Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу n А33-23893/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

платеж

не позднее 30 дней от срока 37-го платежа

344502,20

18688,06

7923550,67

39

39-й платеж

не позднее 30 дней от срока 38-го платежа

344502,20

17909,40

7579048,47

40

40-й платеж

не позднее 30 дней от срока 39-го платежа

344502,20

17130,73

7234546,27

41

41-й платеж

не позднее 30 дней от срока 40-го платежа

344502,20

16352,06

6890044,06

42

42-й платеж

не позднее 30 дней от срока 41-го платежа

344502,20

15573,39

6545541,86

43

43-й платеж

не позднее 30 дней от срока 42-го платежа

344502,20

14794,72

6201039,66

44

44-й платеж

не позднее 30 дней от срока 43-го платежа

344502,20

14016,05

5856537,45

45

45-й платеж

не позднее 30 дней от срока 44-го платежа

344502,20

13237,38

5512035,25

46

46-й платеж

не позднее 30 дней от срока 45-го платежа

344502,20

12458,71

5167533,05

47

47-й платеж

не позднее 30 дней от срока 46-го платежа

344502,20

11680,04

4823030,85

48

48-й платеж

не позднее 30 дней от срока 47-го платежа

344502,20

10901,37

4478528,64

49

49-й платеж

не позднее 30 дней от срока 48-го платежа

344502,20

10122,70

4134026,44

50

50-й платеж

не позднее 30 дней от срока 49-го платежа

344502,20

9344,03

3789524,24

51

51-й платеж

не позднее 30 дней от срока 50-го платежа

344502,20

8565,36

3445022,03

52

52-й платеж

не позднее 30 дней от срока 51-го платежа

344502,20

7786,69

3100519,83

53

53-й платеж

не позднее 30 дней от срока 52-го платежа

344502,20

7008,02

2756017,63

54

54-й платеж

не позднее 30 дней от срока 53-го платежа

344502,20

6229,35

2411515,42

55

55-й платеж

не позднее 30 дней от срока 54-го платежа

344502,20

5450,69

2067013,22

56

56-й платеж

не позднее 30 дней от срока 55-го платежа

344502,20

4672,02

1722511,02

57

57-й платеж

не позднее 30 дней от срока 56-го платежа

344502,20

3893,35

1378008,81

58

58-й платеж

не позднее 30 дней от срока 57-го платежа

344502,20

3114,68

1033506,61

59

59-й платеж

не позднее 30 дней от срока 58-го платежа

344502,20

2336,01

689004,41

60

60-й платеж

не позднее 30 дней от срока 59-го платежа

344502,20

15557,34

344502,20

61

61-й платеж

не позднее 30 дней от срока 60-го платежа

344502,20

778,67

0,00

Всего:

21021186,00

1424964,94

Как следует из представленного в дело отчета № ДП 14-2014 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Северная Столица», величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения определена в размере 21021186 рублей, без учета НДС, по состоянию на 05.03.2014.

Письмом от 30.10.2014 № 30-10/2014 ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора, в котором предложил оставить пункт 2.1, график платежей к договору купли-продажи в первоначальной редакции договора.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и муниципальным учреждением «Управление имущества администрации города Норильска» разногласия при заключении договора.

При рассмотрении настоящего дела судом была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой был подготовлен отчет № 51-2015 от 27.03.2015 (заключение эксперта №20-2015 от 27.03.2015), экспертом установлена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 05.03.2014 в размере 25505000 рублей, с учетом НДС 18%.

В заключении эксперта от 27.03.2015 № 20-2015 сделаны выводы, что отчет № Н-37/14, подготовленный ЗАО «Сибирская Консалтинговая Компания», не соответствуют требованиям законодательства об оценке, содержат внутренние противоречия, что привело к искажению итогового результата, выразившегося в завышении стоимости объекта оценки.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции при определении выкупной цены спорного объекта недвижимости, исходил из стоимости нежилого помещения, составляющей 25505000 рублей (согласно заключения эксперта от 27.03.2015 № 20-2015) с  рассрочкой  внесения платежей в  редакции   истца.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, заслушав и  оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный  суд не находит правовых  оснований для отмены данного судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации», основными целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации являются:

развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;

обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;

3)           обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства;

4)           оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности на рынок Российской Федерации и рынки иностранных государств;

увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства;

обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;

увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта;

увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Статьей 18 данного Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ определена возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Как следует из материалов дела и установлено  судом  первой  инстанции, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон).

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

Статья 3 Федерального закона четко определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно - реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 4 Федерального закона определен порядок реализации имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества производиться в следующем порядке:

- орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона;

- в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам  -  субъектам малого  и среднего  предпринимательства,  соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера;

- в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества;

- в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

С учетом указанной нормы, а также положений статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации,   направление ответчиком в адрес истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора.

Положения статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и, следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.

Истец подписал данный договор с протоколом разногласий, который не принят ответчиком.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Следовательно, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Согласно пункту 2.1. договора купли-продажи рыночная стоимость Объекта составляет 46105000 рублей (сорок шесть миллионов сто пять тысяч рублей). График платежей к договору купли-продажи изложен исходя из общей цены объектов равной 46105000 рублей.

Как следует из представленного в дело отчета от 15.08.2014 № Н/37-14, выполненного ЗАО «Сибирская консалтинговая компания» на основании муниципального контракта №0319300016014000013 от 24.07.2014, об оценке рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Первопроходцев, д. 12, помещение 87, общей площадью 1 447, 3 кв. м., рыночная стоимость помещения по состоянию на 05.03.2014 составляет 46105000 рублей. Данная сумма определена оценщиком в качестве рыночной стоимости объектов по состоянию на 05.03.2014.

Согласно данного Федерального закона