Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 по делу n А78-402/2014. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

знало о нахождении на земельном участке памятника архитектуры и градостроительства, иных строений.

Кроме того, исходя из содержания Письма № 29 от 20.12.2012 (т.2 л.д. 75-76) следует, что ООО "Сиблайн", также знало о то, что на спорном земельном участке расположен жилой дом № 37 по ул. Забайкальского рабочего, который является памятником истории и культуры.

Суд апелляционной инстанции также исходит из того, что ООО "Сиблайн" не представлено в дело доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка по целевому назначению, даже с учетом наличия на нем памятника истории и культуры.

Согласно пункту 2.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря текущего года.

Договор согласно пункту 2.1 договора аренды заключен сроком до 01.07.2011, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

После истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться помещением, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, доказательств возврата арендованного имущества в материалы дела не представлено. В силу требований части 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Из материалов дела следует, что ответчик за период с 01.01.2009 по 18.12.2013 не исполнил обязанность по перечислению арендной платы за предоставленный ему в аренду земельный участок, в связи с чем, сумма задолженности по договору аренды №395/08 от 06.08.2008  за указанный выше период, с учётом представленных уточнений, составила 3 957 798 руб. 30 коп.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил в материалы дела доказательства оплаты задолженности в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2.6 договора аренды, в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и Забайкальского края, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель справе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного арендодателем в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор.

Постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 №49 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Забайкальского края» с 01.01.2009 изменилась методика расчета ставок арендной платы, в связи с чем в уведомлении истцом указан размер арендной платы, подлежащей оплате с 01.01.2009 по 05.03.2013. Уведомление ответчиком получено, однако возражений, относительно размера арендной платы, либо намерений добровольного погашения задолженности арендатором в адрес арендодателя не направленно.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции обществом заявлено о применении срока исковой давности, требования о взыскании арендных платежей до 20 января 2011 года удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено и в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года.

Течение срока исковой давности в силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истец обратился с иском 20 января 2014 года (получено нарочным).

Из представленных в материалы дела документов следует, что истцом пропущен срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляющий три года, основания для применения правила о перерыве срока исковой давности отсутствуют.

С учетом сроков уплаты арендных платежей по договору аренды № 395/08 (15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря) и момента обращения в суд с исковым заявлением 20.01.2014, апелляционный суд полагает, срок исковой давности на взыскание арендной платы за 1 квартал 2011 года (15.03.2011) не истек, указанный период подлежит включению в расчет задолженности по арендной плате.

На основании изложенного, с учетом применения срока исковой давности, апелляционный суд полагает, что взысканию подлежит задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 18.12.2013, за период с 01.01.2009 по 31.12.2010 требования удовлетворению не подлежат в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.

Истцом в материалы дела с заявлением об уточнении исковых требований от 13.10.2014, представлен расчет арендной платы. 

Согласно Постановлению Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 № 49 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края".

Размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по следующей формуле:

АП=КС*К*К1, где

АП – размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС – кадастровая стоимость земельного участка (в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка);

К – расчетный  коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок;

К1 – корректирующий коэффициент.

Согласно пункту 3 Правил проведения государственной кадастровой оценке земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08.04.2000, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации Правительство Забайкальского края Постановлением от 16.12.2008 №116 утвердило  результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов,  расположенных на территории Забайкальского края. Согласно пункту 3 постановление вступает в силу с 01.01.2009.

Постановлением № 116 утверждено значение удельного показателя кадастровой стоимости для кадастрового квартала 75:32:030824, в состав которого входит спорный земельный участок, в размере 7 588 руб. 26 коп. за квадратный метр площади участка.

При величине площади земельного участка 3 086 кв.м. кадастровая стоимость спорного участка составляет 23417370 руб. 36 коп., с учётом формулы утвержденной Приказом Минэкономразвития Российской Федерации № 222 от 12.08.2006.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что расчет арендной платы должен быть произведен из указанной кадастровой стоимости, доводы ответчика в данной части подлежат отклонению, как необоснованные. Доводы ответчика о применении нового расчета арендной платы с момента внесения соответствующих изменений в договор аренды, также подлежат отклонению, так как согласно  пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.10.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Согласно пункту 9 Постановления Правительства Забайкальского края от 21 октября 2008 года № 49, в случае предоставления земельного участка в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции исходит из расчета арендной платы и неустойки по договору аренды, представленного с заявлением об уточнении исковых требований от 13.10.2014.

Расчет арендной платы за подлежащий взысканию период с 01.01.2011 по 18.12.2013 произведен в следующем порядке:

с 01.01.2011 по 05.08.2011 = 23 417 370,36 * 2,5%/365 * 365/217дн.=348 052,69

1 кв. 2011 =  23 417 370,36*2,5%/365*90дн. = 144 353,65

2 кв. 2011  =  23 417 370,36*2,5%/365*91 дн. = 145 957, 58

с 01.07.2011 по 05.08.2011 = 23 417 370,36*2,5%/365*36 дн. = 57 741,46

с 06.08.2011 по 31.12.2011 = 23 417 370,36*5%/365* 179 дн. = 474 763,16

с 06.08.2011 по 30.09.2011 = 23 417 370,36*5%/365*56дн. = 179 640,10

4 кв. 2011 = 23 417 370,36*5%/365*92дн. = 295123,02

2012 год = 23 417 370,36*5%=1 170 868,52

2013 год (по 18.12.2013) = 23417370,36*0,05/365*353 дн. = 1 129 166, 35

1 кв. 2013 = 23417370,36*5%/365*90 дн.  = 288707,30

2 кв. 2013 = 23417370,36*5%/365*91 дн.  = 291 915,16

3 кв. 2013 = 23417370,36*5%/365*92 дн.  = 295 123,02

с 01.10.2013 по 18.12.2013 = 23417370,36*5%/365**79 дн. = 253 420,85

Проверив указанный расчет, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу, что истцом неверно указаны дни в периодах с 06.08.2011 по 31.12.2011 (179 дней вместо 148 дней), за 2013 год по 18.12.2013 (353 дня, вместо 352 дней), допущены арифметические ошибки.

С учетом установленных по делу обстоятельств, арендная плата составила:

за период с 01.01.2011 по 05.08.2011 – 348 052,69 руб.,

за период с 06.08.2011 по 31.12.2011 – 474 763,12 руб.,

за 2012 год – 1 170 868, 52, руб.,

за 2013 год (по 18.12.2013) – 1 129 166,33 руб.

При таких обстоятельствах подлежит удовлетворению требование истца в части  взыскания арендной платы за период с 01.01.2011 по 18.12.2013 в общем размере 3 122 850,66 руб. В остальной части требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.

Также истцом, в связи с неисполнением Обществом обязанности по внесению арендной платы, заявлено требование о расторжении договора аренды № 395/08 от 06.08.2008.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Из части 3 данной статьи следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены действующим законодательством.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из разъяснений, данных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7.1 договора № 395/08 от 06.08.2008 предусматривается его расторжение арендодателем в судебном порядке в случае невыполнения арендатором пунктов 4.2 настоящего договора; если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки.

Как следует из материалов дела, обществом не исполнялась обязанность по уплате арендных платежей в установленные договорам