Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 по делу n А33-22313/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

долевого строительства.

Таким образом, правоотношения по долевому участию в строительстве любых объектов недвижимости подпадают под действие Закона N 214-ФЗ (далее - Закон), в связи с чем соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Пунктом 1 статьи 6 Закона установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого  строительства  объект  долевого  строительства  не  позднее  срока,   который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок - секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Пунктом 2.2. договора установлено, что срок передачи объекта долевого строительства участнику - не позднее 31.12.2010.

В силу пункта 3.2. договора обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 2 статьи 6 Закона установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

На момент рассмотрения спора объект недвижимости, являющийся предметом договора долевого участия в строительстве от 01.06.2010 № 74, ООО «Руслан-Строй» не передан, передаточный акт между сторонами не подписан.

В связи с просрочкой передачи участнику застройщиком спорного объекта, ООО «Руслан-Строй», руководствуясь статьей 6 Закона начислил неустойку в размере 1 170 451 руб. 03 коп. за период с 01.01.2011 по 15.08.2014.

Расчет неустойки, представленный истцом по основному требованию, проверен судом, признан обоснованным. Размер, период просрочки и примененная ставка неустойки соответствуют условиям договора, нормам закона и фактическим обстоятельствам, установленным судом. Арифметика расчета ответчиком не оспорена.

Поскольку законом предусмотрено условие об уплате неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, факт допущенной просрочки в исполнении данного обязательства подтверждается материалами дела, данное обстоятельство является основанием для применения указанной меры ответственности.

Вместе с тем, ответчик, возражая против исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства участнику указал, что ООО «НОВАЛЭНД» надлежащим образом уведомляло ООО «Руслан-Строй» о переносе срока сдачи жилого дома и предлагало участнику подписать дополнительное соглашение по переносу срока сдачи объекта.

В обоснование указанного довода ответчиком в материалы дела представлено уведомление о переносе сроков сдачи жилого дома от 01.07.2010 № 220, с отметкой о получении 06.09.2010 уведомления директором участника Гуликян А.Р.

Вместе с тем, из содержания уведомления от 01.07.2010 № 220 следует, что ООО «НОВАЛЭНД» уведомляет ООО «Руслан-Строй» о переносе срока сдачи жилого дома на 31.12.2010.

Когда пунктом 2.2. договора установлено, что срок передачи объекта долевого строительства участнику - не позднее 31.12.2010.

В нарушение статей 65,68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств, соответствующих о направлении участнику от застройщика извещения о невозможности своевременного ввода объекта в эксплуатацию по причинам, не зависящим от застройщика, как и предложения о заключения дополнительного соглашения об изменении срока ввода объекта в эксплуатацию и передачи его участнику, как того требует пункт 6.2. договора, который гласит, что в случае, если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направляет участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Таким образом, правомерен вывод суда о том, что  для изменения срока сдачи объекта долевого строительства необходимо было заключить соответствующее соглашение между истцом и ответчиком с его последующей государственной регистрацией, что соответствовало условиям договора от 01.06.2010 № 74 и требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Судом также обоснованно отклонен довод  ООО «НОВАЛЭНД» о невозможности своевременной передачи объекта долевого строительства в связи с нарушением ООО «Руслан-Строй» своих обязательств по оплате стоимости жилого дома, на том основании, что в силу статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязанность застройщика  не ставится в зависимость от исполнения участником обязательства по оплате объекта долевого строительства, так как, в этом случае застройщик сохраняет право в любой момент отказаться от исполнения договора, что предусмотрено статьей 9 Закона № 214-ФЗ.

Вместе с тем, застройщик до 25.02.2014 (дата подачи встречного иска в суд) не воспользовался своим правом отказаться от исполнения договора долевого строительства или в судебном порядке взыскать с ООО «Руслан-Строй» задолженность.

Не представлено и доказательств уведомления истца в соответствии с пунктом 3.1.4 о наступлении очередного срока платежа.

Поскольку факт нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства подтверждается материалами дела, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования ООО «Руслан-Строй» в части взыскания с ООО «НОВАЛЭНД» (застройщика) неустойки, начисленной истцом (участником долевого строительства) на основании пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 1 170 451 руб. 03 коп.

ООО «Руслан-Строй» заявлены требования об уменьшении стоимости объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 01.06.2010 № 74 до 3 217 071 руб. 49 коп. - фактическая стоимость качественно выполненных работ по договору участия в долевом строительстве от 01.06.2010 № 74, а также о взыскании неосновательного обогащения в размере       3 484 357 руб. 27 коп. - излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве от 01.06.2010 № 74.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Как было установлено судом, передаточный акт между застройщиком и участником не подписан.

Пунктом 3.1.1. договора установлено, что застройщик обязан обеспечить строительство жилого дома, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно пункту 5.1. договора гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет со дня подписания разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Участник вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 2411307-141 выдано застройщику 27.12.2012.

Если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для проживания, участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (пункт 5.2. договора).

Из материалов дела следует, что застройщиком в адрес участника направлено уведомление от 27.03.2013 № 243 о завершении строительства с просьбой принять объект долевого строительства.

В ответ на уведомление от 27.03.2014 № 243 участником в адрес застройщика 10.07.2013 направлено уведомление № 12/07 с требованием в срок до 31.08.2013 устранить недостатки на объекте долевого строительства, установленные участником в ходе осмотра жилого дома. Уведомление получено застройщиком 11.07.2013, вместе с тем оставлено без удовлетворения.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр судебных экспертиз и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС» (региональное представительство «ИНДЕКС-Минусинск», г. Красноярск) Васильеву Антону Андреевичу, Кривецкому Андрею Игоревичу.

В результате проведения строительно-технической экспертизы, обследования объекта долевого строительства и проведения анализа предоставленной сторонами документации эксперты пришли к следующим выводам:

В ходе проведения строительно-технической экспертизы выявлены дефекты и отступления от условий договора участия в долевом строительстве № 74 от 01.06.2010, требований действующих норм, правил и технических условий.

Стоимость устранения недостатков, без учета стоимости монтажа и наладки внутренних инженерных сетей и систем составляет 831 073 руб. 34 коп. в ценах 4-го квартала 2010 года и 989 832 руб. 59 коп. в ценах 1 -го квартала 2014 года.

Таким образом, объект долевого строительства не соответствует условиям договора долевого строительства №74 от 01.06.2010. Выполнены не все виды работ, предусмотренные договором. Объем фактически выполненных работ не соответствует объему работ, предусмотренному договором №74 от 01.06.2010. Качество выполненных работ не соответствует условиям договора долевого строительства №74 от 01.06.2010, действующим строительным нормам и правилам.

Экспертным заключением установлено, что стоимость качественно выполненных работ, в ценах первого квартала 2014 года, составляет 3 127 525 руб.

В связи с отсутствием проектно-сметной документации на объект строительства в расчете стоимости устранения недостатков не учтены работы по доделке электроснабжения, устройству систем холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, системы автономного газового оборудования, установки конвекторов.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также исходя из положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

Поскольку ответчик не представил проектно-сметную документацию, суд первой инстанции правомерно определил стоимость объекта исходя из стоимости качественно выполненных работ.

Таким образом, поскольку объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и указанных в части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, с недостатками, а участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора, суд пришел к обоснованному выводу   о наличии оснований  для удовлетворения исковых требований ООО «Руслан-Строй» об уменьшении стоимости объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 01.06.2010 № 74 до 3 217 071 рублей 49 копеек.

Частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствие со статьями 702, 721, 723, пункта 1 статьи 740, пункта 1 статьи 746, Гражданского кодекса Российской Федерации суд исходит из того, что подрядчик не принял мер к устранению допущенных в выполненных работах недостатков, тем самым не исполнил условия договора и получил оплату, превышающую стоимость выполненных им работ на 3 484 357 руб. 27 коп., которая, подлежит возврату истцу как неосновательное обогащение в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исковые требования ООО «Руслан-Строй» в части взыскания                     3 484 357 руб. 27 коп. неосновательного обогащения удовлетворены правомерно.

На сумму неосновательного обогащения 3 484 357 руб. 27 коп. ООО «Руслан-Строй» начислена неустойка в размере 1 066 657 руб. 13 коп.

Расчет