Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.02.2010 по делу n А29-9937/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

дела.

Так, договоры купли-продажи налогоплательщиком земельных участков (т.3 л.д.85-92) имелись у налогового органа и были им переданы эксперту, что следует из приложения к Заключению, а именно: договор купли-продажи № 670 от 25.10.2006 земельного участка кадастровый номер 11:05:01 07 004:0049 (приобретен за 65 666 рублей 25 копеек); договор купли-продажи № 679 от 07.11.2006 земельного участка кадастровый номер 11:05:01 07 004:0048 (приобретен за 58 028 рублей 76 копеек); договор купли-продажи №701 от 30.11.2006 земельного участка кадастровый номер 11:05:01 07 004:0047 (приобретен за 2 486 871 рубль  81 копейку) (т. 3, л.д. 85-86, 88-89, 91-92).

Как правильно отметил суд первой инстанции, по сути, сложилась ситуация, в результате которой Инспекция производит доначисление недоимки от определенной экспертом стоимости земельных участков, которая в десятки раз превышает стоимость их приобретения налогоплательщиком за несколько месяцев до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества № 17/02/0607-375 от 23.07.2007 (т.2 л.д.1-3). При этом по земельному участку с кадастровым номером 11:05:01 07 004:0048, приобретенным налогоплательщиком 07.11.2006 за 58 028 рублей 76 копеек (за 8 месяцев до спорной сделки), Инспекция производит доначисление недоимки от определенной экспертом стоимости в размере 13 800 000 рублей, которая в 237 раз превышает фактическую цену приобретения участка.

Кроме этого, документы, подтверждающие расходы по приобретению налогоплательщиком комплекса недвижимого имущества (зданий), помимо их хранения у ООО «ЮТэйр-Экспресс», также находились и у официальных государственных органов, в частности, в Отделении Федерального Долгового Центра при Правительстве Российской Федерации по Республике Коми и в Межрайонном подразделении судебных приставов по Республике Коми (заявка на проведение торгов от 24.11.2000, протокол № 2 от 11.12.2000 по итогам проведения торгов в форме открытого аукциона, итоговый протокол № 7 от 18.12.2000 по результатам проведения торгов в форме открытого аукциона, акт приема-передачи недвижимости № 1 от 22.12.2000 (т.6 л.д.23-32). Общая цена приобретения зданий на тот момент составляла 3 732 000 рублей. При этом ни вышеназванным органам, ни налогоплательщику, запросы о предоставлении данной информации налоговым органом не были направлены.

Таким образом, в силу наличия документов, подтверждающих расходы налогоплательщика по приобретению имущества, реализованного впоследствии, налоговый орган не доказал невозможность применения затратного метода, несмотря на наличие такой возможности.

Согласно пункту 11 статьи 40 Кодекса, при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги.

Налоговым Кодексом Российской Федерации не определен перечень официальных источников информации о рыночных ценах, следовательно, при определении рыночной цены может быть использована информация о ценах, опубликованная в официальных изданиях, в частности, органов, уполномоченных в области статистики и ценообразования, а также вправе привлекаться независимые оценщики в качестве специалистов и экспертов (письмо Минфина РФ от 29.03.2007 № 03-02-07/1-144).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации доведено информационное письмо от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком». В указанном письме делается ссылка на статью 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Абзац 8 пункта 1 Информационного письма от 30.05.2005 № 92  предусматривает, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе,_______________________________________________________________________________________________________________________________ дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, рассматривая спор, правомерно исходил из того, что при представлении налоговым органом в качестве доказательства обоснованности определения рыночной цены в порядке статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации отчета независимого оценщика о рыночной стоимости объектов сделки, который не является документом, однозначно определяющим рыночную цену в целях налогообложения, указанный документ подлежит оценке наряду с другими доказательствами и с учетом положений статьи 40 Кодекса.

При решении задачи определить рыночную стоимость объектов недвижимости, налоговым органом не была оговорена обязанность эксперта осуществить расчет по правилам статьи 40 Кодекса. Рыночная цена была определена в Заключении по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО №№1-3), которые предусматривают методы определения рыночной стоимости, существенно отличающиеся от методов, предусмотренных в статье 40 Кодекса.

Как правильно указал суд, понятие «рыночной цены» в целях налогообложения и в рамках оценочной деятельности не являются тождественными. Согласно статье 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная цена для целей налогообложения - это цена сделки.

Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что при проведении оценки рыночной стоимости объектов экспертом использовалась  информация не о рыночных ценах в понимании статьи 40 Кодекса, а о ценах предложения (из печатных изданий и публикаций рекламного характера), без учета взаимодействия данного предложения со спросом на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Судом первой инстанции установлено и обоснованно учтено при рассмотрении спора, что сделка купли-продажи недвижимого имущества по договору № 17/02/0607-375 от 23.07.2007 между ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮТэйр-Лизинг» (т.2 л.д. 1-3) совершалась в конкретных коммерческих условиях. Во-первых, в условиях, связанных с договоренностью продавца и покупателя по мере подписания указанного договора купли-продажи предоставить имущество в аренду продавцу по приемлемой для него цене (Договор от 24.07.2007 № 12/01/0607-376 об аренде недвижимого имущества, т.2 л.д.4-6). Данное условие об аренде имущества у покупателя недвижимости и стоимости аренды изначально было зафиксировано в Протоколе внеочередного общего собрания участников ООО «ЮТэйр-Экспресс» от 10.07.2007 (т.6 л.д. 11-16). В настоящее время Общество вправе арендовать комплекс недвижимого имущества по приемлемой цене до 01.01.2056 на основании договора аренды №12/1207-684 от 30.11.2007 (т.4 л.д. 115-122). Основанием для включения в повестку общего собрания участников Общества вопросов о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и договора аренды недвижимого имущества явились положения статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ  «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которым подлежит обязательному одобрению общим собранием участников Общества сделка, в совершении которой имеется заинтересованность (пункт 3 статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ). 

Во-вторых, предметом договора купли-продажи №17/02/0607-375 от 23.07.2007 (т.2 л.д. 1-3) являлся именно единый комплекс недвижимого имущества. Цена по договору формировалась именно из условия, что покупатель по сделке приобретает одновременно весь комплекс недвижимости, а не отдельные его части.

Ранее ОАО «Комиинтеравиа», чьим правопреемником является ООО «ЮТэйр-Экспресс», также приобретало данные объекты как «комплекс недвижимого имущества», что следует из Акта приема-передачи № 1 от 22.12.2000 по результатам проведения открытого аукциона по продаже - комплекса недвижимого имущества, расположенного на территории аэропорта «Сыктывкар» (т.6 л.д.23-32).

Вышеуказанные коммерческие условия, а именно, возможность арендовать проданное имущество и реализация объектов не по частям, а в целом в качестве единого комплекса недвижимого имущества, при заключении договора купли-продажи сторонами сделки квалифицировались как применение скидки к цене, что оказало объективное влияние на формирование стоимости реализуемого имущества.

Однако, как правильно указал суд, налоговым органом в нарушение статьи 40 Кодекса не были учтены особенности и конкретные условия договора, заключенного ООО «ЮТэйр-Экспресс» с ООО «ЮТэйр-Лизинг», которые существенным образом влияли на примененную цену сделки. Таким образом, налоговым органом фактически сделан вывод о невозможности применения скидок между взаимозависимыми лицами, что противоречит требованиям как налогового, так и гражданского законодательства.

Доводы налогового органа о том, что указанные ООО «ЮТэйр-Экспрес» скидки не относятся к обычным скидкам, применяемым по сделкам между невзаимозависимыми лицами, сделан без учета вышеназванных конкретных обстоятельств и признается несостоятельным. Кроме этого, пункт 3 статьи 40 Кодекса содержит условие о том, что при определении рыночной цены должны учитываться обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами к цене или скидки, при этом перечень скидок, приведенный в данной норме, под влиянием которых формируется рыночная цена товара по конкретной сделке, является открытым. Сам по себе факт взаимозависимости участников сделки не свидетельствует о том, что сторонами сделки применена заниженная, относительно рыночной, цена реализованных товаров (работ, услуг). Наличие взаимозависимости между участниками сделки является только основанием для проведения контроля со стороны налоговых органов для целей налогообложения по статье 40 Кодекса. В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 53 разъяснено, что взаимозависимость участников сделки сама по себе не может служить основанием для признания налоговой выгоды необоснованной.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что информация, содержащаяся в экспертном заключении (т.2, л.д. 88-152) не может служить основанием для вывода об отклонении цены, использованной Обществом по договору купли-продажи от 23.07.2007 № 17/02/0607-375.

Как правильно указал суд, эксперт, определяя рыночную стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом оценки, и ориентируясь на «офисную недвижимость» (стр.34-36 Заключения), не учел то обстоятельство, что все без исключения рассматриваемые объекты недвижимости являются режимными объектами, поскольку располагаются на территории аэропорта г.Сыктывкара, свободный допуск на которую запрещен. Подобные объекты не относятся к офисной недвижимости, могут использоваться только для технического обеспечения, обслуживания и ремонта воздушных судов. Возможность сдачи объектов в аренду под офисные, складские помещения отсутствует. Таким образом, эксперт, имея информацию о «режимности» объектов (стр. 14 Заключения), тем не менее, не принял ее во внимание, следствием чего явилось искажение рыночной стоимости рассматриваемых объектов.

Анализ приведенного порядка расчета рыночной цены рассматриваемых земельных участков (стр.47-57 Заключения) позволяет сделать вывод о ее существенном завышении экспертом, поскольку при расчете им учитывалась также и стоимость нежилых зданий, являющихся отдельными объектами оценки. Таким образом, рыночная цена земельных участков экспертом определена не по такому отдельному объекту, как - земельный участок, а по объекту - земельный участок с находящимся на нем объектом недвижимости. Из информации, содержащейся на стр.56-57 Заключения следует, что стоимость таких самостоятельных объектов оценки как нежилые здания, в свою очередь, также определялась с учетом стоимости земельных участков, которые должны быть отдельными предметами оценки. В дальнейшем на стр.63 заключения эксперт «смешивает» стоимость нежилых зданий, установленную с учетом стоимости земли, с использованием разных методов оценки (затратный, сравнительный, доходный) и получает некую рыночную стоимость объектов недвижимости с учетом стоимости земли. Таким образом, полученные экспертом данные, нельзя признать обоснованными.

Кроме того, в расчете эксперта участвует не та цена, по которой тот или иной объект предлагался к продаже, информацией о цене сделки эксперт не располагал. Таким образом, в расчете эксперта участвует цена, по которой объекты были реально проданы, а лишь цена, по которой продавец хотел бы продать принадлежащий объект, что противоречит понятию рыночной цены, предусмотренной статьей 40 Кодекса.

Кроме этого, достоверность цен переложения продажи 1 кв. м. офисных и складских помещений в г. Сыктывкаре, указанных в Заключении, не подтверждена, экспертом не учтено, что после продажи объектов недвижимого имущества (зданий) производился текущий ремонт данных объектов, осмотр объектов оценки был произведен экспертом не в полном объеме (на стр. 26 Заключения отмечается, что осмотр внутренних помещений лабораторий АиРЭО с котельной (Литер А3) не производился), функциональный, а также экономический (внешний) износ