Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 по делу n А33-3111/2009. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

в рамках договора долевого участия в строительстве до возникновения ограничений на удовлетворение соответствующих требований, обусловленных процедурой банкротства. Ни из содержания данной нормы, ни из каких-либо иных норм Закона о банкротстве, не следует, что после применения правил Закона о банкротстве о застройщиках такая судебная защита возможна исключительно в отношении жилого помещения и исключена в отношении полученного на тех же условиях, помещения нежилого. Положения подпункта 8 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не выделяют какого-либо определенного характера недвижимого имущества (вида помещения), о признании права на которое может быть заявлено в деле о банкротстве. С учетом изложенного, суд полагает возможным признать в рамках дела о банкротстве застройщика право собственности на нежилое помещение, полученное в рамках договора долевого участия в строительстве при соблюдении условий пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве и установлении факта надлежащей оплаты со стороны заявителя. Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 №15961/11.

Таким образом, признание права собственности участника строительства (инвестора) на помещение возможно при одновременном наличии следующих условий:

- до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

- до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Только с принятием Федерального закона от 12.07.2011 №210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» многоквартирные дома, строившиеся с привлечением денежных средств граждан, были вовлечены в сферу регулирования законодательства о банкротстве и было установлено требование о рассмотрении в рамках дела о банкротстве застройщика требований как о понуждении к исполнению обязательств по передаче жилых помещений, так и споров об установлении собственности на объекты недвижимости. Поэтому применение положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и установленных им особенностей, а также учет введенных ограничений стало возможно только после вступления в силу Федерального закона от 12.07.2011 №210-ФЗ.

Кроме того, по настоящему делу должник признан застройщиком значительно позже того, как в отношении него принято заявление о признании банкротом, с учетом данных обстоятельств по правилам пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве признание права собственности на помещение возможно в случае, если обязательства застройщика перед участником строительства были фактически выполнены и помещение по договору долевого участия в строительстве передано застройщиком до применения в отношении должника правил Закона о банкротстве, регулирующих банкротство застройщиков.

До применения правил параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве не содержал правового регулирования неденежных отношений, вследствие чего обязательства должника могли быть исполнены в натуре.

24.12.2010 между ООО «Стройтехника» в лице директора по подготовке производства Жестоковского Л.В. и Магда А.А. подписан акт приема-передачи помещения 2/3 доли, что соответствует площади 324,27 кв.м в помещении магазина «Промышленные товары» оси 1-12, ряды А-Ж, общей площадью 481,67 кв.м., расположенного в первом подъезде, на первом и цокольном этажах по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова – ул. Линейная, дом №8 (строительный адрес), ул. Линейная, дом 86 (почтовый адрес).

В соответствии с пунктом 4 акта приема-передачи с момента подписания акта застройщик считается исполнившим свои обязательства перед участником делового строительства по договору от 08.11.2010 №7 НЧЖ-8 в части передачи объекта.

В материалы дела представлена доверенность ООО «Стройтехника» от 10.11.2010, в соответствии с которой ООО «Стройтехника» доверяет Жестоковскому Л.В., в том числе подписывать акты приема-передачи помещений к договорам долевого участия.

Таким образом, от имени ООО «Стройтехника» акт приема-передачи подписан уполномоченным лицом.

30.05.2011 между ООО «Стройтехника» в лице директора по строительству Валентиновича Сергея Петровича и Золотаревой Т.С. подписан акт приема-передачи 2/3 доли или 324,27 кв.м. помещения магазина «Промышленные товары» - общей площадью 481,67 кв.м., расположенного в первом подъезде, на первом и цокольном этажах по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова – ул. Линейная, дом №8 (строительный адрес), ул. Линейная, дом 86 (почтовый адрес).

В соответствии с пунктом 4 акта приема-передачи с момента подписания акта застройщик считается исполнившим свои обязательства перед участником делового строительства по договору от 08.11.2010 №7 НЧЖ-8 в части передачи объекта.

В материалы дела представлена доверенность ООО «Стройтехника» от 29.04.2011, в соответствии с которой ООО «Стройтехника» доверяет Валентиновичу Сергею Петровичу, в том числе акты приема-передачи помещений к договорам долевого участия.

Таким образом, от имени ООО «Стройтехника» акт приема-передачи подписан уполномоченным лицом.

Помещение фактически передано участнику строительства, обязательство исполнено.

Разрешением от 01.12.2010 № 01/8931-д введен в эксплуатацию жилой дом №8 с инженерным обеспечением по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова – ул. Линейная, дом №86. Данным распоряжением введены в эксплуатацию только жилые помещения дома, нежилые помещения в эксплуатацию не введены.

Таким образом, разрешение на ввод в эксплуатацию дома №86 по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова – ул. Линейная, и передача объекта строительства застройщиком, состоявшаяся 30.05.2011, осуществлено до даты вынесения арбитражным судом определения о применении при банкротстве ООО «Стройтехника» правил параграфа 7 Закона о банкротстве.

При этом в соответствии с пояснениями Департамента градостроительства Администрации г. Красноярска для получения разрешения от 01.12.2010 №01/8931-д застройщик ООО «Стройтехника» представил пакет документов только на жилую часть вышеуказанного объекта. Нежилые помещения к вводу в эксплуатацию не предъявлялись.

Какие-либо сведения о наличии препятствий для эксплуатации спорного  помещения в материалы дела не представлены.

Письмом от 08.04.2014 ООО «Стройтехника» обращалось в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края с просьбой выдать заключение органа государственного строительного надзора на нежилые помещения по адресу: ул. Водянникова – ул. Линейная, дом №8.

Письмом от 28.04.2014 Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в выдаче заключения отказано.

Согласно пункту 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо предоставление застройщиком значительного перечня документов, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок.

ООО «Стройтехника» отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилых помещений в доме по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, 86, в том числе потому что правоустанавливающие документы на земельный участок не представлены.

Вместе с тем, в настоящее время в отношении жилых помещений в доме зарегистрировано право собственности. Соответственно, земельный участок находится в долевой собственности владельцев жилых помещений.

Следовательно, у ООО «Стройтехника» отсутствует возможность представить правоустанавливающие документы на земельный участок и, соответственно, получить разрешение на ввод в эксплуатацию жилых помещений.

В настоящее время в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства. После завершения конкурсного производства застройщик будет ликвидирован, соответственно, у заявителя не будет возможности иным образом защитить свои права.

По настоящему делу возникла ситуация, при которой, с одной стороны, не может быть дано разрешение на ввод нежилых помещений в эксплуатацию, с другой – у фактических владельцев нежилого помещения отсутствует возможность иным способом, кроме как в рамках настоящего заявления в деле о банкротстве застройщика защитить свои права. Следовательно, суду при рассмотрении возможности признания права собственности необходимо установить, соответствует ли нежилое помещение предъявляемым требованиям.

В силу части 1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

ООО «Экспертное бюро юриспруденция и строительство» подготовлен отчет по итогам обследования технического состояния строительных конструкций нежилого помещения - магазина по строительному адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова – ул. Линейная, дом №8, в котором сделаны следующие выводы:

- техническое состояние фундаментов, стен, перекрытия пристроенной части, панелей перекрытия, покрытия, полов, кровли здания работоспособное;

- строительные конструкции находятся в работоспособном состоянии.

В материалы дела представлено экспертное заключение от 01.04.2015 №1211, выполненное ООО «ФСЭБ плюс», в котором сделан вывод о соответствии помещения №150 по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, 86, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Согласно заключению от 25.03.2015 №051, выполненному ООО «Систем Эксперт», помещение №150 по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, 86, соответствует требованиям пожарной безопасности.

Все документы уполномоченных органов о соответствии нежилого помещения установленным законодательствам правилам и нормам в материалы дела представлены заявителями по делу.

Возведение помещения осуществлено на основании проекта. Таким образом, спорное помещение построено с учетом требований Градостроительного кодекса Российской Федерации и возможно к эксплуатации.

Спорное помещение не включено в конкурсную массу ООО «Стройтехника».

Кроме того, в рамках настоящего дела поступило требование третьего лица, заявляющего самостоятельное требование относительно предмета спора – Магда А.А. о признании права собственности на нежилое помещение.

В представленном требовании указано, что требование Золотаревой Т.С. и Кудряшовой А.П. основано на договоре об уступки права требования от 29.11.2010, заключенном между Магда А.А. и Золотаревой Т.С. При этом, право требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.11.2010           №7-НЖЧ-8 переходит с момента полной оплаты уступаемого требования, которая должна быть произведена не позднее 30.12.2010. Магда А.А. оплату за уступаемое требование не получал, доказательств оплаты в материалы дела не представлено, в связи с чем Магда А.А. просит в удовлетворении требований Кудряшовой А.П., Золотаревой Т.С. отказать, признать право собственности за Магда А.А. на нежилое помещение №150 – магазин «Промышленные товары», общей площадью 308,90 кв.м., расположенное на 1 этаже, подвале по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Линейная, дом №86.

29.11.2010 между Магда А.А. (участник строительства) и Золотаревой Т.С. (приобретатель прав) заключен договор уступки прав требования, согласно которому Магда А.А. уступает, а Золотарёва Т.С. принимает в полном объеме права (2/3 доли объекта долевого строительства, что соответствует 324,27 кв.м.), принадлежащие инвестору на основании договора №7-НЖЧ-8 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.11.2010, предметом которого является совместное участие в строительстве десятиэтажного жилого дома по строительному адресу: г.Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная, дом № 8 (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 2.1. договора уступка права требования является возмездной и оценивается сторонами в 4 864 050 рублей.

30.05.2011 на основании акта приема-передачи нежилого помещение (магазина «Промышленные товары») к договору от 08.11.2010 №7-НЖЧ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома ООО «Стройтехника» передало, а Золотарева Т.С. приняла 2/3 доли в общей собственности на помещение - магазин «Промышленные товары» оси 1-12 ряды А-Ж, что соответствует - общей площади 324,27 кв.м. (в соответствии с проектной документацией) цокольный этаж в 4 подъезде, по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная дом № 8 - почтовый адрес.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384  Гражданского кодекса