Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 12.07.2011 №210-ФЗ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в числе прочего, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, заявление Русановой В.А. о признании права собственности, в том числе, на долю в объекте незавершенного строительства, зарегистрированного за должником, подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ЗАО «Сибстоун».

В качестве основания заявленных требований заявитель ссылается на наличие обязательств, предусмотренных договорами от 28.03.2006 №165 и от 28.09.2006 №131, неисполнение которых в силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право инвестору требовать от застройщика передачи незавершенного строительством объекта.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно статье 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств, ими могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" действие указанного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (введена Федеральным законом от 02.01.2000 №22-ФЗ, в редакции Федерального закона от 17.06.2010 №119-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской  Федерации" под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Указанный закон регулирует обязательственные отношения, возникающие связи с финансированием долевого строительства объектов недвижимости. Основания возникновения вещных прав - таких как право собственности определяются статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, в силу создания (изготовления) вещи.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 55 ГК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Финансирование объектов строительства осуществлено инвестором (Русановой В.А.) в общей сумме 20 420 450 рублей, что соответствует условиям договоров от 28 марта 2006 года №165, от 28 сентября 2006 года №131 на долевое участие в строительстве жилого дома.

Предметом вышеуказанных договоров является обеспечение возможности приобретения инвестором в собственность нежилых помещений в составе подлежащего строительству ЗАО «Сибстоун» жилого дома. При этом в обязанность застройщика (ЗАО «Сибстоун») входит осуществление мероприятий по созданию нежилых помещений (возведению, строительству), а в обязанности инвестора – осуществление соответствующего финансирования. Какие-либо условия о совместном ведении деятельности, о создании объекта общей долевой собственности, о наличии общей цели определенной деятельности рассматриваемые договоры не содержат.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что рассматриваемые договоры представляют собой договор купли – продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, правоотношения по которому регулируются, в том числе положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По условиям договоров обязанность передать указанные нежилые помещения возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Обязательств застройщика передать инвестору незавершенный строительством объект договорами долевого строительства не предусмотрено.

До момента ввода жилого дома в эксплуатацию отдельные помещения в нем не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку не обладают достаточной степенью индивидуализации.

Указанный вывод также следует из смысла правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Информационного письма от 25.07.2000 №56 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", согласно которой до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения.

Таким образом, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть применена к рассматриваемым отношениям только в части замены требования передать вещь, являющуюся предметом обязательства, требованием возмещения убытков.

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного  кодекса Российской Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства являются недвижимыми вещами (недвижимое имущество, недвижимость) (п. 1 ст. 130 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 №13534/10 разъяснено, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.

Таким образом, объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Между тем, данные положения применимы только в отношении введенного в эксплуатацию объекта строительства, который из статуса объекта незавершенного строительства или строящегося объекта переведен в разряд законченного строительством объекта (недвижимого имущества).

Как следует из представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права от 15.08.2013, серии 24ЕЛ№008157, и не оспаривается сторонами, степень готовности строительства объекта составляет 51%. Строительство спорного объекта не завершено, в эксплуатацию он не введен.

Поскольку доказательств, подтверждающих завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию, в материалах дела не имеется и заявителем не представлено, а отдельные нежилые помещения в незавершенном строительством объекте, не принятом в эксплуатацию, не могут являться объектом недвижимости, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что оснований для возложения на ответчика обязанности передать в собственность заявителя спорные нежилые помещения, находящиеся на первом и втором этажах 10 этажного жилого дома, у суда не имеется.

Из содержания пунктов 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Произведенные заявителем инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям и до завершения