Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу n А33-1096/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

аренды. Арендатор до даты начала ведения коммерческой деятельности обязуется в границах эксплуатационной ответственности арендатора получить в государственных органах все необходимые разрешения и согласования в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и нормативно-правовых актов. До момента получения разрешений и согласований ведение коммерческой деятельности в помещении запрещено. В случае, если арендатор вопреки настоящего пункта, осуществляет коммерческую деятельность в помещении, арендатор принимает на себя все риски, связанные с такой деятельностью, а арендодатель имеет право ограничить ведение коммерческой деятельности путем ограничения подачи коммунальных услуг в помещение. Арендатор обязуется предоставить арендодателю копии разрешений и согласований в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты их получения в государственных органах.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан начать коммерческую деятельность в помещении в соответствии с разрешенным использованием и условиями договора аренды не позднее 27.01.2012 включительно и не допускать прерывания коммерческой деятельности в течение всего срока действия договора, за исключения случаев закрытия торгового центра по инициативе арендодателя и/или государственных органов и/или чрезвычайных ситуаций. Дату начала коммерческой деятельности стороны фиксируют путем подписания акта начала коммерческой деятельности. Перерыв в коммерческой деятельности арендатора фиксируемся актом, подписанным уполномоченными представителями сторон. При отказе или уклонении арендатора от подписания, акт подписывается арендодателем в одностороннем порядке.

Арендатор обязуется заключить с компанией, оказывающей услуги по эксплуатации и обслуживанию Центра, или с организацией, обладающей соответствующей квалификацией, чей выбор согласуется с арендодателем, соответствующий договор на оказание услуг по техническому обслуживанию и ремонту находящегося в арендованном помещении инженерного оборудования (пункт 6.8 (с) договора).

Арендатор обязан в течение всего срока действия договора аренды выполнять обязательства по страхованию, указанные в приложении 2 (пункт 6.10 договора).

Согласно пункту 9.8 договора, в случае если арендатор задерживает выплату арендной платы на срок более 10 (десяти) календарных дней с даты оплаты установленной настоящим договором, арендодатель вправе по своему усмотрению, при условии письменного уведомления арендатора не менее чем за 2 рабочих дня, прекратить предоставление всех или части эксплуатационных услуг и/или коммунальных услуг в отношении помещения. Во избежание сомнений, такое приостановление предоставления эксплуатационных услуг и/или коммунальных услуг не является нарушением арендодателем настоящего договора аренды, а является мерой оперативного воздействия. Право арендодателя прекратить полностью или частично предоставление эксплуатационных услуг и/или коммунальных услуг в отношении помещения в соответствии с данной статьей никоим образом не ограничивает его иные права и средства защиты, предоставленные арендодателю согласно договору аренды. Стороны соглашаются, что арендодатель не несет какой-либо ответственности за любой ущерб или убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), причиненные арендатору вследствие надлежащего и правомерного применения мер оперативного воздействия, предусмотренных настоящей статьей 9.8.

Договор аренды прекращается (пункт 11.2 договора):

(с1) в случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в судебные органы, в случае если арендатор:

(1) произвел задержку выплаты арендной платы на срок 10 (десять) и более календарных дней.

Пунктом 11.3 договора установлено, что расторжение договора аренды на основании одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды на условиях статьи 11.2(С) (за исключением подпункта (VI)) возможно при условии, что арендодатель направил арендатору письменное уведомление (требование) с указанием (если применимо) необходимости исполнения Арендатором своих обязательств в разумный срок, который должен составлять не менее 10 (десяти) рабочих дней, и если соответствующие нарушения не были устранены в соответствии с уведомлением.

В случае не устранения нарушений арендатором в соответствии с уведомлением согласно статье 11.3 арендодатель, направляет арендатору уведомление об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора аренды с указанием срока для освобождения помещения и исполнения обязательств арендатора, указанных в статье 12.2 (пункт 11.4 договора).

В соответствии с пунктом 11.4 договора при прекращении договора аренды, независимо от оснований прекращения, стороны обязаны провести сверку взаиморасчетов на дату прекращения договора аренды, подписать акт об определении размера взаимных денежных обязательств; оплатить имеющуюся у сторон взаимную задолженность в сроки, согласованные сторонами; представить в регистрирующий орган соглашение о расторжении договора аренды или иной документ в целях регистрации прекращения договора аренды. Стороны обязаны соблюдать условия договора аренды, которые вступают в силу или остаются в силе после его прекращения.

За просрочку любого из платежей по договору арендатор обязан уплатить арендодателю сумму неустойки в размере 0,6% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки (пункт 15.5 договора).

Согласно приложению 6 (часть 1) договора аренды ставка за 1 кв.м. расчетной площади помещения в год (далее - ставка) для расчета суммы фиксированной арендной платы в течение срока аренды составляет: за помещение Е1 (номер согласно проектной документации), пом. № 2, комнаты 145, 146 (номер согласно документации БТИ), расчетной площади помещения 95,5 кв.м. первые четыре месяца с даты подписания акта приема-передачи помещения - 540, следующие четыре месяца - 650, далее - 850 (в долларах США, кроме того НДС). Расчет годовой фиксированной арендной платы в течение срока аренды осуществляется по следующей формуле, с учетом увеличения ставки в соответствии с п. 3 указанного Приложения (пункт 2): расчетная площадь помещения х ставку. При этом квартальная фиксированная арендная плата составляет ХА (одну четвертую), месячная фиксированная арендная плата составляет 1/12 (одну двенадцатую), дневная фиксированная арендная плата составляет 1/365 (одну трехсот шестьдесят пятую) часть годовой фиксированной арендной платы. В первый день каждого операционного года, начиная со второго, ставка, действующая в предыдущий месяц, увеличивается на 7 (семь) % (пункт 3 договора).

В соответствии с частью 2 приложения 6 договора временная арендная плата состоит из коммунальных платежей (пункт 1.1 договора). Под коммунальными платежами понимаются платежи за услуги по горячему и холодному водоснабжению, теплоснабжению, снабжению электроэнергией,  канализацией  и  водоотведению,  и любыми другими  аналогичными услугами, предоставляемыми арендатору в помещение и места общего пользования (пункт 1.2). Расчет размера коммунальных платежей осуществляется в следующем порядке:

плата за электроэнергию складывается из стоимости фактического потребления электрической энергии на основании показаний счетчиков, установленных в помещении, и стоимости доли потребления электрической энергии в местах общего пользования пропорционально соотношению площади Помещения к общей площади помещений центра, предназначенных для сдачи в аренду, согласно расчету Арендодателя, по соответствующим тарифам.

плата за отопление, водоснабжение, канализацию, водоотведение и любые другие аналогичные услуги, исчисляется исходя из общей суммы платежей, подлежащих уплате арендодателем за отопление, водоснабжение, канализацию, водоотведение и любые другие аналогичные услуги в целом по Центру, пропорционально соотношению площади помещения к общей площади помещений Центра, предназначенных для сдачи в аренду, согласно расчету арендодателя, по тарифам, установленным соответствующими снабжающими организациями.

Согласно части 3 приложения 6 к договору аренды дополнительная арендная плата состоит из операционных расходов (включает платежи в оплату эксплуатационных услуг, указанных в приложении 3) и маркетингового платежа, за счет которого арендодатель осуществляет комплекс мероприятий по продвижению Центра, в том числе, но не ограничиваясь: проведение РК-мероприятий, рекламных акций, выставок, направленных на продвижение торговых марок арендаторов Центра, увеличение посещаемости Центра, закрепление и поддержание деятельности покупателей.

1)  Платеж в уплату операционных расходов рассчитывается исходя из ставки 185 (сто восемьдесят пять) долларов США за 1 (один) квадратный метр расчетной площади помещения в год, кроме того НДС, с учетом п. 1.1 части 3 настоящего приложения.

В первый день каждого операционного года, начиная со второго, ставка, применяемая для расчета платежа в уплату операционных расходов, без учета НДС, увеличивается на основании фактического размера затрат арендодателя на эксплуатацию Центра, формирующих эксплуатационные услуги, на один квадратный метр общей площади Центра, рассчитанной арендодателем по стандарту обмера за истекший календарный год. Корректировка осуществляется арендодателем автоматически без подписания дополнительного соглашения.

По письменному требованию арендатора арендодатель обязан представить арендатору документы в обоснование произведенных операционных расходов и их размера, но не чаще чем один раз в шесть календарных месяцев.

2)  Маркетинговый Платеж.

2.1.           Маркетинговый платеж рассчитывается исходя из ставки 16 (шестнадцать) долларов США за 1 (один) квадратный метр расчетной площади помещения в год, кроме того НДС, с учетом п.2.2 Части 3 настоящего приложения.

2.2.           В первый день каждого операционного года, начиная со второго, ставка, применяемая для расчета годового маркетингового платежа, без учета НДС, увеличивается исходя из фактических затрат арендодателя на маркетинг Центра. Корректировка осуществляется арендодателем автоматически без подписания дополнительного соглашения.

3)  При этом дополнительная арендная плата за квартал составляет ХА (одну четвертую), за месяц - 1/12 (одну двенадцатую), за день - 1/365 (одну трехсот шестьдесят пятую) часть дополнительной арендной платы за год.

Согласно части 4 приложения 6 к договору аренды плата с оборота рассчитывается в рублях как величина превышения (при наличии такового) произведения валового оборота за отчетный период и процента с валового оборота над уплаченной (подлежащей уплате) фиксированной арендной платы за отчетный период (без учета НДС). Размер процента с валового оборота за отчетный период составляет 12 % (двенадцать) процентов.

Переход в установленном порядке прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу, не влечет за собой обязанность арендодателя или соответствующего третьего лица произвести досрочный возврат суммы обеспечительного платежа (пункт 8 приложения 7).

Срок действия договора аренды определен до 23 часов 59 минут 18.12.2014  (раздел 1 договора (определения и толкования).

Согласно пункту 16.7 договора с момента подписания до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации. Но не превышает 360 дней с даты подписания. В случае, если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечении этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, но не более 2 (двух) раз подряд.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 27.12.2011, подписанному истцом и ответчиком без замечаний.

26.12.2011           арендодатель передал арендатору технические условия для электроснабжения арендуемого помещения.

21.02.2012           между сторонами подписан акт о разграничении эксплуатационной ответственности энергоустановок.

22.02.2012 арендодателем подписан акт о начале коммерческой деятельности арендатора. Данный акт направлен арендатору по почте 16.04.2012 вместе с сопроводительным письмом от 10.04.2012 № 0431. В доказательство вручения акта арендатору ответчиком представлено заказное уведомление от 16.05.2012.

Ответчик произвел оплату обеспечительного платежа в сумме 325 000 руб. согласно платежному поручению № 430 от 23.01.2012.

31.05.2012 ИП Богданова М.В. представила ответчику полис страхования от 20.03.2012 № 8У8 563541376, что подтверждается сопроводительным письмом вх. № 0713 от 31.05.2012.

По расчету истца за весь период действия договора арендодатель предъявил для оплаты арендатору следующие суммы для оплаты различных составляющих арендной платы в том числе:

За декабрь 2011 года на общую сумму 39 910,32 руб., из них 26 838,67 руб. (фиксированная часть), 795,24 руб. и 9 194,56 руб. (дополнительная арендная плата), 3 081,85 руб. (переменная часть, коммунальные услуги).

За январь 2012 года на общую сумму 151 836,18 руб., из них 76 990,61 руб. (фиксированная часть), 4 562,30 руб. и 52 752,59 руб. (дополнительная арендная плата); 17 530 руб. (переменная часть, коммунальные услуги).

За февраль 2012 года на общую сумму 220 840,83 руб., из них 153 310,01 руб. (фиксированная часть), 4 452,42 руб. и 52 522,74 руб. (дополнительная арендная плата), 10 465,66 руб. (переменная часть, коммунальные услуги).

За март 2012 года на общую сумму 214 728,80 руб., из них 148 561,46 руб. (фиксированная часть), 4 401,72 руб. и 50 895,94 руб. (дополнительная арендная плата), 10 869,68 руб. (переменная часть, коммунальные услуги).

За апрель 2012 года на общую сумму 216 449,56 руб., из них 53 429,24 руб. (фиксированная часть), 4 426,46 руб. и 51181,90 руб. (дополнительная арендная плата), 7 411,96 руб. (переменная часть, коммунальные услуги).

За май 2012 года на общую сумму 265 658,64 руб., из них 197 636 руб. (фиксированная часть), на сумму 4 875,75 руб. и 56 376,95руб. (дополнительная арендная плата); 6 769,94 руб. (переменная часть, коммунальные услуги).

За июнь 2012 года (по 20.06.2012) на общую сумму 173 319,37 руб., из них 132 382,38 руб. (фиксированная часть), 3 258,68 руб. и 37 678,31 руб. (дополнительная арендная плата).

Ответчиком произведены включенные в расчет истцом следующие платежи  по договору аренды:

39 910,32 руб. по п/п № 63 от 13.02.2012 за декабрь 2011 года.

134 305,50 руб. по п/п № 64 от 13.02.2012 за январь 2012 года;

17 530,68 руб. по п/п № 898 от 29.02.2012 за январь 2012 года.

210 375,17 руб. по п/п № 47 от 06.02.2012 за февраль 2012 года;

10 465,66 руб. по п/п № 97 от 04.04.2012 за февраль 2012 года;

208 227,74 руб. по п/п № 68 от 05.03.2012 за март 2012 года;

10 869,68 руб. по п/п № 131 от 10.05.2012 за март 2012 года;

209 062,14 руб. по п/п № 831 от 09.04.2012 за апрель 2012