Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 по делу n А78-402/2014. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

«Комплексстрой» был подписан договор аренды земельного участка от 06.08.2008 № 395/08, предметом которого является земельный участок, площадью 3086 кв.м., расположенный в г.Чите, ул.Забайкальского рабочего, 41, с кадастровым номером 75:32:030824:14 с видом разрешенного использования «для строительства многоквартирного жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной стоянкой» (т.1 л.д. 24-28).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2009 по 05.03.2013 послужило основанием для обращения истца с требованием о взыскании задолженности в размере 4 176 824 руб. 83 коп., расторжении договора аренды № 395/08 от 06.08.2009 и обязании возвратить земельный участок площадью 3086 кв.м., расположенный по адресу: г. Чита, ул. Забайкальского Рабочего, 41, кадастровый номер 75:32:030824:14.

При рассмотрении дела по правилам первой инстанции апелляционным судом Департамент уточнил требования искового заявления и просил взыскать в его пользу с ООО «Сиблайн» задолженность по арендной плате в размере 3 957 789 руб. 30 коп. за  период с 01.01.2009 по 18.12.2013, расторгнуть договор аренды, обязать возвратить земельный участок, представил расчет взыскиваемой арендной платы.

Как следует из материалов дела, материально-правовым требованием по делу является взыскание задолженности по арендной плате.

Фактическим основанием иска указано ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по уплате арендной платы в спорный период, а также неиспользование спорного земельного участка более трех лет в соответствии с видом разрешенного использования.

Правовым основанием исковых требований являются статьи 307, 309, 310, 614  Гражданского кодекса РФ.

Земельные участки отнесены к объектам недвижимости (статья 130 Гражданского кодекса РФ) и в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации они могут быть переданы в аренду.

Поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды, подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

После истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться помещением, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, доказательств возврата арендованного имущества в материалы дела не представлено. В силу требований части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 18.01.2007 № 257-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Законом Читинской области от 21.11.2007 № 1046-ЗЧО "Об установлении полномочия Администрации Читинской области по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена" распоряжение земельными участками на территории  города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.02.2008 было отнесено к полномочиям Администрации Читинской области (статьи 1,3). 

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 2 Закона Забайкальского края от 01.04.2009 N 152-ЗЗК (ред. от 25.09.2014) "О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края" распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, с правом требования по договорам аренды земельных участков, заключенным органами местного самоуправления городского округа "Город Чита",  является полномочием высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края. Согласно части 2 указанной статьи, высший исполнительный орган государственной власти Забайкальского края вправе возложить исполнение названных полномочий на уполномоченные органы.

Пунктом 9.10.3 Положения о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края № 95 от 25.02.2014, департамент распоряжается земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена.

Судом признается необоснованной ссылка ответчика на пункт 3 статьи 3.1. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку согласно пояснений департамента, земельные участки под жилыми домами, принадлежащими на праве собственности городскому округу "Город Чита", не сформированы, на кадастровый учет не поставлены, в собственность городского округа "Город Чита" не оформлены, в то же время сформирован земельный участок с кадастровым номером 75:32:030824:14 с разрешённым использованием: для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. В сведениях, внесенных государственный кадастр недвижимости данные о собственнике не указаны (т.2 л.д. 77), из заключенных договоров от 06.08.2008, от 23.12.2008, следует, что в аренду предоставляется земельный участок государственная собственность на который не разграничена.

Таким образом, собственность на данный земельный участок не разграничена, доказательств иного материалы дела не содержат.  

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что Департамент является надлежащим истцом по делу и арендодателем по договору аренды № 395/08.

Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю от 03.10.2008 договор аренды земельного участка от 06.08.2008 №395/08 зарегистрирован 22.08.2008.

На основании заявлений ООО «Комплексстрой» и ООО «Сиблайн» распоряжением руководителя Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 23.12.2008 №1024р арендатору ООО «Комплексстрой» согласована передача арендных прав и обязанностей третьему лицу – ООО «Сиблайн» в пределах срока действия данного договора.   

23 декабря 2008 года между ООО «Комплексстрой» и ООО «Сиблайн» подписан договор о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым, ООО «Комплексстрой» передает (продает), а ООО «Сиблайн» принимает (покупает) право аренды земельного участка общей площадью 3086 кв.м., расположенного по адресу: Забайкальский край, г.Чита, ул.Забайкальского рабочего, 41, с кадастровым номером 75:32:030824:14, с целевым использованием «Для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой», представленного ООО «Комплексстрой» по договору аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена №395/08 от 06.08.2008 (т.1 л.д. 32-33).

Согласно пункту 2.1 договора от 23.12.2008, права и обязанности ООО «Комплексстрой» перед Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края переходят к ООО «Сиблайн» в том же объеме и на тех же условиях, которые существуют на момент заключения настоящего договора и установлены договором аренды, с момента государственной регистрации настоящего договора.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю за номером 75-75-01/031/2011-186 15.04.2011.

Согласование сторонами предмета аренды следует из текста договора аренды в совокупности с кадастровым планом участка.

Доводы ответчика о том, что нельзя признать согласованным сторонами предмет договора аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Предмет договора аренды земельного участка № 395/08 от 06.08.2008 согласован в пункте 1.1 договора, где указан адрес земельного участка, передаваемого в аренду, его кадастровый номер, площадь, вид разрешённого использования земельного участка.

Согласно пункту 8.6 договора аренды земельного участка: "Кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемой частью настоящего договора. Договор без кадастрового паспорта земельного участка считается недействительным". Договор аренды, распоряжение о заключении договора аренды, кадастровый паспорт прошиты, пронумерованы, скреплены печатью и предоставлены арендатору в оригинале, доказательств иного материалы дела не содержат.  

Суд апелляционной инстанции признает необоснованным довод ответчика о том, что Департаментом не доказано предоставление арендатору договора аренды и кадастрового паспорта земельного участка по изложенным выше основаниям, а также на основании следующего.

Согласно пунктам 1,2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Договор от 23.12.2008 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю за номером 75-75-01/031/2011-186 15.04.2011. Следовательно, ООО "Комплексстрой" не могло зарегистрировать договор аренды земельного участка без представления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю кадастрового паспорта земельного участка.

Как следует из материалов дела, земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, переданный по договору аренды № 395/08 от 06.08.2008 департаментом, ООО "Комплексстрой" приняло без каких-либо замечаний. ООО "Сиблайн" приняло земельный участок у ООО "Комплексстрой" по договору о передаче прав и обязанностей от 23.12.2008 также без каких-либо возражений. В силу пункта 4.3 договора от 23.12.2008 в связи с передачей прав, обязанностей и документов настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Кроме того, в материалы дела представлено Письмо № 29 от 20.12.2012 (т.2 л.д. 75-76) за подписью директора ООО "Сиблайн" Сазонова Р.В., из которого следует, что ответчик знал о наличии на спорном земельном участке жилых домов, велись переговоры по расселению жильцов из домов № 37,39,41,43 по ул. Забайкальского рабочего, дома № 39 по ул. Н. Островского, составлено технико-экономическое обоснование проекта, проведены переговоры с банковскими структурами по поводу привлечения проектного финансирования, проведены успешные переговоры с потенциальными потребителями площадей в доме, велись переговоры о расширении границ земельного участка, проведена работа по получению технических условий на подключение дома к инженерной инфраструктуре, обществом приведены подготовительные работы по реализации проекта и имеются намерения начать фактическое освоение земельного участка в третьем квартале 2013 года, завершить проект в 2015 году.

Относительно доводов о невозможности использования спорного земельного участка, в связи с тем, что жилой дом по адресу: г. Чита, ул. Забайкальского рабочего,37 является памятником истории и культуры и об этом не было поставлено в известность ООО "Сиблайн", апелляционный суд полагает следующее.

В материалы дела представлен Акт выбора земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по улице Забайкальского рабочего, заказчик – ООО "Комплексстрой" от 28.06.2005 № 66/05, согласно которому предлагается инвестору (заказчику) обеспечить снос существующих строений, расположенных в границах земельного участка (предоставленного для строительства), с расселением граждан, проживающих в этих домах – улица Забайкальского Рабочего, 43,41,39,37, улица Николая Островского, 39; согласно заключению Центра (№ 193 от 06.06.2005) необходимо разработать историко-архитектурное, историко-градостроительное обоснование нового строительства, так как в данном квартале расположены объекты культурного наследия.

Таким образом, изначально ООО "Комплексстрой"