Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение (ст.269 АПК)

участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Материалами дела подтверждается принадлежность истцу на праве собственности нежилого помещения № 3 общей площадью 226, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр. 1.

За ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 1, общей площадью 3847, 20 кв. м, нежилое помещение № 2, общей площадью 290, 40 кв. м, нежилое помещение № 4, общей площадью 128, 90 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1 стр. 1.

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Из содержания указанных норм следует, что наличие зарегистрированного за ответчиком права собственности на помещения в здании, помещение в котором имеет и истец, означает, что реализация истцом права на приватизацию земельного участка возможна только путем предоставления земельного участка в общую долевую собственность, при этом размер доли в праве собственности на земельный участок будет определен с учетом площадей помещений, принадлежащих как истцу, так и ответчику.

С учетом особенностей правового режима владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся на праве общей долевой собственности (статьи 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что регистрация права собственности ответчика на помещения № 1, № 2 и № 4 не нарушает права истца, поскольку объем правомочий истца и экономическая стоимость земельного участка, приватизировать который намерен истец, напрямую зависит от того, будет ли предоставлен земельный участок только в собственность истца либо в долевую собственность истца и ответчика, а при последнем варианте и от размера принадлежащих истцу и ответчику долей, определенных исходя из площади принадлежащих им объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке.

Таким образом,  избранный истцом способ защиты направлен на защиту предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права истца на приватизацию земельного участка, в связи с чем является надлежащим способом защиты.

Согласно части 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 4372/10 содержится следующая правовая позиция: из системного толкования приведенных положений законодательства (часть 1 статьи 131, часть 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимого имущества: помещений №1, № 2, № 4, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 1, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «СибПроектРеконструкция», на вопрос:  «Каково техническое состояние объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 1, помещение 1, 2, 4, в том числе состояние конструктивных элементов, внутренней отделки, состояние коммунального оборудования? Возможна ли их эксплуатация по назначению?» сделан следующий вывод: «техническое состояние объектов недвижимости - части помещения № 1 (в осях 1-3/С-П, состоящей из комнат 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 по техническому паспорту с инвентарным номером 04: 401:001:003770570:0015 по состоянию на 10 мая 2012 года), помещения № 4 по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 1 работоспособное, в том числе в части конструктивных элементов, внутренней отделки, коммунального оборудования. Их эксплуатация по назначению возможна. Объекты недвижимости: часть помещения № 1 (в осях С/И, за осью № 3) и помещение № 2 по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 1, почти полностью демонтированы собственником в процессе подготовки к их реконструкции. Указанные помещения по назначению использоваться не могут. По назначению могут использоваться фундаменты, оставшиеся от демонтированных помещений № 2 и части помещений № 1» (т.9, л.д. 42-43) .

С учетом пояснений эксперта, полученных в судебном заседании (17.01.2014), согласно которым при проведении строительно-технической экспертизы использованы собственные результаты обследования строительных конструкций здания, выполненные в 2006 году по заданию ООО «Торговый квартал», суд первой инстанции поставил под сомнение достоверность указанного экспертного заключения, однако указал, что частичный демонтаж помещения № 1 и помещения № 2 по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 1, подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Заключением от 11.05.2012 по определению технического состояния нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 1, выполненным ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» филиал по Красноярскому краю подтверждается, что на момент обследования полностью демонтировано помещение № 2, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 1, помещение № 1 – демонтирована часть 1 площадью 3723,4 кв. м, часть 2 площадью 123,8 кв. м. находится в недопустимом для эксплуатации состоянии, эксплуатация возможна после замены или усиления несущих и ограждающих строительных конструкций; эксплуатация помещения № 4 возможна только после замены или усиления несущих и ограждающих конструкций (т.1, л.д. 117-119).

С учетом указанного заключения в технический паспорт нежилого здания внесены изменения, в соответствии с которыми площадь здания составляет 460,6 кв. м. В графе IX указано, что общая площадь здания уменьшилась на 3771,3 кв. м, в том числе на 3752,8 кв. м за счет демонтажа части здания (пом. 2 – полностью (29,4 кв. м), часть помещения 1 – 3723,4 кв. м) и на 18,5 кв. м за счет допущенной ранее технической ошибки) (т.4, л.д. 95-103).

Согласно техническому заключению, выполненному муниципальным предприятием Проектный институт «Красноярскгорпроект» по заказу ООО «Торгпромактив», по результатам обследования фундаментов бывшего цеха керамики завода телевизоров по адресу: г. Красноярк, ул. Телевизорная, 1, стр. 1, выявлено: сохранены только фундаменты, техническое состояние фундаментов по внешним признакам классифицируется по второй категории – удовлетворительное (т.3, л.д. 133-138).

Из технического отчета по результатам строительно-технической экспертизы на объекте «Нежилое здание по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр. 1 (Лит. В24), выполненным региональным отделением общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС» «ИНДЕКС-Минусинск», от 15.01.2014 следует, что на момент проведения экспертизы на участке располагаются нежилое помещение № 3 и нежилое помещение № 4. Помещения № 1 и № 2 демонтированы, то есть фактически на участке не находятся (т.9, л.д. 69).

Таким образом, противоречий между имеющимися в материалах дела доказательствами факта  демонтажа помещений № 1 (частичного) и № 2 (полного) судом апелляционной инстанции не выявлено, в связи с чем данный факт является установленным.

Из приведенных выше доказательств также следует, что помещение № 4, принадлежащее ответчику, не демонтировано. Утрата данным помещением ряда свойств, влияющих на возможность его эксплуатации по назначению, включая требования к безопасности объекта, не означает прекращение существование данного помещения как объекта права.

Факт эксплуатации помещения № 4 по адресу: г. Красноярк, ул. Телевизорная, 1, стр. 1, подтверждается договорами аренды от 01.01.2012 № А/12/ТКС (т.2, л.д. 42), от 01.11.2012 № А/15/ТКС (т. 2, л.д. 50), от 01.11.2012№ А/16/ТКС, заключенными ООО «Торгпромактив» с обществом с ограниченной ответственностью «Торговый квартал - Сервис».

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждено выполнение ответчиком мероприятий по подготовке объекта недвижимости - здание Торгового комплекса к реконструкции, а именно: разработан Эскизный проект, представлен на Градостроительный Совет (протокол от 31.08.2007), получен Градостроительный план земельного участка, утвержденный распоряжением департамента градостроительства  от 23.11.2007 № 2871 арх, заключение Управления архитектуры «О соответствии проекта реконструкции градостроительному плану и АПЗ» (от 25.10.2008 № 21673), заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» (протокол от 16.06.2008№ 693),  технические условия, проведены инженерно - геодезические и инженерно-геологические изыскания (заключение госэкспертизы № 24-1-1-0074-08), подписан договор генерального подряда на изготовление рабочего проекта реконструкции с обществом с ограниченной ответственностью «СЕТЕК ИНЖИНИРИНГ» от 14.12.2007 № ГП-11-23  и договор подряда на изготовление рабочего проекта инженерных сетей с обществом с ограниченной ответственностью «ПБ «Инженерные системы» от 14.04.2008 № ПС.03/08. Законность оснований осуществления частичного демонтажа своих помещений, с целью начала работ по их реконструкции подтверждена согласием на проведение реконструкции департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (письмо № 10528 от 28.03.2008); согласием на начало работ по демонтажу строительных конструкций с целью последующей реконструкции Службы строительного надзора и жилищного контроля администрации Красноярского края (письмо № 09-2559 от 29.04.2008); согласованием проведения демонтажа в администрации Октябрьского района г. Красноярска (письмо № 1160 от 17.04.2008); согласием на демонтаж в администрации г. Красноярска (письмо от 29.12.2007 № 14-13277).

Оценив указанные доказательства, суд первой инстанции, сославшись на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09, пришел к выводу о том, что с учетом предусмотренного статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации права собственника  разрушенного объекта недвижимости  восстановить данный объект, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции  по следующим основаниям.

Согласно статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок.

Таким образом, с учетом достижения цели определенности в гражданско-правовых правоотношениях, в том числе и абсолютных отношениях собственности, законодатель ограничил право на восстановление принадлежащего собственнику разрушенного объекта недвижимости трехлетним сроком, установив возможность продления данного срока в установленном порядке.

В Постановлении от 20.10.2010 N 4372/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, оставляя без изменения постановление суда апелляционной инстанции, которым удовлетворен иск о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, применительно к положениям статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации также принял во внимание, что собственник объекта незавершенного строительства на протяжении длительного времени фактически не предпринимал мер к восстановлению объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, все документы, подтверждающие проведение ответчиком действий, направленных на реконструкцию принадлежащих ему помещений, датированы 2007, 2008 годами. Доказательства продолжения ответчиком осуществления реконструкции помещений в период с 2009 года по дату рассмотрения настоящего дела в материалах дела отсутствуют. Наличие объективных препятствий, связанных с продолжением реконструкции (нахождение ответчика в процедуре банкротства, наличие судебных споров, результаты которых могут иметь значение для продолжения реконструкции) ответчиком не доказано.

Дополнительное соглашение от 12.10.2011 к договору инвестирования  от 01.12.2006 № ИДК-1 (т.4, л.д. 21), «Бизнес-план проекта по завершению строительства» (т.4, л.д. 27), в том числе «Инвестиционный план проекта» (т.4, л.д. 60), «Календарный план вложения инвестиций в проект» (т.4, л.д. 63), «Финансовый план проекта» (т.4, л.д. 64); «Расчет прогноза денежных потоков (т.д. 4, л.д. 65), «Риски, пути их минимизации» (т.4, л.д. 67), «Бюджет затрат по проекту на 2011-2013 год» (т.3,