Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 по делу n А78-402/2014. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б   http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                     Дело №А78-402/2014

«29» октября 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014  года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Рылова Д.Н., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А78-402/2014 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края  к Обществу с ограниченной ответственностью «Сиблайн» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 176 824 руб. 83 коп., расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Общества с ограниченной ответственностью  «Комплексстрой», (суд первой инстанции: Перевалова Е.А.),

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Чащиной Д.А., представителя по доверенности от 11.09.2013;

от заинтересованного лица: Сташкевича В.В., представителя по доверенности от 13.05.2014;

от третьего лица: не явились,

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН1087536008801, ИНН 7536095984, место нахождения: 672000, г. Чита, ул. Амурская, 68, далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Сиблайн» (ОГРН 1077536012256, ИНН 7536086122, место нахождения: 672026, г. Чита, п. Кадала, ул. Тобольская, 3, далее –  ООО «Сиблайн», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 176 824 руб. 83 коп. за период с 01.01.2009 по 05.3.2013, расторжении договора аренды № 395/08 от 06.08.2008 и обязании возвратить земельный участок площадью 3086 кв.м., расположенного по адресу: г. Чита, ул. Забайкальского Рабочего, 41, кадастровый номер 75:32:030824:14.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Комплексстрой» (ОГРН 1027501153943, ИНН 7536043062, место нахождения: 672012, г. Чита, ул. Нагорная, 48).

Решением арбитражного суда Забайкальского края от 18 февраля 2014 года заявленные требования удовлетворены.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом отсутствия в деле доказательств освобождения объекта аренды, а также оплаты ответчиком спорного долга, требование истца о взыскании основной задолженности в сумме 4 176 824 руб. 83 коп., подлежит удовлетворению на основании статей 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил, материалами дела установлен факт существенного нарушения ответчиком основного обязательства по договору аренды, суд первой инстанции на основании пункта 2 статьи 450, статьи 452 Гражданского кодекса РФ, требования о расторжении договора удовлетворил.

Общество, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене судебного акта и принятии нового судебного акта об удовлетворении требований.

Общество указывает, что Департамент, заключая договор, пытался передать Обществу земельный участок, непригодный для его целевого использования - земельный участок, обремененный правами третьих лиц, на котором осуществить строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, как это предусмотрено предметом договора, невозможно.

Кроме того, Департамент знал о том, что данный земельный участок обременен правами третьих лиц. Об этом прямо указывают представленные истцом в материалы дела акты обследования земельного участка от 29 ноября 2011 года и от 10 июля 2013 года (л.д. 39, 73). Вместе с тем, в соответствии со статьями 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Общество отмечает, что непосредственно по акту приема-передачи обществом спорный земельный участок в пользование или на каком-либо ином праве не принимался. Соответственно, вывод суда первой инстанции о том, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора (договор заключен сроком до 01.07.2011), в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя, является неверным.

Возражений по выводу суда о необходимости расторжения спорного договора у Общества не имеется.

Обществом при подаче апелляционной жалобы было заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование решения суда со ссылкой на то, что информацией о наличии принятого судом решения Общество стало располагать 21 апреля 2014 года из сети Интернет. Непосредственно копию самого оспариваемого решения Общество получило после ознакомления с материалами дела 28.0.2014, по почте судебные акты Арбитражного суда Забайкальского края ответчик не получал.

Департаментом в материалы дела представлены отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

Третье лицо отзыв в материалы дела не представило.

Суд апелляционной инстанции, учитывая отсутствие доказательств надлежащего извещения общества о начавшемся в отношении него процессе, пришел к выводу о наличии оснований для восстановления пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

С учетом установленных обстоятельств отсутствия надлежащего извещения общества о времени и месте судебного разбирательства в установленном порядке, по причине ненадлежащей доставки судебной корреспонденции органом почтовой связи, на основании пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к  выводу о наличии оснований для рассмотрения апелляционным судом настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В связи с длительным отсутствием ввиду нахождения судьи Басаева Д.В. в отпуске на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением заместителя председателя Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2014 года в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Басаева Д.В. на судью Желтоухова Е.В., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы проведено с самого начала.

От Департамента в материалы дела поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, в которых он указывает на то, что Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края является надлежащим истцом по настоящему делу.

Общество представило в материалы дела отзыв на исковое заявление, в котором указывает на необоснованность заявленных требований, просит в удовлетворении исковых требований Департамента о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 176 824 руб. 83 коп., расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок – отказать.

Общество указывает на то, что из представленных Департаментом в материалы дела актов обследования спорного земельного участка от 29.11.2011 и от 10.07.2013 следует, что на спорном земельном участке расположены жилые многоквартирные дома (л.д. 39,73,74,75,76). Следовательно, земельный участок, расположенный по адресу: г. Чита, ул. Забайкальского рабочего, 41, свободным не является и, как следствие, для целевого назначения непригоден. Таким образом, Департамент знал о том, что спорный земельный участок обременен правами третьих лиц, вместе с тем, Обществу не сообщил.

Кроме того, Общество ссылается на то, что в создавшейся ситуации нельзя признать согласованным сторонами предмет договора, в части общей площади предлагаемого к аренде земельного участка в размере 3 086 кв.м. Согласно предоставленным кадастровым инженером ЗАО «НП Читагражданпроект» сведениям, на земельном участке, расположенном по адресу: РФ, Забайкальский край, г. Чита, ул. Забайкальского рабочего, 41, с кадастровым номером 75:32:030824:14, находятся следующие жилые дома: № 37 по ул. Забайкальского рабочего;№39 по ул. Забайкальского рабочего; № 41 по ул. Забайкальского рабочего; № 39а по ул. Николая Островского; № 39 по ул. Николая островского (приложение №№ 1,2).  В свою очередь, из представленных филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Забайкальскому краю справок о состоянии объекта, общая площадь застройки указанных выше жилых домов, расположенных на спорном земельном участке, составляет 630,4 кв.м. Иными словами договором аренды от 06.08.2008 передаче подлежало 3 086 кв.м., фактически же к передаче предлагалось 2 455, 6 кв.м., если не учитывать придомовые территории возле каждого жилого дома необходимые, в таких случаях, для использования жилыми и нежилыми помещениями, находящимися в данных домах.

Общество ссылается на то, что Департамент не сообщил, что дом № 37 по ул. Забайкальского рабочего, является памятником архитектуры и градостроительства. Соответственно, Департамент знал, что возле данного дома, осуществлять какую-либо строительную деятельность запрещено. Указанное обстоятельство подтверждает невозможность использования спорного земельного участка.

К вопросу о несогласованности предмета договора аренды от 06.08.2008 также можно отнести не передачу кадастрового паспорта земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3.1. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Фз «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в целях разграничения государственной собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований.   Вместе с тем, из предоставленных Обществу Комитетом по управлению имуществом администрации городского округ «город Чита» выписок из реестра муниципального имущества следует, что на спорном земельном участке, в многоквартирных домах, находятся принадлежащие на праве собственности городскому округу «город Чита» квартиры. Следовательно, спорный земельный участок неразграниченным являться не может. Отсюда следует вывод, что по договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который неразгарничена№395/08 от 06.08.2008 в качестве арендодателя выступил неправомочный субъект – департамент или, иными словами, ненадлежащий истец, полномочий на заключение договора не имеющий.

По мнению Общества, из искового заявления не представляется возможным установить правильность и обоснованность расчета размера исковых требований.

Кроме того, в материалах дела не содержится доказательств направления в адрес Общества уведомлений о внесении изменений в договор в части «нового» размера арендной платы.

Относительно требований Департамента о возврате земельного участка в состоянии пригодном для дальнейшего использования, Общество отмечает, что на данном земельном участке принадлежащего ему имущества, например, строительных материалов, оборудования, машин и механизмов, не имеет, никакой деятельности не осуществляет и фактически им не пользуется. Кроме того, представляется проблематичным выполнить требования по возврату той части земельного участка, на котором расположены жилые многоквартирные дома.

Обществом заявлено о применении срока исковой давности. Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате департаментом подано в суд 20 января 2014 года, при этом, требования о взыскании задолженности по арендной плате заявлено с 01 января 2009 года. В сложившейся ситуации представляется, что требования о взыскании с общества арендных платежей до 20 января 2011 года в любом случае находятся за пределами срока исковой давности и, как следствие подлежат, отклонению.

В материалы дела от Департамента поступило заявление об уточнении исковых требований, с приложением расчета задолженности по арендной плате, а также письменные пояснения. Согласно Заявлению об уточнении исковых требований от 13.10.2014 департамент просит взыскать в его пользу с ООО «Сиблайн» задолженность по арендной плате в размере 3 957 798 руб. 30 коп. за период с 01.01.2009 по 18.12.2013, расторгнуть договор аренды, обязать возвратить земельный участок.

Третье лицо пояснений в материалы дела не представило.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 27.05.2014, 21.06.2014, 17.07.2014, 22.07.2014, 18.09.2014, 16.10.2014.

Судебное заседание проведено с участием представителя истца и ответчика. Третье лицо, участвующее в деле, надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направило.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

В судебном заседании представитель истца полагал требования Департамента подлежащими удовлетворению по основаниям, приведенным в заявлении, отзыве на апелляционную жалобу и письменных пояснениях по делу.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы истца оспорил по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление, апелляционной жалобе и письменных пояснениях по делу, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и Обществом с ограниченной ответственностью