Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по делу n А74-6688/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Возвратить госпошлину (ст.104 АПК)

на оценку объекта;

- в нарушение пункта 8 ФСО № 3 в разделе 3.3 отчёта № 1 указаны сведения, не соответствующие информации, приложенной к отчету № 1, в части этажности улучшений объекта оценки и исчисления площадей;

- в нарушение пункта 15 ФСО № 3, пункта 19 ФСО № 1 в отчёте № 1 отсутствуют расчёты определения плотности застройки для объекта оценки и, соответственно, определение доли стоимости земли, в то время как показатель доли земельного участка использован непосредственно в расчёте рыночной стоимости земельного участка доходным подходом. Кроме того, при определении плотности застройки и доли стоимости земельного участка в объекте недвижимости не проанализированы градостроительные регламенты и в целом правила землепользования и застройки в части учёта местоположения участка как не просто его адреса, а как отнесения к конкретной зоне;

- в нарушение пункта 8 (ж) ФСО № 3 в отчёте № 1 представлен рынок стоимости земельных участков Кемеровской области, использованный для определения доли стоимости земли в стоимости объекта недвижимости, следовательно, оценщик необоснованно взял информацию из товарного рынка другого региона России;

- в нарушение требований пункта 19 ФСО № 1 в отчёте № 2 отсутствует достаточная и достоверная информация о возможности доходных потоков от объекта оценки «земельного участка, предоставленного заказчику по договору аренды от 20.06.2005 № АЮ09423 для организации парковки автотранспорта «Торгово-делового центра»;

- в нарушение пункта 19 ФСО № 1 в отчёте № 2 в пункте 1.8 указаны недостоверные сведения, а именно при определении функционального назначения и местоположения объекта оценки оценщиком использованы нормативно-правовые акты, утратившие силу за год до даты оценки (постановление Правительства Республики Хакасия от 11.12.2002 № 324, постановление Правительства Республики Хакасия от 23.11.2005 № 387 утратили силу с 01.01.2010, в связи с изданием постановления Правительства Республики Хакасия от 17.07.2009 № 319);

- в нарушение пункта 4 ФСО № 3, пункта 19 ФСО № 1 в отчёте № 2 произведен расчёт корректировки на торг. Однако в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, выставленные на продажу администрацией города Абакана путём проведения открытого аукциона.

В решении также указано, что положительные экспертные заключения соответствуют требованиям, установленным к ним законодательством Российской Федерации.

Полагая, что решение Комиссии от 16.10.20013 № 7 противоречит требованиям статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», нарушает права и законные интересы общества, ООО «Кузбасс Капитал Инвест» обратилось Арбитражный суд Республики Хакасия с вышеуказанным заявлением.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта на основании следующего.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие его закону  или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое решение Комиссии принято в соответствии с требованиями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не нарушает права и законные интересы общества.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом и федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу пункта 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной оценки земель.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) определено, что под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Постановлением Правительства Республики Хакасия от 16.03.2012 № 171 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Хакасия» по состоянию на 01.01.2011 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:020103:420 в размере 59 578 590 рублей 83 копейки, земельного участка с кадастровым номером 19:01:020103:421 в размере 66 940 426 рублей 24 копейки.

В соответствии с положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом, исходя из системного анализа указанной статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в арбитражный суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости вправе обратиться как собственник земельного участка, так и арендатор (как плательщик арендных платежей, для определения размера которых используется кадастровая стоимость земельного участка).

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусматривает всего два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а именно:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости с приложением следующих документов:

- кадастрового паспорта объекта недвижимости;

- нотариально заверенной копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- документов, подтверждающих недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

- отчёта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

- положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке создания и работы комиссии.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Детальный порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости установлен Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (далее – Порядок № 263).

Согласно пункту 20 указанного Порядка работы комиссии (в редакции от 04.05.2012, действующей на момент обращения общества), если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).

Анализ вышеуказанных положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также Порядка № 263, позволил суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что комиссия самостоятельно не наделена полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости. Заявитель должен документально подтвердить реальную рыночную стоимость спорного объекта. Комиссия принимает положительное решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, если заявителем представлен полный пакет документов, включающий положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, для случаев, когда рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов.

Вышеуказанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.02.2014 № 13839/13 по делу № А33-11257/2012.

Вместе с этим, приказом Минэкономразвития России от 16.05.2013 №259 внесены изменения в Порядок № 263, в соответствии с которым Комиссия принимает положительное решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, если заявителем представлен полный пакет документов, в том числе положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Следовательно,