Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 по делу n А46-23396/2008. Изменить решение

вопросы, подало  замечания относительно экспертного заключения и обратилось с письменным ходатайством о проведении повторной строительно-технической экспертизы.

Учитывая мнения сторон и то, что пояснения вызванного в судебное заседание эксперта – Рудака В.А. не устранили определенных противоречий в выводах эксперта, суд апелляционной инстанции определением от 21.05.2010 назначил повторную экспертизу.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем или иным вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку первоначальная экспертиза назначалась по инициативе ответчиков и поскольку сомнения в обоснованности и противоречия в пояснениях эксперта были выявлены только по вопросу 1 (соответствуют ли фактически проведенные ремонтно-строительные работы на объекте: помещения 22-34, часть  помещения 37 цокольного этажа здания литера А, расположенного по адресу г.Омск¸ ул. Красногвардейская, 42  (нумерация в соответствии с поэтажным планом, приложенным к договору аренды № ОБ0588 от 1.04.2003 года)  работам, отраженным в актах выполненных работ 1-9, имеющихся в деле? Если нет, то какие работы фактически не выполнялись и какова их стоимость в соответствии с актами), повторная экспертиза была назначена по этому же вопросу только  в отношении тех объемов и стоимости работ, в отношении которых БУ «Центр учета и содержания собственности Омской области» предъявило свои замечания (том 5). Производство по делу было приостановлено до проведения экспертизы.

При проведении повторной экспертизы перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствуют ли фактически проведенные ремонтно-строительные работы на объекте: помещения 22-34, часть  помещения 37 цокольного этажа здания литера А, расположенного по адресу г. Омск¸ ул. Красногвардейская, 42  (нумерация в соответствии с поэтажным планом, приложенным к договору аренды № ОБ0588 от 1.04.2003 года) работам, отраженным в актах выполненных работ №№ 1-9, имеющихся в деле в отношении следующих позиций:

1.1. устройство щебеночной подготовки (акт № 1 и акт № 7);

1.2.  вывоз мусора (акты № 1, 3, 6, 8);

1.3.  отбивка штукатурки (акты № 2 и 7);

1.4. прокладка стальных трубопроводов (акты № 2,6 и 8);

1.5. демонтаж трубопроводов (акты № 1, 6 и 7);

1.6. улучшенная штукатурка стен по сетке;

1.7. шпаклевка стен (акты № 3, 4, 6);

1.8.  устройство ступеней (акт № 3);

1.9.  ремонт переплетов (акт № 7);

1.10. устройство каркасов при заштукатуривании стен (акт № 7);

1.11.  устройство козырька из материала «Поликарбонат» (акт № 8);

1.12. установка металлического каркаса козырька (акт № 8);

1.13. прокладка электропроводов (акты № 3, 4, 6).

Если нет, то, какие работы фактически не выполнялись, и какова их стоимость в соответствии с актами?

2) Выполнялись ли взамен невыполненных работ, отраженных в актах выполненных работ №№ 1-9, иные работы, аналогичные по назначению, но отличающиеся по технологии и стоимости.

Если выполнялись, то привести перечень этих работ (с указанием взамен каких работ они сделаны) и указать их стоимость?

3) Указать разницу в стоимости невыполненных работ /пункт 1)/  и фактически выполненных аналогичных по назначению работ /пункт 2)/ по ценам на дату составления актов.

По результатам повторной экспертизы 19 августа 2010 года в Восьмой арбитражный апелляционный суд поступило экспертное заключение (отчет) № 372 от 18 августа 2010 года об оценке фактически проведенных ремонтно-строительных работ в помещениях, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Красногвардейская, д. 42.

В связи с этим производство по делу определением суда апелляционной инстанции от 23.08.2010 возобновлено, апелляционные жалобы назначены к рассмотрению в судебном заседании.

После возобновления производства по делу в судебном заседании от 21.10.2010  суд апелляционной инстанции установил, что ответы, данные экспертами при проведении повторной экспертизы, не соответствую смыслу вопросов, поставленных судом перед экспертами и цели проведения экспертизы.

В связи с этим в этом же судебном заседании с участием экспертов Пелевина М.Г. и Лось М.Г. суд предложил экспертам уточнить свое заключение с тем, чтобы определить стоимость невыполненных фактически работ именно в соответствии с актами выполненных работ, представленными в дело.

После отложения судебного заседания от экспертов поступило приложение к отчету № 372, которое приобщено к делу.

В судебном заседании 7.12.2010 представитель ООО «Квазар» просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представители БУ «Центра учета и содержания собственности Омской области» и Министерства имущественных отношений Омской области поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах. Считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просили его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для его изменения.

01.04.2003 между ООО «Квазар», ГУ «Центр учета и содержания собственности Омской области» (переименовано в Бюджетное учреждение Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области») и Комитетом по управлению имуществом Омской области (правопредшественником Министерства) подписан  договор аренды нежилого помещения (здания) № ОБ 0588 (том 1 листы дела 21-23).

По условиям пункта 1.1. названного договора ГУ «Центр учета и содержания собственности Омской области», будучи арендодателем, обязалось сдать, а арендатор – ООО «Квазар» принять за плату во временное пользование нежилые помещения №№ 22-34, часть помещения № 37 общей площадью 288,62 кв.м., расположенные на цокольном этаже (литера А) дома № 42 по ул. Красногвардейская в г. Омске, являющиеся областной собственностью.

Во исполнение указанного положения договора арендодатель при участии Комитета по управлению имуществом Омской области передал по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2003 объект аренды истцу (том 1 лист дела 24).

Срок действия договора аренды нежилого помещения (здания) № ОБ 0588 от 01.04.2003 согласно пункту 1.2. истек 01.04.2008.

Договор зарегистрирован и вступил в силу с 14.11.2003 года.

Пунктом 1.3. стороны договорились о распространении договора на период с момента передачи имущества по акту до момента государственной регистрации договора аренды.

Как следует из материалов дела, во время пользования спорным объектом недвижимости истец осуществил капитальный ремонт арендуемых помещений, стоимость которого по расчету истца составила 2 141 188 руб. 10 коп.

В подтверждение данного обстоятельства арендатором ООО «Квазар» представлен ряд документов, в частности, договор № 21 от 10.04.2003 (том 1 листы дела 37), заключенный истцом с обществом с ограниченной ответственностью строительная фирма «Биржа» (далее – ООО СФ «Биржа»), согласно пункту 1.1 которого истец поручил генподрядчику – ООО СФ «Биржа» провести капитальный ремонт помещений цокольного этажа административного здания общей площадью 288,62 кв.м., расположенных по адресу: ул. Красногвардейская, 42.

В качестве доказательств исполнения названного договора в материалы дела представлены справки о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 29.11.2003, № 2 от 01.12.2003, № 3 от 05.12.2003, № 4 от 10.12.2003, № 5 от 19.12.2003, № 6 от 31.12.2003, № 7 от 20.03.2004, № 8 от 05.04.2004 (том 1 листы дела 59-66), составленные сторонами договора № 21 от 10.04.2003, акты выполненных работ № 1 от 29.11.2003, № 2 от 03.12.2003, № 3 от 05.12.2003, № 4 от 12.12.2003, № 5 от 20.12.2003, № 6 от 31.12.2003, № 7 от 05.04.2004, № 8 от 05.04.2004, № 9 от 06.07.2004 за подписью представителей ООО «Квазар», ООО СФ «Биржа» и согласованные с ГУ «Центр учета и содержания собственности Омской области (том 2 листы дела 1-44).

Выполненные ООО СФ «Биржа» на спорном объекте работы были оплачены со стороны ООО «Квазар» на общую сумму 2 093 127 руб. 05 коп., что подтверждается платежными поручениями № 3 от 26.05.2005, № 11 от 30.09.2005 (том 2 листы дела 54, 55).

В соответствии с материалами дела истец обращался к Министерству с просьбой зачесть стоимость проведенных ремонтных работ в арендованных помещениях в счет арендной платы.

Первоначально Министерство в письме № 05-03/5552 от 26.10.2005 указало, что рассмотрит возможность проведения подобного зачета (том 1 листы дела 36). Впоследствии Министерство ответило отказом (письмо № 05-03/4429 от 02.08.2006 -том 1 листы дела 90-91).

Руководствуясь положениями статьи 623 ГК РФ, истец на основании описанных обстоятельств обратился в суд с настоящим иском.

Оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции полагает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Договором аренды № ОБ0588 от 1.04.2003 года иное, чем в статье 616 ГК РФ  регулирование исполнения обязанности по проведению капитального ремонта, не предусматривалось.

Следовательно, лицом, обязанным производить капитальный ремонт, оставался арендодатель.

Как следует из материалов дела, арендатору в аренду были переданы помещения подвала, не пригодные к немедленной эксплуатации и требовавшие капитального ремонта.

Данное обстоятельство подтверждается следующими доказательствами:

В деле имеется технический отчет от 18.07.2003 года  по результатам обследования технического состояния участка подвала здания, расположенного по ул. Красногвардейская, 42.

Указанный отчет составлен по заказу ООО «КВАЗАР» индивидуальным предпринимателем Рудаком В.А., имевшим лицензию на обследование технического состояния зданий и сооружений (приложение к лицензии ОМК № 008648).

В ходе технического обследования помещений подвала Рудаком В.А. установлено, что в помещениях подвала высокая влажность, отсутствует вентиляция, принудительная вентиляция не функционирует, трубопроводы на большей части демонтированы, полы в помещениях находятся в неудовлетворительном состоянии, практически на всей площади имеются следы выхода и подтопления грунтовыми водами, бетонное железное покрытия имеют многочисленные трещины и выбоины, существовавшее ранее покрытие из рулонных материалов пришло в полную негодность, вскрытие бетонных полов показало наличие грунтовых вод на глубине до 400 мм от уровня отметки пола подвала; наличие грунтовых вод и отсутствие горизонтальной гидроизоляции привело к постоянному увлажнению материала стен на нижних участках, длительная эксплуатация бетона в увлажненной среде привела к поражению бетона грибком, на поверхности фундаментных блоков видны ярко выраженные высолы грибкового происхождения, штукатурное покрытие стен имеет многочисленные повреждения, трубопроводы имеют многочисленные заплаты, местами трубопроводы неорганизованно проходят поперек здания через проемы для вентиляции, система отопления выполнена с использованием самодельных регистров, что приводит к разбалансировке системы отопления всего здания, система электроснабжения нуждается в капитальной реконструкции, токопроводы расположены хаотично, местами надежное крепление отсутствует, имеются значительные провисы, часть токопроводов расположена в непосредственной близости от трубопроводов. Внутренняя проводка выполнена из алюминиевого провода, что с изменением в 2000 году норм для общественных зданий является недопустимым. Внутренняя отделка нуждается в капитальном ремонте.

По результатам технического обследования даны рекомендации: для обеспечения надежной и длительной эксплуатации здания при выполнении капитального ремонта необходимо выполнить устройство дренажа, капитальный ремонт полов с полной заменой их облицовки, облицовку стен выполнить с устройством зазоров для вентиляции между облицовкой и поверхностью стен, выполнить капитальный ремонт всех трубопроводов, произвести капитальный ремонт системы электроснабжения, заменить  внутреннюю проводку на медную, восстановить систему вентиляции, произвести капитальный косметический ремонт.

Кроме того, 15.12.2004 года стороны договора аренды подписали дополнительное соглашение № 1 к договору аренды (том 1 лист дела 26), в котором стороны зафиксировали следующие фактические обстоятельства: на момент передачи имущества в аренду арендатору состояние имущества было неудовлетворительное.

Стороны также подтвердили, что в составленном ранее передаточном акте от 1.04.2003 года характеристика передаваемого в аренду технического состояния имущества как нормального была неправильной.

При этом актом приема-передачи нежилого помещения от 1.04.2003 года (том 1 лист дела 24) установлена следующая градация состояния имущества передаваемого в аренду:

- нормальное – помещение, пригодное к немедленному использованию в целях, обусловленных договором аренды;

- удовлетворительное – помещение имеет дефекты, устранимые текущим ремонтом;

- неудовлетворительное – помещение имеет неустранимые дефекты  при текущем ремонте либо дефекты, устранение которых возможно только путем проведения капитального ремонта.

Учитывая то, что договор аренды предусматривал передачу помещений в аренду для их эксплуатации арендатором (под непродовольственную торговлю) без каких-либо оговорок (пункты 1.1. и 2.3.1. договора), а также, учитывая то, что в дополнительном соглашении № 1 от 15.12.2004 года Министерство и Учреждение признавали наличие, в том числе, и скрытых дефектов отделок и коммуникаций, выявленных в начале эксплуатации помещений, суд приходит к выводу о том, что для возможности осуществления этой  эксплуатации требовался немедленный капитальный ремонт, вызванный  неотложной необходимостью.

Между тем арендодатель