Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009 по делу n А33-9421/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

какими - либо иными правовыми актами. Енисейский городской Совет депутатов также не доказал, что имущество, указанное в оспариваемом решении, передано в муниципальную собственность на основании статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ.

В материалах дела также отсутствуют доказательства отнесения оспариваемого имущества - десяти котельных, расположенных в г. Енисейске, к федеральной собственности либо собственности субъекта Российской Федерации. Имеющиеся в деле документы подтверждают факт первоначального нахождения указанного имущества в муниципальной собственности с последующей его передачей в хозяйственное ведение МУП КХ г. Енисейска.

Правовым основанием принятия оспариваемого решения указано, в том числе, постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1. Однако, указанное постановление не имеет относимости к обстоятельствам дела. Право муниципальной собственности на имущество, указанное в оспариваемом распоряжении, и ранее находящееся в хозяйственном ведении МУП КХ г. Енисейска, возникло не на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1, а на основании совершенной сделки с Енисейским авиапредприятием.

Таким образом, у Енисейского городского Совета депутатов отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемого решения.

При этом наличие представленного в суд апелляционной инстанции договора аренды от 19.02.2007 № 532 «а» с приложениями № 1, 2 3, 4 от 19.02.2007 не изменяет правовой оценки сложившихся правоотношений.

Довод ответчика о том, что спорное имущество являлось бесхозным, является необоснованным. В материалы дела не представлены доказательства соблюдения процедуры, предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 225), приобретения права собственности на бесхозное имущество.

В отношении довода об отсутствии необходимого условия для признания ненормативного акта недействительным: факта нарушения прав и охраняемых законом интересов заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Учитывая факт признания продавца - МУП КХ г. Енисейска банкротом, завершение в отношении МУП КХ г. Енисейска конкурсного производства и ликвидацию указанного юридического лица, прекращение полномочий собственника имущества должника - унитарного предприятия, наличие договора, подтверждающего приобретение заявителем объектов недвижимого имущества - десяти котельных, расположенных в городе Енисейске, акта приема-передачи указанного имущества заявителю, платежного документа, подтверждающего его оплату, суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что законным владельцем котельных, расположенных в городе Енисейске по адресам: ул. Дударева, 91; ул. Ромашкина, 2а; ул. Рабоче-Крестьянская, 202а; ул. Калинина, 39; ул. Ванеева, 63а; ул. 40 лет Октября, 23в; ул. Горького, 31а; ул. Бабушкина, 1/6; ул. Рабоче-Крестьянская, 200а; ул. Рабоче-Крестьянская, 212а, приобретенных заявителем по договору купли-продажи от 22.01.2007 №1/01, является общество с ограниченной ответственностью «Техносервис».

Ссылка представителя ответчика на различие между объектами недвижимого имущества, указанными в оспариваемом решении, и объектами, владельцем которых является заявитель, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Целевое назначение спорных объектов недвижимости, а также их адреса (с учетом переадресации) совпадают в договоре купли - продажи от 22.01.2007 и решении Енисейского городского Совета депутатов от 30.11.2007 № 39-266 «Об объектах недвижимости жилищно-коммунального хозяйства Енисейска». Объективно исключена возможность существования нескольких объектов одинакового назначения (котельных) по одному и тому же адресу. Указание в приложении к договору купли-продажи спорных объектов в составе другого недвижимого имущества (конкретизация их адреса: населенный пункт, улица, номер дома, а также функционального назначения) свидетельствует о соблюдении требований статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации об указании в договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре купли-продажи от 22.01.2007 № 1/01 указан существенный индивидуально-определенный признак отчуждаемого недвижимого имущества: целевое назначение (котельные). Наличие адреса и специфичного целевого назначения объекта недвижимости, в полной мере позволяет его выделить в составе другого недвижимого имущества. Котельные достаточным образом отличаются от других объектов недвижимого имущества, чтобы идентифицировать их исключительно на основании информации об адресе.

Довод муниципального органа о расхождении площадей спорных объектов не имеет правового значения, так как, в силу статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, указание площади объекта не является существенным условием договора продажи недвижимости. Кроме того, данный довод опровергается анализом представленных в материалы дела технических паспортов.

Так, по договору купли-продажи от 22.01.2007 № 1/01 (строка 22) площадь нежилого здания котельной № 23, расположенной по адресу: г. Енисейск, ул. Рабоче-Крестьянская, 200 «А» составляет 202,0 кв.м. В приложении к оспариваемому решению под номером 25 площадь данной котельной указана в размере 195,6 кв.м. Из технического паспорта следует, что труба указанной котельной, вынесенная за ее габариты, указана в техническом паспорте, но не была учтена в площади котельной. Вместе с тем, площадь указанной трубы (5,382 кв.м.) внесена в техпаспорт, но не учитывалась при расчете площади в экспликации. Площадь трубы образует разницу между площадями, содержащимися в договоре купли-продажи и в оспариваемом решении. В соответствии со статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Следовательно, в договоре купли-продажи от 22.01.2007 № 1/01 правомерно указана общая площадь котельной, включающая в себя площадь вынесенной за ее габариты трубы. Оспариваемое же решение вынесено фактически в отношении только части котельной.

Аналогичным обстоятельством обусловлено расхождение размера площади в отношении котельной, расположенной по адресу: г. Енисейск, ул. Рабочее-Крестьянская, 202а. Площадь котельной по договору купли-продажи от 22.01.2007 № 1/01, расположенной по адресу: г. Енисейск, ул. Рабоче-Крестьянская, 202 «А», составляет 220,0 кв.м. В оспариваемом решении площадь котельной указана в размере 189,2 кв.м (№ 18). При этом, в техническом паспорте указаны, но отсутствуют в экспликации при расчете площади, ряд неотделимых частей котельной: дымовая труба (вынесена за габариты котельной) площадью 5,383 кв.м., а также подсобные помещения. Площадь одного из них составляет 17,79 кв.м. Указанные площади учитывались продавцом в общей площади объектов. Оспариваемое же решение вынесено фактически в отношении только части котельной.

Расхождения площади котельной, расположенной по адресу: г.Енисейск, ул. Рабоче-Крестьянская, 212 «А»: 107,0 кв.м. в договоре купли-продажи и 106,6 кв.м. в оспариваемом решении от  30.11.2007 (№ 26) составляет 0,4 кв.м., что объясняется погрешностью измерений и не дает оснований для выводов о том, что это разные объекты недвижимого имущества.

В ряде случаев расхождения в указании площадей одних и тех же котельной объясняются разными способами измерений (по внешнему и внутреннему обмеру). Площадь выступает одной из характеристик, индивидуализирующей объекты недвижимости, однако законодательством, регламентирующим продажу недвижимости, не установлено, каким образом подлежит определению площадь объекта в договоре купли-продажи.

Из анализа технических паспортов спорных объектов усматривается, что в них зафиксирована общая площадь как по внутреннему, так и по внешнему обмеру. Сравнение площади ряда котельных, указанных в договоре купли-продажи, и в решении Енисейского городского Совета депутатов, с данными технических паспортов показывает:

Договор купли - продажи от 22.01.2007 № 1/01

Решение от 30.11.2007 № 39-266

Нежилое здание котельной Баландина,

г. Енисейск, ул. Дударева, 91 (строка 21 приложения № 1 к договору купли-продажи) - площадь 153 кв.м.

Нежилое здание котельной, расположенной по адресу: г. Енисейск, ул. Дударева, 91 (№ 2 в приложении № 1 к решению) площадь указана 118,7 кв.м.; по техпаспорту площадь застройки по наружному обмеру здания:   151,7 кв.м.

Нежилое здание котельной № 29 1975 года ввода в эксплуатацию, г. Енисейск, ул. Ванеева, 63 «А» (строка 17) - площадь 280 кв.м.

Нежилое здание котельной, расположенной по адресу: г. Енисейск, ул. Ванеева, 63 «А», год постройки 1975 (№ 21 в приложении) площадь указана 246,2 кв.м.; по техпаспорту площадь застройки по наружному обмеру здания: 265,2 кв.м.

Нежилое здание котельной № 27, 1986 года ввода в эксплуатацию, г. Енисейск, ул. Горького, 31 «А» (строка 18) - площадь 107 кв.м.

Нежилое здание котельной, год постройки 1986, расположенной по адресу: г. Енисейск, ул. Горького, 31 «А» (№ 23 в приложении) площадь указана 64,8 кв.м.; по техпаспорту площадь застройки по наружному обмеру здания:  83,9 кв.м.

Нежилое здание, г. Енисейск, ул. Бабушкина, 1/6 (строка 14) площадь 1 800 кв.м.

Нежилое здание котельной, расположенной по адресу: г. Енисейск, ул. Бабушкина, 1/6 (№ 24 в приложении) площадь указана 1 545,1 кв.м.; площадь застройки по наружному обмеру здания: 1693,3 кв.м., кроме того, в техническом паспорте не указан бункер и галерея подачи щепы.

Нежилое здание котельной аэропорта,                   г. Енисейск, ул. Ромашкина, 2 «А» (строка 16); площадь 483,8 кв.м.

Нежилое здание котельной, расположенной по адресу: г. Енисейск, ул. Ромашкина, 2 «А»    (№ 17 в приложении) площадь указана 1 085,6 кв.м.; площадь застройки по наружному обмеру здания: 487,5 кв.м.

Таким образом, обоснованным является довод заявителя о том, что указанные площади являются однопорядковыми, разница в их указании обусловлена погрешностью измерений, а также произошедшим в 2006 -2007 годах переходом на измерительные приборы нового поколения (лазерные рулетки и дальномеры).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Принимая во внимание, что, помимо площади, в сравниваемых документах имеется информация об адресе и целевом назначении объектов недвижимости, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в договоре купли-продажи от 22.01.2007 № 1/01 и решении от 30.11.2007 № 39-266 указаны одни и те же объекты недвижимого имущества. Расхождение в размерах площадей объясняется следующими причинами: в ряде случаев не весь состав объекта учтен в общей площади (не включена площадь отдельно расположенных трубы, эстакады и др.); погрешностью измерений (при расхождение в несколько квадратных метров); применением новых методик измерений (ранее измерения производились механическим способом, в дальнейшем – лазерным); разными способами измерений (по внешнему и внутреннему обмеру).

Таким образом, Решение Енисейского городского Совета депутатов от 30.11.2007 № 39-266 «Об объектах недвижимости жилищно-коммунального хозяйства Енисейска» принято в отношении объектов, законным владельцем которых является общество с ограниченной ответственностью «Техносервис», следовательно, нарушает его права и законные интересы.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При изложенных обстоятельствах судом апелляционной инстанции не установлено безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции от 31 декабря 2008 года и для удовлетворения апелляционной жалобы. Следовательно, согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции от 31 декабря 2008 года подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба Енисейского городского Совета Депутатов – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 декабря 2008 года по делу                        № А33-9421/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано