Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу n А43-17475/2013. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

- изъятия земельных участков из оборота;

- установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

- резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Вышеуказанных оснований для отказа в приватизации спорного земельного участка при рассмотрении данного дела не установлено.

В связи с этим, если акт уполномоченного органа является законным, то и договор купли-продажи земельного участка, заключенный во исполнение принятого ненормативного правового акта, не может быть признан недействительным.

В статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 32 Постановления N 6/8 установлено, что Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего дела установлено следующее.

После приобретения земельного участка с кадастровым номером 52:22:0000000:22 индивидуальный предприниматель Кузьмина М.В. размежевала указанный земельный участок на 29 земельных участков с кадастровыми номерами: 52:22:1100002:176; 52:22:1100002:177; 52:22:1100002:178; 52:22:1100002:179; 52:22:1100002:180; 52:22:1100002:181; 52:22:1100002:182; 52:22:1100002:183; 52:22:1100002:184; 52:22:1100002:185; 52:22:1100002:186; 52:22:1100002:187; 52:22:1100002:188; 52:22:1100002:189; 52:22:1100002:190; 52:22:1100002:191; 52:22:1100002:192; 52:22:1100002:193; 52:22:1100002:194; 52:22:1100002:195; 52:22:1100002:196; 52:22:1100002:197; 52:22:1100002:198; 52:22:1100002:199; 52:22:1100002:200; 52:22:1100002:201; 52:22:1100002:202; 52:22:1100002:203; 52:22:1100016:28.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, на земельном участке с кадастровым номером 52:22:0000000:22 помимо объектов, принадлежащих индивидуальному предпринимателю Кузьминой М.В., также находятся объекты (недвижимое имущество третьих лиц): административное здание Володарского районного суда Нижегородской области (г.Володарск, ул. Центральная, д.3), многоквартирные жилые дома №№1, 2, 9, 10, 11, 12, 13, 14 по ул. Центральной г.Володарска, котельная.

Вышеуказанные объекты находятся на земельных участках с кадастровыми номерами 52:22:1100002:184 и 52:22:1100002:185, образованных их земельного участка с кадастровым номером 52:22:0000000:22. 

Так, Володарский районный суд Нижегородской области располагается на земельном участке с кадастровым номером 52:22:1100002:185. Здание суда (кадастровый номер 52-52-07/028/2008-145, адрес: Нижегородская область, Володарский район, г.Володарск. ул.Центральная. д.3.) находится в федеральной собственности. Основание возникновения права федеральной собственности – распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области от 28.09.2009 №604, акт приема-передачи имущества, находящегося в собственности  Володарского муниципального района Нижегородской области  и составляющего муниципальную имущественную казну, в федеральную собственность от 06.11.2009 (т.6 л.д. 22). Здание закреплено за Управлением Судебного департамента в Нижегородской области на праве оперативного управления (свидетельство о государственной регистрации  права оперативного управления от 19.08.2010).

Также на земельном участке 52:22:1100002:185 расположено 8 жилых домов, часть квартир в которых являются собственностью физических лиц, часть квартир находится в муниципальной собственности и переданы на баланс администрации г. Володарска Нижегородской области.

На земельном участке 52:22:1100002:184 находится котельная.

Вступившим в законную силу решением Дзержинского районного суда Нижегородской области от 01.04.2014 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 52:22:0000000:22 от 12 марта 2013 года №1/007/13 признан недействительным в части земельных участков с кадастровым номером 52:22:1100002:184 площадью 25 822 квадратных метра и с кадастровым номером 52:22:1100002:185 площадью 61 458 квадратных метра (т.6 л.д. 58-67).   

Указанным судебным актом установлены обстоятельства нахождения земельном участке с кадастровым номером 52:22:1100002:185 административного здания Володарского районного суда Нижегородской области и 8 жилых домов, а на земельном участке с кадастровым номером 52:22:1100002:184 – котельной.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. 

Учитывая данные обстоятельства, не нуждающиеся в доказывании, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о нарушении порядка совершения сделки, что повлекло ее недействительность в соответствующей части.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком.

Также необходимо отметить следующее.

Из пункта 2 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В силу статьи 3.1 Федерального закона N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.

Следовательно, нахождение в собственности Кузьминой земельного участка с кадастровым номером 52:22:1100002:185 нарушает права собственности в отношении указанного земельного участка собственников помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах №№1, 2, 9, 10, 11, 12, 13, 14 по ул. Центральной г.Володарска, а также права Российской Федерации (в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области).    

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Согласно части 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Распоряжением Правительства Нижегородской области от 08.07.2009 №1590-р, а также распоряжением Администрации Володарского муниципального района от 08.10.2009 №1943-р газовая котельная по ул.Центральная была включена в перечень имущества, передаваемого из муниципальной собственности Володарского муниципального района в муниципальную собственность муниципального образования город Володарск.     

С приобретением объекта недвижимого имущества - котельной муниципальное образование город Володарск в лице администрации города Володарск в силу закона (части 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса РФ) приобрело право на использование земли, занятой этим объектом и необходимой для его эксплуатации.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников такой недвижимости. Данная позиция подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N5361/12.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N4275/11, статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Как следует из материалов дела, при заключении спорного договора от 12 марта 2013 года №1/007/13 купли-продажи земельного участка применялся план земельного участка по состоянию на 2006 год.

Жилые дома, котельная, здание Володарского районного суда зарегистрированы как объекты недвижимости, однако земельные участки под ними не сформированы;  земли под ними числятся как земли сельскохозяйственного назначения.

Каких-либо