Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. Возможность последующего осуществления в судебном порядке понуждения к регистрации перехода права собственности связывается исключительно с наличием условий о внесении одним из товарищей взноса в общее имущество в виде права не земельный участок и нарушением такого условия.

Однако в договоре инвестирования № 37/П также отсутствуют обязательства застройщика внести в качестве вклада в совместную деятельность права на земельный участок. Исходя из условий договора, инвестор вправе претендовать исключительно на нежилое помещение в отношении которого индивидуальным предпринимателем Моцаренко А.А. осуществлялось финансирование.

Согласно материалам дела, ООО «Стройсервис-Инвест» осуществляет строительство на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 067:0016 по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Урванцева на основании заключенного 25.04.2007 с Департаментом муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска договора аренды земельного участка общей площадью 12522 кв.м. (срок аренды которого продлен на основании распоряжения Администрации города Красноярска от 14.04.2013 №904-арх до 13.09.2013.

Суд первой инстанции сделал   правлмерный  вывод, что из условий договора аренды не следует множественности лиц на стороне арендатора, отсутствуют условия о совершении ООО «Стройсервис-Инвест» действий в интересах иных лиц, в том числе Моцаренко А.А., не предусматривается внесение арендной платы в долях. Доказательства внесения земельного участка в качестве вклада в совместную деятельность товарищей в последующем, суду не представлено.  Само по себе заключение договора аренды земельного участка в календарной последовательности после заключения договора инвестирования с заявителем не свидетельствует об автоматическом поступлении права аренды в совместное владение, не влечет возникновения прав и обязанностей у Моцаренко А.А., стороной такого договора аренды не являющегося.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.

Таким образом, объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Между тем, данные положения применимы только в отношении введенного в эксплуатацию объекта строительства, который из статуса объекта незавершенного строительства или строящегося объекта переведен в разряд законченного строительством объекта (недвижимого имущества).

Как следует из представленной в материалы дела: копии свидетельства о государственной регистрации права от 03.06.2013, серии 24ЕК№940440, кадастрового паспорта от 14.03.2013, технического плана объекта незавершенного строительства и подтверждается сторонами, степень готовности строительства объекта составляет 55%. Спорный объект строительства не введен в эксплуатацию.

Из содержания пунктов 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Произведенные заявителем инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям и до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества спорный объект является предметом обязательственных правоотношений.

Таким образом, требование перехода права собственности на долю в незавершенном строительстве фактически не соответствует действующему в настоящее время законодательству и приведенным выше разъяснениям высших судебных инстанций Российской Федерации.

Кроме того, согласно проектной документации объект строительства состоит их двух надземных этажей и двух поземных этажей. Как следует из копии технического паспорта объекта незавершенного строительства в настоящее время фактически возведена частично подземная часть строение и металлические конструкции. Финансирование заявителем строительства осуществлялось только в отношении определенных нежилых помещений, расположенных в надземной части строящегося здания. Доказательства финансирования иных площадей строящегося объекта строительства в материалы дела не представлены.

Основание для признания доли в праве на часть строения, в отношении которой заявителем финансирование не осуществлялось, передача которой по окончании строительства рассматриваемым договором не предусматривалась, Моцаренко А.А. при обращении с заявлением не приведено.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на объекты недвижимого имущества возникает у лиц, заключивших договор купли – продажи будущей вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности) с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как уже указывалось, в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 указано, что суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество.

При этом, в случае уклонения застройщика от передачи объекта договора инвестору после создания объекта строительства, в составе которого имеется предусмотренный договором купли-продажи будущей вещи объект недвижимости, равно как и после осуществления строительства в рамках договора простого товарищества, по заявлению инвестора возможно понуждение застройщика к исполнению обязанности по договору в судебном порядке: путем обязания передачи имеющейся индвидуально-определенной вещи (по договору купли-продажи будущей вещи – пункт 5 Постановления Пленума № 54) либо путем регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса  Российской Федерации (по договору простого товарищества – пункт 7 Постановления Пленума № 54).

Однако, в силу пункта 8 статьи 201.11 Закона  о банкротстве в рамках дела о банкротстве застройщика вынесение определения о признании права собственности в порядке, установленном статьей 201.8 данного закона возможно исключительно в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Исходя из цели применения правил § 7 главы 11 Закона о банкротстве как соразмерного и пропорционального удовлетворения имеющихся требований к застройщику о передаче созданных им в процессе строительства с привлечением средств граждан помещений, рассматриваемое ограничение возможности признания права собственности обусловлено недопустимостью изъятия из конкурсной массы в обход требований статей 201.10, 201.11 и 201.14 Закона о банкротстве какого-либо имущества застройщика, имевшегося у него на момент возбуждения дела о банкротстве (применения правил § 7 главы 11 Закона о банкротстве).

С учетом необходимости обеспечения единого правового подхода к урегулированию споров о правах на недвижимое имущество в рамках дела о банкротстве застройщика, удовлетворение в порядке статьи 201.8 Закона требований о государственной регистрации перехода права, как влекущее выбытие из конкурсной массы имущества должника, также возможно исключительно с соблюдением установленных пунктом 8 статьи 201.11 данного закона условий.

Таким образом, применительно к рассматриваемому спору в рамках дела о банкротстве определение о государственной регистрации перехода права собственности может быть удовлетворен судом только в случае фактического исполнения обязанности по передаче вещи в рамках договора со стороны должника до вынесения определения о применении правил банкротства застройщика.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что обязательства застройщика по возведению объекта строительства по договору №37/П от 07.08.2006 в полном объеме перед инвестором не исполнены, цель заключения договора не достигнута, объект строительства не введен в эксплуатацию и в настоящее время представляет собой незавершенное строительство с готовностью постройки 55%. Разрешение на ввод в эксплуатацию рассматриваемого объекта строительства застройщику не выдавалось, объект строительства не передан инвестору в качестве законченного строительством помещения, готового к эксплуатации.

Следовательно, при условии признания должника (застройщика) банкротом и не введение в эксплуатацию спорного объекта строительства, у заявителя отсутствуют права требования передачи в натуре такого объекта по договору №37/П.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 5, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, в таком случае требование о государственной регистрации перехода права имеет правовую природу требования о понуждении к исполнению договору. Фактически рассматриваемое требование предпринимателя Моцаренко А.А. направлено на понуждение должника-банкрота к исполнению неденежного обязательства и отобрание части включенного в конкурсную массу имущества.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Как следует из материалов дела, в судебном заседании 26.12.2013 представитель заявителя на требовании в уточненном виде (о государственной регистрации) настаивал, о возможности изменения требований с учетом особенностей дела о банкротстве был извещен, но требования не уточнил применительно к статье 100 Закона о банкротстве, пункту 34 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №35 от 22.06.2012.

Суд  апелляционной  инстанции  соглашается  с вывом  суда   первой  инстанции о  том, что  при указанных обстоятельствах, возможность признания права собственности заявителя на долю в объекте незавершенного строительства на основании статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отсутствует.

Таким образом, с учетом вышеизложенных норм права, суд первой инстанции правомерно  отказал в удовлетворении заявления о государственной регистрации в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности на 123/1000 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства – подземную автостоянку с двухэтажной надземной надстройкой с нежилыми помещениями административно – торгового назначения по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Водопьянова, 10Г, общей застроенной площадью 9671 кв.м. от ООО «Стройсервис Инвест» к Моцаренко Андрею Анатольевичу.

При совокупности изложенных обстоятельств доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению в силу их несостоятельности и ошибочности толкования норм права  по  основаниям, изложенным в  постановлении.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что