Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества спорный объект является предметом обязательственных правоотношений.

Таким образом, требование перехода права собственности на долю в незавершенном строительстве фактически не соответствует действующему в настоящее время законодательству и приведенным выше разъяснениям высших судебных инстанций Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объекты недвижимого имущества возникает у лиц, заключивших договор купли–продажи будущей вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности) с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество.

При этом, в случае уклонения застройщика от передачи объекта договора инвестору после создания объекта строительства, в составе которого имеется предусмотренный договором купли-продажи будущей вещи объект недвижимости, равно как и после осуществления строительства в рамках договора простого товарищества, по заявлению инвестора возможно понуждение застройщика к исполнению обязанности по договору в судебном порядке: путем обязания передачи имеющейся индивидуально-определенной вещи (по договору купли-продажи будущей вещи – пункт 5 Постановления Пленума № 54) либо путем регистрации перехода права собственности применительно к  пункту 3 статьи 551 ГК РФ (по договору простого товарищества – пункт 7 Постановления Пленума № 54).

При этом следует учитывать предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» правила, установленные в рамках дела о банкротстве застройщика.

Статьей 201.10 Закона о банкротстве определены условия и порядок  погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства,  в силу которой права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве вынесение определения о признании права собственности в порядке, установленном статьей 201.8 данного закона в отношении объекта, завершенного строительством, допускается в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Исходя из целей применения правил § 7 главы 11 Закона о банкротстве, направленных на обеспечение соразмерного и пропорционального удовлетворения имеющихся требований к застройщику о передаче созданных им в процессе строительства с привлечением средств граждан помещений, рассматриваемые ограничения возможности признания права собственности обусловлено недопустимостью изъятия из конкурсной массы в обход требований статей 201.10, 201.11 и 201.14 Закона о банкротстве какого-либо имущества застройщика, имевшегося у него на момент возбуждения дела о банкротстве (применения правил § 7 главы 11 Закона о банкротстве).

С учетом необходимости обеспечения единого правового подхода к урегулированию споров о правах на недвижимое имущество в рамках дела о банкротстве застройщика, удовлетворение в порядке статьи 201.8 Закона требований о государственной регистрации перехода права, как влекущее выбытие из конкурсной массы имущества должника, также возможно исключительно при обеспечении соблюдения установленных указанными нормами закона условий.

Таким образом, применительно к рассматриваемому спору в рамках дела о банкротстве определение о признании права собственности (в том числе на долю) может быть вынесено судом только в случае фактического исполнения обязанности по передаче вещи в рамках договора со стороны должника до вынесения определения о применении правил банкротства застройщика.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что обязательства застройщика по возведению жилого дома в полном объеме перед инвестором не исполнены, цель заключения договора не достигнута, объект строительства не введен в эксплуатацию и в настоящее время представляет собой незавершенное строительство с готовностью постройки 51%. Разрешение на ввод в эксплуатацию рассматриваемого объекта строительства застройщику не выдавалось, объект строительства не передан инвестору в качестве законченного строительством помещения, готового к эксплуатации.

Следовательно, при условии признания должника (застройщика) банкротом и не введении в эксплуатацию спорного объекта строительства, у заявителя отсутствуют права требования передачи в натуре такого объекта по договорам долевого строительства.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 5, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в таком случае требование о государственной регистрации перехода права имеет правовую природу требования о понуждении к исполнению договору.

В отношении довода заявителя о том, что обращение с заявленным требованием является последним способом защиты права участника строительства арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что положения статьи 201.8 Закона о банкротстве не свидетельствуют об автоматическом праве на удовлетворение заявленных требований, предусмотренных данной статей. В связи с неисполнением должником обязательств по договорам долевого участия в строительстве нежилых помещений, заявитель вправе реализовать права кредитора, имеющего денежное требование к должнику (в порядке статьи 201.5 Закона о банкротстве).

Доводы заявителя о том, что в удовлетворении ее требования было судом отказано, безосновательны, поскольку с заявлением о включении в реестр требований денежного требования Русанова В.А. не обращалась.

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определены правила обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору. В частности, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Ввиду чего, участник договора долевого строительства, в том числе нежилых помещений, в рамках дела о банкротстве имеет возможность принимать участие в принятии решений, касающихся способов реализации залогового имущества и иных вопросов, отнесенных к компетенции кредитора, требования которого обеспечены залогом имущества должника.

Требование участника долевого строительства нежилых помещений в отличие от требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, зачастую сопряженных с обеспечением конституционного права на жилище, не имеет приоритета в защите в соответствии Законом о банкротстве, за исключением залогового приоритета.

Иной подход означал бы напротив возможность неравного положения участников строительства при равнозначных обстоятельствах долевого участия в строительстве жилого дома кредиторов, включенных в реестр в порядке статьи 201.4 Закона о банкротстве, с требованием о передаче жилого помещения (предусматривающем удовлетворение требований только с соблюдением правил статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей ряд условий, при которых возможна передача жилых помещений (погашение текущих обязательств должника, пропорциональное распределении квартир и прочее) по сравнению с кредиторами, чьи требования были бы удовлетворены на основании таких же договоров долевого участия в строительстве в порядке пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве о признании права собственности на нежилое помещение, не требующего участия таких лиц в исполнении норм статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Такая ситуация означает не только ущемление прав иных кредиторов, но и возможность ущемления прав участников строительства по требованиям о передаче жилых помещений, для которых, напротив, нормы раздела 7 Закона о банкротстве направлены на особую защиту по сравнению с другими кредиторами.

Поэтому требование Русановой В.А. может быть заявлено как залоговое требование четвертой очереди при условии своевременного обращения с таким требованием в порядке, предусмотренном статьей 100 Закона о банкротстве.

Таким образом, положения статьи 201.8 Закона о банкротстве не предоставляют другим лицам возможность автоматически удовлетворять свои требования, а направлены на то, чтобы исключить выбытие имущества должника из конкурсной массы в ущерб интересам его кредиторов.

При указанных обстоятельствах, возможность признания права собственности заявителя на долю в объекте незавершенного строительства на основании статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отсутствует, в связи с чем арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления.

Довод апелляционной жалобы о том, что вывод суда первой инстанции о том, что незавершенные строительством объекты недвижимого имущества не могут предметом рассмотрения требований, предусмотренных статьей 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку до введения в эксплуатацию спорного объекта строительства у участника долевого строительства отсутствует право требования передачи в натуре такого объекта по договору долевого строительства, противоречит арбитражной практике, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 №15961/11, является необоснованным, поскольку названное Постановление не содержит подобных выводов. Напротив, как следует из содержания названного постановления, многоквартирный дом, в котором находится спорное помещение, сдан в эксплуатацию. Таким образом, обстоятельства по настоящему делу и делу N А56-70717/2010 не являются схожими. Основной вывод, содержащийся в указанном Постановлении, заключается в том, что предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

Арбитражный апелляционный суд полагает отметить, что в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках настоящего требования, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).

Взаимоотношения участников рассматриваемого спора – ЗАО «Сибстоун» и Русановой В.А. основаны на участии последних в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется