Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 по делу n А46-23396/2008. Изменить решение

уклонился от его осуществления.

Он не только не произвел капитальный ремонт в разумный срок, начиная с 1.04.2003 года, но и не освобождал часть переданных в аренду помещений до 1.11.2003 года, как это следует из дополнительного соглашения № 1.

К тому же письмом от 27.05.2003 года Учреждение согласовало проведение капитального ремонта самим арендатором.

 Однако арендатор не принимал на себя обязательств осуществлять этот капитальный ремонт за свой счет.

Каких-либо изменений в договор аренды в этой части также не вносилось.

То есть установленная законом обязанность арендодателя осуществлять капитальный ремонт за свой счет по соглашению сторон изменена не была.

Поэтому арендатор ООО «Квазар» правомерно предъявил требование о возмещении стоимости капитального ремонта, от проведения которого арендодатель уклонился (пункт 1 статьи 616 ГК РФ).

Как следует из актов выполненных работ и группировки выполненных работ по их видам, сделанной истцом (том 2 листы дела 58-59), предъявленная стоимость касается именно тех работ, необходимость которых была подтверждена при обследовании технического состояния подвала в июле 2003 года.

Так, в соответствии с актами выполнены устройство дренажа, электромонтажные работы, сантехнические работы, отопление, вентиляция, отделочные работы.

Поэтому суд находит правомерным требование о возмещении стоимости капитального ремонта, не выполненного арендодателем.

Ссылку истца на иную норму права (статья 623 ГК РФ) суд во внимание не принимает.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано следующее разъяснение процессуальной обязанности суда: в соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Суд апелляционной инстанции считает невозможным применение к спорным правоотношениям в части капитального ремонта статьи 623 ГК РФ.

Названная статья регулирует последствия осуществления арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, тогда как вопросы возмещения стоимости капитального ремонта, произведенного арендатором,  регулируются статьей 616 ГК РФ.

По общему правилу капитальный ремонт не связан с приданием зданию или помещению принципиально новых качеств, позволяющих расширить возможности его эксплуатации.

Так, в соответствии с письмом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 28.04.1994 года № 16-14/63 под капитальным ремонтом здания – следует понимать ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменения основных технико-экономических показателей здания.

Согласно пункту 1.7. Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий от 17.12.1999 № 79, утвержденной Госстроем России (МДС 13-1.99) капитальный ремонт - это замена и восстановление отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.

Напротив, неотделимые улучшения, последствия осуществления которых арендатором регулируются статьей 623 ГК РФ, - это придание арендованному имуществу тех принципиально новых качеств, которыми оно не обладало не только при передаче в аренду, но и при самом создании вещи и эти качества позволяют расширить или улучшить возможности пользования вещью.

Суд апелляционной инстанции находит неправильной ссылку суда первой инстанции на пункт 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым, по мнению суда первой инстанции, капитальный ремонт приравнивается к неотделимым улучшениям в целях применения статьи 623 ГК РФ.

Хотя с точки зрения состояния имущества (то есть с точки зрения практической) любой ремонт имущества всегда направлен на его улучшение, суд не учел, что нормативное регулирование арендных отношений в случаях проведения капитального ремонта и осуществления иных неотделимых улучшений является различным.

В части устройства входной группы (пробивки проемов) и устройства пожарной сигнализации суд апелляционной инстанции находит требование подлежащим удовлетворению на основании статьи 623 ГК РФ.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 ГК РФ  случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1.6 договора аренды нежилого помещения (здания) № ОБ0588 от 01.04.2003 определено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

В пункте 2.3.7 договора стороны согласовали, что перепланировки и переоборудование арендуемых помещений должно осуществляться только с разрешения арендодателя.

Таким образом, договорное регулирование вопроса о неотделимых улучшениях в рассматриваемом случае соответствует диспозитивной норме, изложенной в статье 623 ГК РФ.

При исследовании вопроса о наличии согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Спорные помещения принадлежали Учреждению на праве оперативного управления, возникшем на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом № 478-РК от 28.04.2000, акта от 01.08.2000, свидетельств о государственной регистрации права серии 55АА № 246806 от 14.06.2001, серии 55 АВ № 534792 от 12.09.2007 (том 1 листы дела 86-89).

Пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее: согласно пункту 1 статьи 120 ГК РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Кодекса. При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.

Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.

В то же время согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества.

Поэтому суду следует учитывать, что в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.

Следовательно, несмотря на указание в договоре аренды в качестве арендодателя Омской области в лице одновременно Комитета по управлению имуществом Омской области и Учреждения, реальными полномочиями по распоряжению (сдаче в аренду) в договоре обладает именно Учреждение как носитель вещного права, а собственник в лице Комитета в данном случае лишь дал согласие на такое распоряжение (на передачу в аренду).

Соответственно и действительным арендодателем является именно Учреждение.

Оно вправе самостоятельно согласовывать или не согласовывать вопрос об осуществлении неотделимых улучшений.

Из имеющейся в деле переписки сторон следует, что вопросы перепланировки капитального ремонта и реконструкции рассматривались Учреждением; согласие на устройство входной группы было дано начальником ГУ «Центр учета и содержания собственности Омской области» Тухватулиным Е.А. и доведено до сведения руководства Комитета имущественных отношений Омской области.

Данный факт подтверждается следующими письмами № 144-Т от 11.06.2003, № 391 от 26.06.2003, № 329 от 27.05.2003, № 30 от 21.01.2004 (том 1 листы дела 27-30).

Возражения подателей жалобы в этой части являются несостоятельными.

Как полагает БУ «Центр учета и содержания собственности Омской области» в апелляционной жалобе, мнение Учреждения, выраженное в переписке, не может быть принято в качестве однозначного разрешения на проведение капитального ремонта с учетом отсутствия согласованных Министерством дефектных ведомостей, актов выполненных работ, смет, проектов, либо иных документов о согласовании объемов, видов и стоимости работ.

Однако положения статьи 623 ГК РФ не предусматривают конкретной формы дачи арендодателем согласия на осуществление неотделимых улучшений и не приравнивают это согласие к неотъемлемой части договора аренды.

Следовательно, наличие такого согласия может доказываться любыми законными способами.

Вопрос об условиях согласования может регулироваться договором или иным документом, выданным арендодателем арендатору.

Между тем, ни договор аренды, ни иной документ, имеющийся в деле, не содержат  указания на то, что арендодатель дает согласие на осуществление неотделимых улучшений при условии предварительного согласования дефектных ведомостей, актов выполненных работ, смет, проектов.

Напротив, согласие, выраженное в письме, исходящем от Учреждения (том 1 лист дела 28), такого условия не содержит и требует лишь недопущения ухудшения свойств помещений и осуществления устройства отдельного входа в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной с надзирающими организациями.

Такое согласование проектно-сметной документации было арендатором осуществлено, разрешение на устройство отдельного входа получено (том 1 листы дела 31-35).

Помимо прочего податели жалоб ссылаются на отсутствие оригиналов писем, представленных истцом в обоснование своих требований.

Действительно, к иску спорные письма приложены в копиях.

Согласно частям 8, 9 статьи 75 АПК РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда.

Судом первой инстанции в определении от 28.11.2009 предложено истцу представить оригиналы документов, приложенных к исковому заявлению.

Данное требование ООО «Квазар» выполнено, оригиналы документов, положенных в обоснование требований истца, в частности писем № 144-Т от 11.06.2003, № 391 от 26.06.2003, № 329 от 27.05.2003, № 30 от 21.01.2004, были сверены судом первой инстанции с копиями, имеющимися в материалах дела, о чем свидетельствует штамп Арбитражного суда Омской области «Копия верна» за подписью судьи, рассматривающего настоящее дело. Таким образом, сомнений в достоверности перечисленных выше писем у суда апелляционной инстанции не имеется.

Учитывая изложенное, можно сделать вывод о производстве истцом улучшений спорного имущества с согласия арендатора.

Довод ответчиков  о том, что согласие не может иметь юридической силы, так как получено до государственной регистрации договора аренды, во внимание судом не принимается, поскольку стороны в самом договоре распространили договорное регулирование на период с даты передачи имущества по акту, то есть с 1.04.2003 года.

Суд апелляционной инстанции полагает, что как входная группа, так и пожарная сигнализация являются улучшениями арендованного имущества, поскольку из письма Управления государственной противопожарной службы Омской области от 29.08.2003 (том 1 лист дела 33) следует, что наличие этих составляющих является необходимым условием для независимого использования сданных в аренду помещений с возможностью приема посетителей, минуя главный вход в здание и остальные размещенные в здании организации и учреждения. Это, в свою очередь, означает, что арендатор фактически подготовил Учреждению арендованные помещения для автономного устройства любого не запрещенного бизнеса или административного учреждения.

Суд первой инстанции также обоснованно пришел к выводу о том, что с неотделимыми улучшениями объект аренды приобрел большую коммерческую привлекательность, и его ликвидность возросла.

Изложенное следует как из фотографий, имеющихся в материалах дела, так и из документов, составленных сторонами в разное время.

Так, это следует из письма № 30 от 21.01.2004, направленного начальником ГУ «Центр учета и содержания собственности Омской области» руководству Комитета по управлению имуществом Омской области, из дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 15.12.2004 и в других документах, где ни разу не поставлен под сомнение факт улучшения недвижимого имущества.

Ссылку ответчиков в судебном заседании от 20 мая 2010 года (том 5)  на то, что пожарная сигнализация не имеет для арендодателя ценности, поскольку в настоящее время не функционирует (в том числе из-за