Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

объекта. Конкретные помещения, составляющие долю участника 1 определены копии архитектурного проекта, который является неотъемлемой частью договора; Участнику – 2 – 50 % от общей площади объекта. Конвертерные помещения, составляющие долю участника 2 определены в копии архитектурного проекта объекта, который является неотъемлемой частью договора. (раздел 6 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 50 лет после завершения всех расчетов по завершению строительства объекта (пункт 8.1 договора).

Между ООО «Элита» (застройщик) и ИП Гуськовой О.В. (участник долевого строительства) подписан договор участия в долевом строительстве нежилого здания (АЗС) от 11.08.2008, согласно которому истец принимает на себя обязательства направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве объекта в размере и на условиях, предусмотренных данным договором (пункт 2.1 договора).

Объектом являются нежилые здания и сооружения АЗС общей площадью 167,7 кв.м. (в том числе операторская 64 в.м.), строительство которой будет осуществляться застройщиком по адресу: Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозёрный, ул. Ленина, 24. Общее имущество объекта – нежилые здания и сооружения, несущие конструкции объекта, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри объекта, благоустройство прилегающей территории (раздел 1 договора).

Застройщик обязуется обеспечить возведение указанного объекта и передать участнику долевого строительства обозначенные в договоре нежилые здания и сооружения и долю в праве собственности на общее имущество объекта (пункт 2.1 договора).

На момент заключения договора общая сметная стоимость объекта согласно проектно-сметной документации составляет 8 759 570 рублей (пункт 2.2 договора).

Стоимость доли в объекте, которую  уплачивает участник 1 долевого строительства составляет 4 379 785 рублей – 50 % от общей стоимости строительства (пункт 2.3 договора).

По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию участник долевого строительства получает право собственности в размере 50 % доли объекта. Общая площадь объекта - 167,6 кв.м. Схема расположения указанного объекта приводится в приложении № 1 к настоящему договору. Также участник долевого строительства получает долю в размере 50 % в праве собственности на общее имущество (пункт 2.4 договора).

Объект будет сдан в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее 21.12.2008 (пункт 3.1.2 договора). Доля в общем имуществе объекта будет передана участнику долевого строительства не позднее 10.01.2009 (пункт 3.1.5 договора).

Участник долевого строительства оплачивает денежные средства в размере, предусмотренном пунктом 2.3 договора путем перечисления указанных средств в рублях на расчетный счет застройщика, указанный в настоящем договоре в срок не позднее 10 дней с момента заключения настоящего договора (пункт 4.1 договора).

Приложением № 1 к договору является схема расположения объекта с указанием имущества, входящего в состав АЗС. В материалы дела из Управления Росреестра по Красноярскому краю по запросу суда в составе регистрационного дела на спорный объект представлена проектная декларация на строительство АЗС, в пункте 26 которой указано, что в состав общего имущества в АЗС, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию АЗС, будет входить весь комплекс АЗС. Сообщением об отказе в государственной регистрации от 19.09.2008 № 04/010/2008-457 Управление Росреестра по Красноярскому краю в лице Заозерновского отдела отказало ООО «Элита» и ИП Гуськовой О.В. в регистрации договора участия в долевом строительстве по следующим основаниям: согласно пункту 1 статьи 1 и пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предметом участия в долевом строительстве может быть только жилое или нежилое помещение в многоквартирном доле или ином объекте недвижимости. Следовательно, нежилые здания и сооружения автомобильной заправочной станции не могут являться объектом недвижимого имущества в смысле пункта 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве. Поскольку в представленном на регистрацию договоре участия в долевом строительстве от 11.08.2008 предметом являются «Нежилые сооружения автомобильной заправочной станции» такой договор не относится к числу сделок, государственная регистрация которых предусмотрена действующим законодательством, что является основанием для отказа в государственной регистрации.

В целях финансирования долевого участия в строительстве между сторонами заключен договор беспроцентного целевого займа № 1 от 21.08.2008, по условиям которого ИП Гуськова О.В. (займодавец) передает заемщику беспроцентный заем на сумму 1 200 000 рублей, а заемщик (ООО «Элита») обязуется в соответствии с договором участия в долевом строительстве от 11.08.2008 направить денежные средства на строительство АЗС в порядке долевого участия в строительстве и после ввода АЗС в эксплуатацию передать в собственность займодавцу долю в праве собственности на общее имущество (пункт 1.1 договора) Указанная сумма займа должна использоваться заемщиком для строительства АЗС пор адресу г. Заозерный Рыбинского района Красноярского края, ул. Ленина, 24 (пункт 1.2 договора).

Займодавец обязан передать заемщику указанную сумму займа долями, размер которых определяется стоимостью закупаемых строительных материалов и оборудования к установке в срок до 01.10.2008 путем перечисления суммы займа на расчетный счет заёмщика (пункт 2.1 договора). Возврат суммы займа осуществляется заемщиком в полном объеме в течение одного месяца после ввода АЗС в эксплуатацию, но не позднее 10 января 2009 года, путем передачи в собственность займодавца доли в праве собственности на общее имущество АЗС, либо, в случае ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору, в течение 20 дней со дня предъявления займодавцем требования о возврате (пункт 2.4 договора).

Во исполнение договора займа № 1 ИП Гуськова О.В. перечислила на расчетный счет ООО «Элита» 111 663 рубля 50 копеек по платежному поручению № 73 от 22.08.2008, 755 000 рублей по платежному поручению № 74 от 25.08.2008 и 285 533 рубля 53 копейки по платежному поручению № 80 от 02.09.2008.

Между сторонами заключен договор беспроцентного целевого займа № 2 от 25.10.2008, по условиям которого ИП Гуськова О.В. (займодавец) передает заемщику беспроцентный заем на сумму 606 140 рублей, а заемщик (ООО «Элита») обязуется направить денежные средства на строительство АЗС в порядке долевого участия в строительстве и после ввода АЗС в эксплуатацию передать в собственность займодавцу доли в праве собственности на общее имущество (пункт 1.1 договора) Указанная сумма займа должна использоваться заемщиком для строительства АЗС пор адресу г. Заозерный Рыбинского района Красноярского края, ул. Ленина, 24 (пункт 1.2 договора).

Займодавец обязан передать заемщику указанную сумму займа долями, размер которых определяется стоимостью закупаемых строительных материалов и оборудования к установке в срок до 31.12.2008 путем перечисления суммы займа на расчетный счет заёмщика (пункт 2.1 договора). Возврат суммы займа осуществляется заемщиком в полном объеме в течение трех месяцев после ввода АЗС в эксплуатацию, но не позднее 10 января 2010 года, путем передачи в собственность займодавца доли в праве собственности на общее имущество АЗС, либо, в случае ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору, в течение 30 дней со дня предъявления займодавцем требования о возврате (пункт 2.4 договора).

Дополнительным соглашением от 05.12.2008 к договору займа № 2 сумма беспроцентного займа увеличена до 610 000 рублей.

Во исполнение договора займа № 2 ИП Гуськова О.В. перечислила на расчетный счет ООО «Элита» 62 140 рублей  по платежному поручению № 105 от 27.10.2008 (с учетом письма истца в банк об изменении назначения платежа с договора долевого участия на договор беспроцентного займа от 28.10.2008), 544 000 рублей по платежному поручению № 114 от 05.12.2008.

Между сторонами заключен договор беспроцентного целевого займа № 3 от 10.03.2010, по условиям которого ИП Гуськова О.В. (займодавец) передает заемщику беспроцентный заем на сумму 25 000 рублей, а заемщик (ООО «Элита») обязуется направить денежные средства на строительство АЗС в порядке долевого участия в строительстве (в соответствии с договорами целевого денежного займа № 1 от 21.08.2008, № 2 от 25.10.2008) Указанная сумма займа должна использоваться заемщиком для строительства АЗС по адресу г. Заозерный Рыбинского района Красноярского края, ул. Ленина, 24 (пункт 1.2 договора).

Займодавец обязан передать заемщику указанную сумму займа до 01.04.2010 путем перечисления суммы займа на расчетный счет заёмщика (пункт 2.1 договора). Возврат суммы займа осуществляется заемщиком в полном объеме в течение трех месяцев после ввода АЗС в эксплуатацию, но не позднее 10 января 2011 года, путем передачи в собственность займодавца доли в праве собственности на общее имущество АЗС, либо, в случае ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору, в течение 30 дней со дня предъявления займодавцем требования о возврате (пункт 2.4 договора).

Во исполнение договора займа ИП Гуськова О.В. передала ответчику 25 000 рублей  по приходному кассовому ордеру от 12.03.2010. В материалы дела истцом представлены неподписанные со стороны ответчика квитанции к приходным кассовым ордерам на общую сумму 3 500 000 рублей  с указанием основания платежа (договор участия в долевом строительстве АЗС от 11.08.2008): от 15.09.2008 на сумму 250 000 рублей; от 15.08.2008 на сумму 250 000 рублей, от 15.11.2008 на сумму 250 000 рублей, от 01.10.2008 на сумму 250 000 рублей, от 15.10.2008 на сумму 250 000 рублей, от 20.12.2008 на сумму 250 000 рублей, от 01.12.2008 на сумму 250 000 рублей, от 15.12.2008 на сумму 250 000 рублей, от 15.02.2009 на сумму 250 000 рублей, от 15.03.2009 на сумму 250 000 рублей, от 15.06.2008 на сумму 250 000 рублей, от 15.01.2009 на сумму 250 000 рублей, от 15.07.2009 на сумму 250 000 рублей, от 25.08.2009 на сумму 250 000 рублей. ООО «Элита» получено разрешение на ввод объекта (АЗС) в эксплуатацию от 03.07.2012 № 6, На основании указанного разрешения, ООО «Элита» зарегистрировало в ЕГРП 26.11.2012 право собственности на объект недвижимого имущества: автозаправочная станция стационарного типа ТРК площадью застройки 2 387,7 кв.м. литер ВВ1, 1-31 расположенного по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина, 24, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 26.11.2012. ИП Гуськовой О.В, направлено в адрес ООО «Элита» заявление от 12.12.2012 о подготовке документов для передачи 50 % доли АЗС в собственность истца, в котором истец сообщает, что 11.08. 2008 между сторонами был заключен договор простого товарищества, согласно пункту 3.1 которого ООО «Элита» обязано передать истцу в собственность 50 % доли в общем имуществе. Поскольку право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРП, в целях исполнения обязательств, установленных пунктами 1.2, 3.1 договора ИП Гуськова О.В. просит подготовить документы и передать 50 % доли объекта – АЗС по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина, 24 участнику № 2 – Гуськовой О.В. Заявление направлено ответчику по почте 12.12.2012 согласно квитанции к ценному письму и описи вложения. Между ООО «Элита» (залогодатель) и Сбербанком Российской Федерации (залогодержатель) заключен договор ипотеки № 1471 от 23.01.2013, по условиям которого общество передает в залог банку объект недвижимого имущества – АЗС по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина 24 и земельный участок с кадастровым номером 24:48:0103009:0024 площадью 2 013,40 кв.м. в обеспечение обязательств по договору об открытии не возобновляемой кредитной линии № 1328 от 23.01.2013, заключенного между банком и ООО «Элита» (статьи 1, 2 договора ипотеки).

Согласно пункта 4.1.2 договора ипотеки залогодатель не вправе без письменного согласия банка (залогодержателя) распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога в лизинг, доверительное управление до полного выполнения заёмщиком обязательства по кредитному договору. Договор ипотеки зарегистрирован в ЕГРП 21.02.2013 согласно регистрационного штампа Управления Росреестра по Красноярскому краю на договоре.

Гуськовой О.В. предъявлены следующие требования к ООО «Элита» по настоящему иску:

1. Обязать ООО «Элита» передать в 10-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу индивидуальному предпринимателю Гуськовой О.В. по акту приема-передачи 1/2 доли (50%), в праве собственности на Автомобильную станцию типа ТРК, кадастровый № 24:48:0103009:132, расположенной по адресу: Россия, Красноярский край г. Заозерный, ул. Ленина, 24, площадью застройки 2387,7 м, № государственной регистрации 24-24-04/017/2012-551 от 26.11.2012,

2. Обязать ООО «Элита» в течение 10 дней со дня выступления решения суда в законную силу осуществить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю государственную регистрацию перехода права собственности индивидуальному предпринимателю Гуськовой О.В. на 1/2 доли (50%), в праве собственности на Автомобильную станцию типа ТРК, кадастровый № 24:48:0103009:132, расположенной по адресу: Россия, Красноярский край г. Заозерный, ул. Ленина, 24, площадью застройки 2387,7 м, № государственной регистрации 24-24-04/017/2012-551 от 26.11.2012.

В обоснование своих требований истец ссылается на следующее: ИП Гуськовой О.В. в полном объеме согласно представленных документов исполнены обязательства по финансированию 50 % доли в строительстве АЗС по договору простого товарищества; поскольку в регистрации договора долевого участия в строительстве было отказано, данный договор является заключенным и регистрации не подлежит; договор долевого участия был заключен в соответствии с пунктом 1.2 договора простого товарищества, а также профинансировано строительство по договорам займа; указанные правоотношения (заключение договора долевого участия в строительстве, договоров займа) следует рассматривать с совокупности как исполнение сторонами договора простого товарищества; а заем является формой финансирования, поскольку возврат денежных средств предусмотрен путем передачи доли в праве собственности на общее имущество; общий размер финансирования по договорам займа, путем передачи денежных средств в кассу общества и передачи денежных средств гр. Пищальникову В.В. в связи с необходимостью сноса