Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2015 по делу n А19-8500/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить определение полностью и разрешить вопрос по существу

колонка

"НАРА"-27М1Э

2000

4

б/н

Маслораздаточная колонка МРК

367М

2010

5

746

Маслораздаточная колонка МРК

367М

2010

6

046

Резервуар подземный РГС №1

1971

1

б/н

Резервуар подземный РГС №2

1971

2

б/н

Резервуар подземный РГС №4

1971

4

б/н

0

Резервуар подземный РГС №5

2010

5

б/н

1

Резервуар подземный РГС №6

2010

6

б/н

1.        по договору об ипотеке № 193/12-ЗН (1) от 04.04.2012:

/п

Наименование, место нахождения, описание объекта недвижимого имущества

Номер

объекта кадастровый (или условный)

Автозаправочная   станция   №   2   (нежилое   здание)   -

расположена на 1 этаже 1 этажного здания литера А, общая площадь 164,00 (Сто шестьдесят четыре) кв.м, находится по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский р-он, Усть-Баргузин поселок, Трактовая улица, д. 3

03:01:000000:406

Земельный   участок,   площадь   5207,00   (Пять   тысяч двести семь) кв.м, земли поселений (согласно изменениям, внесенным в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ, наименование данной категории земель изменено на наименование «земли населенных пунктов»), находится по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский р-он, Усть-Баргузин поселок, Трактовая улица, уч. № 3

03:01:260286:6

Автозаправочная станция № 3 (нежилое здание) литера А,  инв.№  3077-1а,  общая  площадь  56,00  (Пятьдесят  шесть) кв.м, находится по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский р-он, Уро село, Трактовая улица, д. 1а

03:01:000000:365

Земельный участок, площадь 2500 (Две тысячи пятьсот)

кв.м, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для   размещения   АЗС,   находится   по   адресу:   Республика Бурятия, Баргузинский р-он, Уро село, Трактовая улица, уч. №

1А

03:01:250106:66

Здание  заправки-склада  ГСМ  -  1  этажное  кирпичное,

03:01:33010

1972  г.  постройки,  общая  площадь  101,70  (Сто  одна  целая

семьдесят сотых) кв.м, инв.№ 3025, литер А, адрес объекта: Республика Бурятия, Баргузинский р-он, Юбилейный поселок, д. б/н

8:37

Земельный   участок,   площадь  1651,00  (Одна  тысяча шестьсот пятьдесят один) кв.м, земли поселений (согласно изменениям, внесенным в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ, наименование данной категории земель изменено на наименование «земли населенных пунктов»), находится по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский р-он, Юбилейный поселок,  уч. № Б/Н

03:01:330102:2

2.        по договору об ипотеке № 193/12-ЗН (2) от 04.04.2012:

п/п

Наименование, место нахождения, описание объекта

недвижимого имущества

Номер объекта

кадастровый (или условный)

Здание АЗС № 4 в с. Нижняя Иволга операторская с

магазином, назначение: нежилое, площадь: общая 95,4 (Девяносто пять целых четыре десятых) кв.м, инвентарный номер: 3240, литер Б, Б1, этажность: 1, адрес (местоположение): Республика Бурятия, Иволгинский р-он, Нижняя Иволга село, Совхозная улица, дом 1

03:08:300104:1517

Земельный участок. Категория земель: земли пром.,

эн., трансп., связи, радиовещ., телев., инф., земли для обесп. косм, деят., обор, иные - земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и иного назначения. Площадь: 3511 (Три тысячи  пятьсот  одиннадцать)  кв.м.  адрес (местоположение): Республика Бурятия, Иволгинский р-он, Нижняя Иволга село, Совхозная улица, дом 1

03:08:300104:2

3.        по договору об ипотеке № 193/12-ЗН (3) от 04.04.2012:

№

п/п

объекта недвижимого

имущества

кадастровый (или

условный)

Здание АЗК (нежилое здание) 1 этажное, литера А,

инв.№ 7802-110а, общая площадь 95,20 (Девяносто пять целых двадцать сотых) кв.м, находится по адресу: Республика Бурятия, Прибайкальский р-он, Нестерово село, Комсомольская улица, д. 110А

03:16:000000:175

6

Земельный  участок  (земли  поселений)  (согласно

изменениям, внесенным в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 18.12.2006 N 232- ФЗ, наименование данной категории земель изменено на наименование  «земли  населенных  пунктов»),  площадь

2541 (Две тысячи пятьсот сорок один) кв.м, находится по адресу: Республика Бурятия, Прибайкальский р-он, Нестерово село, Комсомольская улица, уч. № 110А

03:16:240102:7

4.        по договору об ипотеке № 193/12-ЗН (4) от 04.04.2012:

№

п/п

Наименование, место нахождения, описание

объекта недвижимого имущества

Номер объекта

кадастровый (или условный)

Земельный   участок.   Категория   земель:   земли

сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства. Площадь: 8829,00 (Восемь тысяч восемьсот двадцать девять) кв.м, адрес (местоположение): Россия, Республика Бурятия, Мухоршибирский район, ур. Барка

03:14:300103:37

Как следует из заявления конкурсного управляющего ИП Чиркова П.П. Баженова А.М. по результатам анализа проведенных документов и проведения переговоров между залоговыми кредиторами и конкурсным управляющим возникли следующие разногласия: ОАО АКБ «АВАНГАРД» считает, что в качестве организатора торгов необходимо утвердить ИП Щербань Д.В. (ИНН 503100463033, СНИЛС 004-621-437-02, адрес: 109431, Россия, г. Москва, а/я 22), конкурсный управляющий не согласен с залоговыми кредиторами в указанной части и считает целесообразным привлечение специализированной организации в качестве организатора торгов, а именно ООО «Межрегиональный Тендерный Центр» (ИНН 3849034911, ОГРН 1143850012063), юридический адрес: 664007, г. Иркутск, ул. Поленова, 35, кор. Б. офис 5.

 Также конкурсный управляющий считает необходимым установить начальную продажную цену предмета залога в размере 60 940 000 руб., согласно отчету №04/09-2014 об оценке недвижимого имущества от 14.10.2014г., подготовленного независимой оценочной организацией ООО «Байкальское оценочное агентство». Утвердить пункт 5.8.2 Положения в следующей редакции: «Для целей настоящего Положения под сроком, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена, величина снижения первоначального предложения 10% от цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов. Период, по истечению которого последовательно снижается начальная цена, составляет 1 рабочий дня. Общий период продажи 29 рабочих дней. Минимальная цена предложения, по которой может быть продано имущество, составляет 5% от начальной стоимости имущества (стоимости каждого лота), выставленного на продажу посредством публичного предложения».

Разрешая разногласия между конкурсным управляющим ИП Чиркова П.П. Баженовым А.М. и конкурсным кредитором ОАО АКБ «АВАНГАРД»,  суд   первой  инстанции    утвердил  Положение  о порядке, условиях  и сроках продажи   имущества   ИП Чиркова   П.П., находящегося  в залоге  ОАО АКБ «Авангард» в редакции, предложенной конкурсным управляющим, исходя  из  того   предложенный     конкурсным   управляющим порядок  соответствует   требованиям  пунктов 4, 5, 8-19  статьи 110  и пункта  3 статьи 111  Федерального закона   от 26.10.2002  № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве).

Апелляционный суд   усматривает   основания  для отмены    принятого  судом  судебного акта  в связи  со следующим.

В силу п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника, которое составляет конкурсную массу, отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В соответствии с абз. 6 п. 4 ст. 134 названного Закона требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п. 4, 5, 8-19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений ст. 138 названного Закона.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Как указано в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах удовлетворения требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Суд первой инстанции, рассматривая требования   конкурсного  управляющего  об установлении начальной продажной   цены предмета  залога, устанавливая   начальную   продажную цену  предмета  залога  в  размере 60 940 000 рублей,   руководствовался   отчетом   недвижимого имущества    и исходил из  возможности получения  максимальной выручки  в интересах    всех кредиторов должника.

Однако суд первой инстанции,  устанавливая  начальную продажную  цену  предмета залога,   не учёл   следующего.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

В материалы дела представлен отчет, проведенный  ООО  «Байкальское    оценочное агентство»  №  04/09-2014  от 14.10.2014 г.   рыночная стоимость    объектов оценки   по состоянию на 01.09.2014  г.    составила  с учетом  НДС – 18% в сумме 60 940 000 рублей.

Полученная   оценка заложенного имущества  учитывается   при определении  начальной   продажной  цены предмета залога в соответствии с  законодательством   Российской  Федерации  о залоге.

Требования  федерального законодательства  содержат  императивную   норму  об установлении  начальной  продажной   цены недвижимого   имущества в  размере   80  процентов  от рыночной  стоимости имущества, определенного   на основании  отчета   оценщика.

Кроме того,    в  силу пп.15 п. 2  ст. 146   НК  РФ не признаются    объектом   обложения НДС  операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должников, признанных в соответствии с законодательством Российской Федерации несостоятельными (банкротами).

Следовательно,  начальная   продажная   цена предмета залога    должна быть установлена в размере  определенной   залоговым  кредитором с учетом вышеперечисленных требований закона и составляет   42 439 105, 06 руб. , в том числе  по лотам:

Лот № 1 начальная   продажная   цена  14 624 840, 68 руб.

Лот № 2 начальная   продажная   цена 6 386 603, 39 руб.

Лот № 3 начальная   продажная   цена   3 796 420, 33 руб.

Лот № 4 начальная   продажная   цена   8 440 257, 62 руб.

Лот № 5 начальная   продажная   цена   7 207 783, 04 руб.

Лот № 6 начальная   продажная   цена  1 983 200  руб.

Разрешая разногласия между  ОАО   АКБ  «Авангард» и конкурсным управляющим по п. 3.1 Положения о продаже имущества суд первой инстанции указал, что полагает возможным принять редакцию конкурсного управляющего и назначить организатором торгов специализированную организацию - ООО " Межрегиональный   тендерный  центр»".  Между тем,  суд первой инстанции в нарушение требований п. 2 ч. 14 ст. 170 АПК РФ не привел мотивы, по которым он отверг  предложения  залогового кредитора , полагавшего, что организатором торгов должен выступать  ИП «Щербань   Дмитрий  Витальевич.

Между тем, в случае, если организатором торгов выступает специализированная организация, ее в силу п. 1 ст. 20.3 Закона о банкротстве должно рассматривать в качестве лица, привлеченного конкурсным управляющим для обеспечения исполнения своих обязанностей.

Согласно п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2009 N 91 "О порядке погашения расходов по делу о банкротстве" арбитражный управляющий обязан привлекать привлеченных лиц лишь тогда, когда это является обоснованным, и предусматривать оплату их услуг по обоснованной цене. При рассмотрении вопроса об обоснованности привлечения привлеченного лица следует, исходя из пункта 5 статьи 20.7 Закона о банкротстве, учитывать в том числе, направлено ли такое привлечение на достижение целей процедур банкротства и выполнение возложенных