Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.04.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение (ст.269 АПК)

г. Красноярска, регламентированной Решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-323

АП=Са*S*Кв*Кто*Ки*Кт*Кфункц*Кс = 82 738 рублей  26 копеек в месяц, где

№ по ТП

Назначение

Тип помещения

Площадь

Са

кв

Кто

ки

кт

Кфункц

Кс

Аре

ндна

я

1

Досуговый центр

Подвальное

353,80

1380

0,51

1

0,56

0,71

0,65

0,7

45046.9

1

Лестничная клетка

21.60

1380

0,51

1

0,56

0.71

0,65

0,7

2750.18

1

Технический этаж

47.50

1380

0,51

1

0.56

0,71

0,65

0,7

6047.84

2

Отдельно стоящее

696,10

1380

0,8

1

0.56

0,71

0,65

0,042

8341.61

2

Лестничная клетка

27,60

1380

0,51

1

0.56

0,71

0,65

0,7

3514.12

2

Электро щитовая

0,00

1380

0,51

1

0.56

0,71

0,65

0,7

2546.46

4

Отдельно стоящее

16,20

1380

0.8

1

0,56

0,71

0.65

0,042

194.13

3

Отдельно стоящее

863,70

1380

0,8

1

0,56

0,71

0,65

0.042

10350.01

3

Элетрощитовая

18,30

1380

0,51

1

0,56

0,71

0,65

0,7

2330.01

3

Элеваторная

12,70

1380

0,51

1

0,56

0,71

0.65

0,7

1617.00

Са – базовая ставка арендной платы (руб. в месяц);

S – арендуемая площадь;

Кв – коэффициент, учитывающий вид объекта нежилого фонда;

Кто - коэффициент, учитывающий техническое обустройство объекта нежилого фонда;

Ки - коэффициент, учитывающий степень износа объекта нежилого фонда;

Кт – коэффициент территориальности;

Кфункц – коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда;

Кс - коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора.

Департамент направил в адрес ООО ЮА «Легат» с письмом от 17.06.2013 исх. № 23406 протокол согласования разногласий для подписания, в котором обращается внимание арендатора на то, что в расчете арендной платы от 20.05.2013 № 4 коэффициент, учитывающий, социально значимые виды деятельности арендатора Кс = 0,7 применен ошибочно. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 13.03.2013 ОКВЭД 92.6 (деятельность в области спорта) исключён, в связи с чем, арендная плата в месяц с 15.05.2013 составляет 431981 руб. 77 коп.

В протоколе согласования разногласий пункт 2 дополнений от 20.05.2013 № 4 к договору аренды изложен в следующей редакции:

В соответствии с решением Красноярского городского совета депутатов от 11.10.2012 № В-323 установлена арендная плата в размере:

АП=Са*S*Кв*Кто*Ки*Кт*Кфункц*Кс = 431 981 рублей 77 копеек в месяц, где:

№ по ТП

Назначение

Са

Площадь (м.кв.)

кв

Кто

к„

Кт

Кфункц

Кс

Арендная

плата руб./мес

1

досуговый центр

1380

277.50

0,8

1

0,56

0,89

0,65

1

99248,39

1

(комн.2,3)

  -II-

1380

145.40

0,8

1

0,56

0,89

0,65

0,042

2184,11

2

-II-

1380

506.00

0,8

1

0,56

0,89

0.65

1

180971,83

2 (комн.6)

     -II-

1380

237.70

0,8

1

0,56

0,89

0.65

0,042

3570,58

4

.11.

1380

16.20

0,8

1

0,56

0,89

0,65

1

5793.96

3

-II.

1380

370.00

0,8

1

0,56

0,89

0,65

1

132331,18

3 (комн.2,7)

-II-

1380

524.70

0,8

1

0,56

0,89

0.65

0,042

7881,72

Са – базовая ставка арендной платы (руб. в месяц);

S – арендуемая площадь;

Кв – коэффициент, учитывающий вид объекта нежилого фонда;

Кто - коэффициент, учитывающий техническое обустройство объекта нежилого фонда;

Ки - коэффициент, учитывающий степень износа объекта нежилого фонда;

Кт – коэффициент территориальности;

Кфункц – коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда;

Кс - коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора.

Арендная плата в год  5 183 781 рублей 24 копейки.

Протокол согласования разногласий арендатором не подписан.

Письмом от 17.05.2013 исх. № 20273 Департамент известил ООО ЮА «Легат» о решении комиссии по рассмотрению заявлений на предоставление в аренду объектов муниципального нежилого фонда от 15.05.2013 о перерасчёте арендной платы за объект муниципального нежилого фонда по ул. академика Киренского, 86, переданного по договору аренды от 21.12.2009 № 11461, при условии погашения задолженности по арендной плате. В связи с внесением ООО ЮА «Легат» основного вида деятельности ОКВЭД 85.32 (предоставление социальных услуг без обеспечения проживания) коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора (Кс), равный 0,042, при расчёте арендной платы применён с даты решения вышеуказанной комиссии в соответствии с фактическим использованием.

В материалы дела представлены акты проверки 2-х этажного кирпичного отдельно стоящего здания бывшего кинотеатра «Ударник» по адресу ул. Киренского, 86:

- от 29.04.2013 № 677,

- от 25.11.2013 № 1451.

В актах зафиксированы следующие обстоятельства:

- здание по ул. Киренского, 86 в г. Красноярске числится в реестре муниципальной собственности (СТР 01615), находится на учёте казны;

- согласно выписке из ЕГРОКС от 16.06.2006 площадь указанного здания составляет 2077,5 кв. м, здание состоит из следующих помещений:

1) подвал - помещение 1, состоящее из комнат №№ 1-4; 4а; 5-10 площадью 422,9 кв.м., из них комнаты №№ 1; 4а - лестничные клетки;

2) 1-ый этаж - помещение 2, состоящее из комнат №№ 1-4; 6; 16-34; 37-47 площадью 743,7 кв. м, из них комнаты №№ 30; 42; 47 - лестничные клетки; помещение 4, состоящее из комнат №№ 35-36 площадью 16,2 кв.м.;

3) 2-ой этаж - помещение 3, состоящее из комнат №№ 1-2; 4-5; 5а; 6-16 площадью 894,7 кв. м., из них комнаты №№ 5а; 11 - лестничные клетки;

- согласно базе данных департамента государственная регистрация здания осуществлена 03.11.2009 (свидетельство 24 ЕИ № 346492);

- данное здание передано по договору аренды от 21.12.2009 № 11461 сроком действия с 12.12.2009 по 12.12.2024 ООО ЮА «Легат» для использования под досуговый центр. Площадь по договору аренды № 11461 составляет 2077,5 кв. м. Государственная регистрация договора аренды № 11461 осуществлена 28.01.2010.

На момент проверки установлено следующее:

 Фактическое расположение комнат помещений здания не соответствует выписке из ЕГРОКС от 16.06.2006. Данный факт был зафиксирован актами проверок от 13.12.2007 № 1989, от 23.06.2008 № 776, от 08.10.2009 № 1488, от 17.12.2009 № 1814, от 07.06.2010 № 947, от 29.04.2013 № 677.

Департаментом (письмо от 18.02.2010 № 6086) согласовано ООО ЮА «Легат» изменение внутренней планировки помещений здания. Арендатором проведены работы по устройству новых перегородок: на втором этаже здания (комната № 2 помещение 3) устроены перегородки, образующие кабинеты, душевые, раздевалки, тренажерный зал, фитнес зал; на первом этаже здания также устроены перегородки, образующие подсобные помещения, тренерские и т.д.

Данное здание используется арендатором ООО ЮА «Легат» следующим образом. В подвальном помещении 1 комнаты №№ 2-3 используются под зал восточных единоборств, в комнате № 5 размещается склад, в комнате № 6 - элеваторный узел, в комнате № 10 - тепловой узел, комната № 8 -вентиляционная, комнаты №№ 4; 7; 9 - подсобные.

Помещения 1-го этажа используются следующим образом. Комната № 6 помещения 2 используется под танцевальный зал, в комнаты №№ 43-46 размещаются тренерские, в комнатах №№ 39-40 расположен фитнес-бар, в котором реализуются безалкогольные напитки (соки, воды и т.д.), спортивное питание, комната № 38 - отдел оформления абонементов и клубных карт посетителей фитнес-центра. Комнаты №№ 31-34 помещения 2 используются под служебные кабинеты администрации ООО ЮА «Легат», в комнатах №№ 26; 41 располагаются электрощитовые, в комнате № 25 размещается серверная, комната № 2 - комната охраны, комната № 3 - касса, комнаты №№ 16-23; 27-28 - туалеты, комната № 37 - гардероб. Помещение 4 используется как пожарный выход.

Помещение 3, расположенное на 2-ом этаже, используется арендатором следующим образом. В комнате № 2 оборудованы тренажёрный зал, фитнес зал, душевые (мужская и женская), кабинет медика, кабинет массажа, в части комнаты № 1 организованы раздевалки (мужская, женская, детская), комната № 7 используется под зал для занятий йогой, комната № 6 - санузел, комната № 4 - сушилка, комната № 8 - вентиляционная. Салон красоты «ХL», ранее размещавшийся в комнатах №№ 12-13; 15-16, другой части комнаты № 1 помещения 3, не функционирует, на момент проверки (25.11.2013) указанные комнаты пустуют.

К актам проверки приложены планы здания, находящегося по ул. Киренского, 86 в г. Красноярске и картографические планы территории, на которой расположено указанное здание – в границах зоны № 2.

Наличие разногласий при заключении дополнения от 20.05.2013 № 4 к договору аренды от 21.12.2009 № 11461 по условию о размере арендной платы и применения при ее исчислении значений коэффициентов Кв, Кт, Кс за пользование зданием, расположенным по ул. академика Киренского, 86 в г. Красноярске, явилось основанием для обращения ООО ЮА «Легат» в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.        В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции  находит основания для его изменения ввиду следующего.

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

       Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком возникли разногласия при заключении дополнения от 20.05.2013 № 4 к договору аренды от 21.12.2009 № 11461 по условию о размере арендной платы за пользование зданием, расположенным по ул. академика Киренского, 86 в г. Красноярске, в частности, применения при ее исчислении значений коэффициентов Кв, Кт, Кс.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения договора по требованию одной из сторон по решению суда только в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пунктам 8.1 и 8.2 договора аренды от 21.12.2009 № 11461 все споры и разногласия, возникающие по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами. Если путем переговоров согласия достичь невозможно, то споры подлежат разрешению в суде в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 3.4 договора аренды от 21.12.2009 № 11461 предусмотрено, что арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя. Согласно пункту 6.2 договора аренды от 21.12.2009 № 11461 его условия изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления,