового учета 08.10.2013 (т. 2 л.д. 57).

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу статьи 302 ГК РФ истребование индивидуально-определенной вещи возможно в том случае, когда эта вещь имеется в натуре.

Таким образом, основанием для удовлетворения требования о признании права собственности и истребования имущества из чужого незаконного владения может служить наличие в деле надлежащих доказательств, подтверждающих, что недвижимое имущество сохранилось в первоначальном виде, а приобретателем не создан новый объект недвижимости.

В связи