Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу n А33-1096/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

года;

7 411,96 руб. по п/п № 147 от 31.05.2012 за апрель 2012 года.

За май и июнь 2012 года платежи истцом не производились. За апрель 2012 года оплата произведена с нарушением срока, начислена неустойка.

Истцом выставлен счет на оплату № 1719 от 26.03.2012 (фиксированная и дополнительная арендная плата) на сумму 7 096,33 долларов США, из них 149,12 долларов США - остаток с предыдущего месяца (4 368,62 руб. по курсу 29,296 за 1 доллар США). Остальные 6 947,21 долларов США оплачены 10.04.2012 по платежному поручению № 831 от 09.04.2012 по курсу 29,4606 руб. за 1 доллар США, итого 209 037,60 руб. Остаток платежа по указанному платежному поручению в размере 4 393,16 руб. переносится в счет уплаты арендной платы следующего месяца, по курсу на дату уплаты.

Счет на оплату № 2850 от 15.05.2012 (переменная арендная) на сумму 7 411,96 руб. оплачено платежным поручением № 147 от 31.05.2012 (назначение платежа; счет № 2850 от 15.05.2012 оплата переменной арендной платы). За нарушение срока оплаты начислены пени в размере 6 271,86 руб., в том числе НДС.

За май 2012 года:

Истцом выставлен счет на оплату № 2461 от 25.04.2012 (фиксированная и дополнительная арендная плата) выставлен с учетом остатка аванса с предыдущего месяца, на сумму 7 842,48 руб. долларов США. По условиям договора задолженность перечислена по курсу на последний день месяца 31.05.2012, курс = 32,4509 руб. за 1 доллар США, итого на сумму 254 495,54 руб.

Счет не оплачен.

Выставлен счет на оплату № 3417 от 15.06.2012 (переменная аренная плата) на сумму 6 769,94 руб.

Счет не оплачен.

Итого задолженность по арендной плате за май 2012 составила 265 658,64 руб.

За июнь 2012 года:

Истцом выставлен счет на оплату № 3074 от 25.05.2012 (фиксированная и дополнительная арендная плата) на сумму 7 991,60 долларов США. Договор аренды 20.06.2012 прекращен. За период с 01.06.2012 по 20.06.2012 фиксированная и дополнительная арендная плата составила 5 254,75 долларов США, по курсу на 20.06.2012 -32,5315 за 1 доллар США = 170 944,90 руб., из расчета: (650 долларов ставка фиксированной арендной платы +185 ставка за платеж в уплату операционных расходов +16 ставка за маркетинговый платеж) * 95,5 расчетная площадь помещения / 365 * 20 дней период с 01.06 по 20.06.2012 + 18 НДС.

Кроме того истцом начислена неустойка:

за нарушение сроков оплаты фиксированной и дополнительной арендной платы за апрель 2012 года -   6 271,86 руб., исходя из следующего расчета:

7 096,33 долларов США (размер фиксированной и дополнительной аренной платы за апрель 2012) * 29,4606 курс доллара США на 09.04.2012 (дата оплаты п/п № 831 от 09.04.2012) * 0,6 % размер неустойки, согласно пункту 15.5. договора * 5 дней просрочки (с 06.04.2012 - 10.04.2012);

за нарушение сроков оплаты фиксированной и дополнительной арендной платы за май 2012 года  -  702 407,67 руб., исходя из следующего расчета:

7   842,48 долларов США (размер фиксированной и дополнительной аренной платы за май 2012)* 32,4509 курс доллара США на 31.05.2012 (последний день месяца за который должна быть произведена оплата) * 0,6 % размер неустойки, согласно пункту 15.5. договора * 460 дней просрочки (с 06.05.2012 - 08.08.2013);

за нарушение сроков оплаты переменной арендной платы за май 2012 -  16 654,04 руб., исходя из следующего расчета:

6 769,94 руб. (размер переменной аренной платы за май 2012) * 0,6 % размер неустойки, согласно пункту 15.5. договора * 410 дней просрочки (с 25.06.2012 - 08.08.2013);

за нарушение сроков оплаты фиксированной и дополнительной арендной платы за июнь 2012 года  -  445 084,15 руб., исходя из следующего расчета:

5 327,74 долларов США (размер фиксированной и дополнительной аренной платы за период с 01.06. по 20.06.2012)* 32,5315 курс доллара США на 20.06.2012 (последний день действия договора) * 0,6 % размер неустойки, согласно пункту 15.5. договора * 428 дней просрочки (с 06.06.2012 - 08.08.2013);

единовременный штраф за нарушение срока начала коммерческой деятельности, предусмотренного пунктом 6.2. договора аренды в размере 5 000 долларов США (пункт 6.9. (б) договора аренды);

за  просрочку начала коммерческой деятельности согласно пункту 6.2. договора аренды  -  12 000 долларов США, исходя из расчета: 500 долларов (пункт 6.9. (б) договора аренды) * 24 дня просрочки (с 27.01.2012 по 22.02.2012);

-    неустойка за неисполнение обязательств по страхованию согласно пункту 3 приложения № 2 к договору в размере 13 500 долларов США, исходя из расчета: 500 долларов (штраф за неисполнение обязательств по страхованию при просрочке предоставления копии страхового полиса) * 27 дня просрочки с 22.02.2012 по 20.03.2012.

Письмом № 774-РКР/13 от 01.11.2013 истец уведомил ответчика о зачете арендодателем из обеспечительного платежа суммы задолженности в размере 325 000 руб.. в том числе НДС 18 % - 49 576,27 руб., дата удержания 30.10.2013, а также требовал оплатить задолженность по арендной плате в размере 109 584,85 руб., неустойку за нарушение сроков оплаты в размере 1 203 695,02 руб., неустойку за неисполнение обязательств по страхованию в рублях, а также неустойку за нарушение срока начала коммерческой деятельности.

Отправка письма подтверждается квитанцией № 05738 от 06.11.2013 и описью вложения от 06.11.2013.

Кроме того в адрес ответчика направлены претензии от 01.11.2013 за №№771-РКР/13, 773-РКР/13, 772-РКР/13 об оплате арендной платы и неустойки, единовременного штрафа. Отправка подтверждается квитанциями № 05739 , № 05740, № 05741 от 06.11.2013 и описями вложения от 06.11.2013.

Письма не получены ответчиком, возвращены согласно сведениям с сайта «Почты России» в связи с истечением срока хранения.

В материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 16.05.2012, подписанный сторонами с разногласиями, согласно которому сальдо по данным истца на 16.05.2012 составляет 321 981,20 руб.

Письмом исх. № 29 от 31.05.2012 ответчик обратилась к истцу, в котором просил объяснить, на каком основании произошло отключение электроэнергии 31.05.2012 в магазине «GLENFIELD», расположенному по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, д. 77.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Подписанный между сторонами договор аренды № 471К-11-ДДА от 19.12.2011 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи от 27.12.2011 (л.д. 41 т. 1).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата не вносилась ответчиком за май, июнь 2012 года.

Подлежит отклонению довод ответчика о том, что обязательство по оплате аренды за май   2012 года прекращено зачетом обеспечительного платежа.

В соответствии с пунктом 5.6 договора аренды порядок и условия распоряжения и возврата суммы обеспечительного платежа определяются, в том числе п. 5.3., 5.4. договора аренды и приложением № 7 к указанному договору аренды, в том числе особо пункты 1, 6.

Согласно п.1 Приложения № 7 к договору аренды «арендодатель вправе удерживать сумму обеспечительного платежа в течение всего срока аренды. Стороны соглашаются, что обеспечительный платеж не является задатком в смысле пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является видом обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора по настоящему договору аренды», т.е. не считается авансом для уплаты арендной платы или иных платежей возникающих в связи исполнением обязательств по договору.

Согласно п.6 Приложения № 7 к договору аренды внесение арендатором обеспечительного платежа не влияет на право арендодателя предъявлять арендатору требования в связи с нарушением какого-либо из его обязательств по настоящему договору аренды, а также не дает арендатору право удерживать какие-либо суммы или не исполнять свои обязательства по настоящему договору аренды.

Таким образом, обязанности арендодателя производить удержание из суммы обеспечительного платежа договором аренды не предусмотрено, является правом истца.

На основании п. 4.2, 11.3, 12.2 договора аренды в адрес истца было направлено уведомление о зачете 30 октября 2013 г. из обеспечительного платежа в соответствии с п. 3(а) Приложения 7 к Договору аренды суммы задолженности в размере 325 000 рублей, в том числе НДС 18% - 49 576,27 рублей (исх. 774-РКР/13 от 01.11.2013 «О зачете Обеспечительного Платежа» (л.д. 55 т. 1)).

Подлежит отклонению довод ответчика о том, что обязательство по предоставлению помещения в состоянии, пригодном к эксплуатации,   исполнено арендодателем лишь 21.02.2012, и с указанной даты подлежит начислению арендная плата, разрешение на начало коммерческой деятельности выдано арендодателем 21.02.2012, что подтверждает невозможность коммерческой эксплуатации помещения до указанной даты.

Арбитражными судами по делу № А33-12327/2014 признаны недостоверными доводы арендатора  о том, что ему не было известно о техническом состоянии помещения и инженерных систем, поскольку арендатором  до подписания договора получены технические условия для выполнения работ арендатором в арендуемом помещении.

Таким образом, в настоящем деле не подлежит доказыванию факт того, что арендатору было известно о состоянии помещения в момент его принятия по акту от 27.12.2011, данный факт установлен арбитражными судами в деле № А33-12327/2014, является обязательным для суда в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2.4 договора установлено, что на дату подписания договора аренды помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, согласованным сторонами. Далее, пунктом 2.6 предусмотрено, что передача помещения осуществляется не позднее 27 декабря 2011 года по акту приема-передачи. Таким образом, данным пунктом определен срок передачи помещения, в течение которого указанное помещение должно быть передано арендатору.

По акту приема-передачи помещения от 27.12.2011 имущество от арендодателя арендатору передано, акт подписан сторонами без возражений и замечаний. Ответчик признал, что не имеет каких-либо претензий к арендодателю в отношении помещения, и что помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, согласованным сторонами, а также требованиям, обычно предъявляемым к помещению. Кроме того, в заседании суда первой инстанции  20.03.2014 ответчик подтвердил, что на акте приема-передачи помещения от 27.12.2011 стоит его подпись.

В материалы дела представлен акт разграничения эксплуатационной ответственности от 21.02.2012, которым устанавливаются границы ответственности сторон, связанные с эксплуатацией помещения в ходе ведения арендатором деятельности в арендуемом помещении.

Ссылка ответчика на то, что до 21.02.2012 арендодатель не обеспечил предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, обязанность по предоставлению которых возложена на него в силу пункта 2.1 договора, отклоняется апелляционным судом.

Обязанность обеспечить арендатора коммунальными услугами не подразумевает обязанность установить в помещении оборудование для приема коммунальных ресурсов.

Как было указано выше, обязанность привести помещение в состояние, пригодное для эксплуатации, была отнесена на арендатора. Таким образом, коммунальные услуги не могли быть предоставлены арендатору до момента установки им  оборудования для их  потребления и учета.

При таких обстоятельствах, акт разграничения эксплуатационной ответственности от 21.02.2012 не подтверждает ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств по договору, как на то указывает ответчик.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из представленных в дело документов (технические условия выданы истцу 26.12.2011 г., акт приема-передачи помещения от 27.11.2011) следует, что арендодатель передал арендатору помещение в удовлетворительном состоянии, соответствующем условиям договора аренды и пригодном для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В материалах дела отсутствуют доказательства предъявления арендодателю  требований, связанных с недостатками имущества, что подтверждает позицию арендодателя, согласно которой приведение помещения в состояние пригодное для