Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015 по делу n А33-10298/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

кв.м., кадастровая стоимость 1 024 526 984,63 руб.

Данный земельный участок не был изначально оценен по 8 группе видов разрешенного использования, соответственно, не указан в составе представленного в дело отчета оценщика по 8 группе 02/06-2011.

Однако, указанный участок не относится к 17 группе исходя из того, что его разрешенное использование определено как размещение имущественного комплекса парка. Ввиду наличия данной ошибки в отчете, органом кадастрового учета было принято решение от 14.06.2012 № Ф24/12-1-10298 об исправлении кадастровой ошибки в группе видов разрешенного использования, к которой должен относиться земельный участок (8 группа вместо 17 группы).

Исправление данной ошибки произведено в порядке, установленном в частях 4-6 статьи 28 Закона о кадастре (в редакции на 2012 год), письме  от 03.04.2009 № 3-1324-ГЕ «Об исправлении ошибок при расчете кадастровой стоимости земельного участка» в порядке информационного взаимодействия - принято решение об исправлении кадастровой ошибки; исполнителем работ - ООО НПФ «Недра» произведен перерасчет кадастровой стоимости земельного участка, Правительством Красноярского края постановлением № 638-п от 04.12.2012 были внесены изменения в постановление № 708-П в части группы видов разрешенного использования и кадастровой стоимости.

Земельный участок после исправления указанной кадастровой ошибки стал относиться к 8 группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения», УПКС определен оценщиком после пересчета в размере 2 104 руб. кв.м., кадастровая стоимость 322 185 520,80 руб.

ООО НПФ «Недра» представлена таблица по расчету УПКС участка в размере 2 104,0 руб. кв.м., подготовленная в ходе перерасчета кадастровой стоимости в 2012 году.

При оценке доводов ЗАО «Центральный парк» о наличии в ГКН второй кадастровой ошибки в сведениях УПКС земельного участка по 8 группе видов разрешенного использования, воспроизведенной в кадастре из отчета об оценке кадастровой стоимости, подготовленного ООО НПФ «Недра» по земельному участку № 24:50:0300287:11, суд исходил из следующего.

Письмо Федеральной регистрационной службы от 03.04.2009 № 3-1324-ГЕ «Об исправлении ошибок при расчете кадастровой стоимости земельного участка» относит к кадастровым ошибкам ошибки, допущенные в отчете оценщика по государственной кадастровой оценке земель (ошибки в определении группы вида разрешенного использования земельного участка, характеристик земельного участка и т.п.).

Состав ценообразующих факторов стоимости земельных участков по группам видов разрешенного использования (в частности, по 8 группе) указан в отчете № 4-2011 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края», подготовленного ООО НПФ «Недра» на стр. 205 отчета (л.д. 44 т.3).

На стр. 200-201 отчета № 4-2011 (стр. 39-40 т.3) содержится информация о том, что примерный состав факторов земельных участков в составе земель населенных пунктов представляет собой совокупность факторов стоимости, которые предположительно могут влиять на стоимость земель населенных пунктов на территории всех субъектов Российской Федерации. В связи с этим в состав факторов стоимости включены те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края. Обоснование выбора факторов стоимости приведено в таблице 11.

Согласно таблице 11 отчета № 4-2011 (стр. 205 отчета) (л.д. 44 т.3), оценщиком при оценке земельных участков входящих в 8 группу видов «земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» использовались следующие факторы:

-  близость к водным объектам;

-  численность населения в населенных пунктах;

-  расстояние от населенного пункта до центра субъекта;

-  расстояние от остановок общественного транспорта;

-  уровень безработицы по муниципальным районам;

-  среднемесячная заработная плата по муниципальным районам (городским округам),

-     наличие источников, представляющих собой действующую и потенциальную экологическую опасность.

Состав данных факторов утвержден на заседании краевой межведомственной комиссии 13.04.2011, о чем указано на стр. 201 отчета (л.д. 40 т.3).

Из материалов дела следует, что в ходе проведения кадастровой оценки оценщиком определялась рыночная стоимость земельных участков по каждой группе видов разрешенного использования, что подтверждается отчетом № 02/06-2011 об оценке участков 8 группы видов разрешенного использования.

В отчете 02/06-2011 на стр. 67 приведен состав ценообразующих факторов для земельных участков.

Оценка производилась оценщиком методом сравнения продаж (стр. 87 отчета).

На стр. 46 отчета в разделе «понятия и определения» содержится понятие объекта-аналога объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. В отчете указано, что для определения итоговой величины стоимости могут использоваться формальные математические процедуры (метод весовых коэффициентов), а также экспертные соображения.

Для оценки рыночной стоимости земельных участков, которая положена в основу кадастровой стоимости, оценщик для каждого участка сформировал сопоставимые объекты-аналоги (таблицы 1 -22 приложения № 4 к отчету); произвел корректировку цен сопоставимых объектов поправками на дату продажи; поправку цены спроса и предложения; поправка на торг; поправку на численность населения, поправку на расстояние от населенного пункта до центра субъекта, близость к водным объектам.

Из таблицы 1 приложения № 3 к отчету видно, что оценщик - ООО НПФ «Недра» подобрал объекты-аналоги с учетом особенностей оцениваемых участков (сопоставимые участки), произвел соответствующие корректировки. Рассчитал стоимость 1 кв.м. оценки по соответствующей формуле, приведенной в отчете.

В разделе 4 отчета указано, что оценщик в ходе оценки проводил анализ наиболее эффективного использования, который позволяет определить из всего спектра физически возможных,  законодательство  разрешенных  и  экономически   оправданных   вариантов использования недвижимости тот, который обеспечит его наибольшую прибыльность (стр. 79 отчета).

Оценщиком в ходе оценки учитывалось, что земельные участки 8 группы видов разрешенного использования предназначены для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, что ограничивает их использование, и что влияет  на выбор аналогов для сравнения в ходе оценки.

Статьей 98 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Как следует из пояснений ООО НПФ «Недра» от 16.12.2014, все характеристики, определяющие ценность участка можно отнести к группе характеристик, повышающих стоимость участка и характеристик, понижающих стоимость участка, что должно быть учтено  оценщиком при подборе аналогов для оценки участка методом сравнения продаж.

Судом обоснованно установлено, что   в качестве аналогов для земельного участка № 24:50:0300287:11 оценщиком были при пересчете кадастровой стоимости в 2012 году подобраны участки под объектами рекреации (под базы отдыха), которые могут застраиваться и соответственно, дороже примерно в три раза, чем земельные участки рекреационного назначения (для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи иные объекты, где запрещается хозяйственная деятельность, кроме направленной на обеспечение отдыха).

Из таблицы 6 отчета № 02/06-2011 об оценке 188 земельных участков по 8 группе видов разрешенного использования (в частности, по городу Красноярску) видно, что УПКС участков определен в диапазоне от 140 руб. до 5 180 руб. с учетом подбора оценщиком аналогов, сравнимых с оцениваемыми участками как под объектами рекреации (базы отдыха, лагеря,), так и под объектами рекреационного назначения.

Расчет УПКС в размере 2 104,0 руб. кв.м. по 8 группе видов разрешенного использования осуществлен оценщиком с применением аналогов - участков под объектами рекреации (с правом возводить постройки). Данное обстоятельство подтверждено ООО НПФ «Недра» в пояснениях по делу.

В результате этого с учетом примененных поправок стоимости удельный показатель кадастровой стоимости участка № 24:50:0300287:11 составил 2 104,0 кв.м. Таблица с объектами-аналогами, использованными ООО НПФ «Недра» при подготовке дополнительной оценки данного участка приложена к пояснениям данного общества.

Такую характеристику спорного земельного участка, как невозможность его застройки, оценщик установил на основании информации, содержащейся в законе Красноярского края от 04.12.1998 № 7-2555 «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Красноярска», согласно которому земельный участок № 24:50:0300287:11 по месту своего нахождения отнесен к зонам охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Красноярска - памятному месту, связанному с историей и культурой города (представлен оценщику ЗАО «Центральный парк»).

Согласно данному Закону на участке запрещается хозяйственная деятельность, за исключением необходимой для обеспечения сохранности объекта культурного наследия.

При наличии такой информации ООО НПФ «Недра» подобраны сопоставимые аналоги для оценки, имеющие сходство в пределах хозяйственной деятельности. Состав данных аналогов приведен ООО НПФ «Недра» в соответствующей таблице, приложенной к пояснениям (участки рекреационного назначения без права застройки). По результатам оценки спорного участка методом сравнения продаж его рыночная стоимость составила 758 руб. кв.м.

Данный пересчет совершен оценщиком в рамках исполнения своих обязательств по обеспечению гарантий качества работ по оценке (пункт 7 технического задания -приложение к государственному контракту на оценку). Согласно пункту 7.4 приложения № 1 к государственному контракту, в случае выявления недостоверных исходных данных, ошибок в расчетах кадастровой стоимости, принятия решения о необходимости исправления кадастровой ошибки, в рамках гарантийных обязательств государственного контракта исполнитель осуществляет пересчет кадастровой стоимости земельного участка, по которому выявлена ошибка. При этом срок гарантии установлен до 5 лет с даты выполнения исполнителем всего объема работ.

Согласно пункту 7.4.   приложения № 1 к государственному контракту   инициатором пересчета кадастровой стоимости может быть не только заказчик, но и сам исполнитель, располагающий соответствующей информаций об использовании исходных недостоверных данных.

С учетом сведений из двух таблиц по оценке спорного участка (где указаны УПКС 2 104,0 руб. кв.м. - которая принята и внесена в кадастр и 758 руб. кв.м.), судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что оценщиком не увеличивалось количество факторов оценки, согласованное на межведомственной комиссии, число корректировок, не изменялась статистическая модель и формула расчета стоимости 1 кв.м. земельного участка, то есть оценщиком не был использован дополнительно в индивидуальном порядке в качестве нового фактора оценки такой критерий как «отнесение к охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения» (как указано в отзыве на иск и в апелляционной жалобе Правительством Красноярского края).

Апелляционный суд соглашается с выводом суда о том, что особенности режима хозяйственного использования спорного земельного участка, содержащиеся, в том числе и в Законе № 7-2555 могли быть установлены оценщиком в рамках этапов оценки, определенных техническим заданием к государственному контракту (раздел 5). В отчете об оценке, подготовленном в 2011 году № 02/06-2011, оценщиком прямо указано, что при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков 8 группы видов разрешенного использования учитывалось назначение участков - для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, что ограничивает их использование.

Государственным контрактом не определены ограничения для оценщика в подборе сопоставимых аналогов с учетом особенностей конкретного земельного участка, в том числе по хозяйственному использованию, учитывая, что земельные участки по 8 группе разрешенного использования изначально имеют ограничения в использовании, установленные законом и учитываемые оценщиком для подбора аналогов.

Согласно пунктам 4, 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении правил государственной кадастровой оценки земель», государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

В силу пункта 2.23 Приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

- государственный земельный кадастр;

-       государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных