Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу n А33-22453/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ответчик сообщил истцу о соответствии представленных им документов требованиям, установленных Порядком приватизации недвижимого имущества муниципальной собственности муниципального образования город Норильск, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и истец вправе воспользоваться преимущественным правом на приватизацию объектов. Сообщено, что Управлением имущества Администрации города Норильска будет обеспечено заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости объектов в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998  №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». После принятия Управлением результатов оценки объектов, в установленные Законом о приватизации сроки, будет принято решение об условиях приватизации объектов и направлен проект договора его купли-продажи.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости приватизируемого помещения от 04.12.2013 №1/13 Российского общества оценщиков, изготовленного по заказу истца, рыночная стоимость объекта составляет 5 775 330 рублей без учета НДС (дата оценки 04.12.2013).

04.06.2014 ответчик и ООО «Норильское автоэкспертное бюро» подписали муниципальный контракт №0319300016014000010 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов муниципального имущества, находящихся в собственности муниципального образования город Норильск в соответствии с техническим заданием.

В соответствии с отчетом ООО «Норильское автоэкспертное бюро» об оценке рыночной стоимости приватизируемого помещения от 30.06.2014 №046/14-p, изготовленного по заказу ответчика, рыночная стоимость объекта составляет 9 800 500 рублей без учета НДС (дата оценки 24.05.2013).

22.08.2014 постановлением администрации города Норильска №484 решено приватизировать объекты муниципального имущества, арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства. В приложении в качестве приватизированного объекта указано нежилое помещение (свидетельство о государственной регистрации права от 08.04.2011 серии 24 ЕИ№982215, кадастровый (условный) номер 24:55:000000:1044.II), адрес: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Нансена, д. 32, помещение 55, общей площадью 236,5 кв.м., срок аренды с 27.03.2000, рыночная стоимость 9 800 500 рублей.

Письмом от 25.08.2014 №150-4167/153 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи.

Письмом от 18.09.2014 №18/1-09/2014 истец обратился к ответчику с предложением о заключении договора купли-продажи на иных условиях, исходя из предлагаемой цены объекта, равной 5 775 330 рублей без учета НДС. Ответчику направлен договор купли-продажи с протоколом разногласий.

02.10.2014 ответчик отказал в подписании протокола разногласий с указанием, что Управление имущества администрации г. Норильска не правомочно изменять рыночную стоимость отчуждаемого муниципального имущества.

03.10.2014 обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Северная столица» подготовлен отчет о рыночной стоимости приватизируемого имущества по заказу истца на дату оценки – 24.05.2013, согласно которому стоимость объекта оценки составляет 4 772 034 рубля.

В материалы дела представлена выписка от 12.05.2006 из Единого государственного реестра объектов капитального строительства в отношении приватизируемого объекта, год ввода в эксплуатацию – 1970, лит. А, с экспликацией помещения и планом здания, а также балансовая справка и справка о стоимости затрат, связанных с эксплуатацией и содержанием приватизируемого помещения.

Заслушав устные выступления, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации» основными целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации являются:

1) развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;

2) обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;

3) обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства;

4) оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности на рынок Российской Федерации и рынки иностранных государств;

5) увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства;

6) обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;

7) увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта;

8) увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Статьей 18 данного Федерального закона определена возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ).

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В настоящем деле наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества не оспаривается.

Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

24.05.2013 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества магазин «Кубань» (розничная торговая деятельность продуктами питания) по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Нансена, д. 32, помещение 55, общей площадью 236,5 кв.м.

Письмом от 31.05.2013 №150-1994/154 ответчик сообщил истцу о соответствии представленных им документов и о праве истца воспользоваться преимущественным правом на приватизацию объектов. Управление также сообщило заявителю о том, что принято решение о проведении оценки рыночной стоимости объекта, после которого заявителю будет сообщены условия приватизации имущества и направлен проект договора купли-продажи.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ определено существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно – реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 4 Закона №159-ФЗ реализация имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества производится в следующем порядке:

- орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона;

- в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера;

- в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункту 4.1. данной нормы течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

С учетом указанной нормы, а также положений статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что направление ответчиком в адрес истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора.

Положения статьи 4 Закона №159-ФЗ прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора. Истец подписал данный договор с протоколом разногласий, который не принят ответчиком.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

В случае наличия спора о достоверности величины