Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по делу n А08-7604/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

выплатой процентов по срочной задолженности в размере 13 % годовых, в случае несвоевременного возврата кредита повышенная процентная ставка составляет 26 % годовых, в случае несвоевременного погашения задолженности по процентам, пеня от суммы неуплаченных в срок процентов составляет 0,3 % за каждый день просрочки платежа, а также обеспечение уплаты залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В пункте 1.7 договора залога от 18.03.2011 № 52-10 указано, что залогодатель ознакомлен со всеми условиями договора кредитной линии и согласен отвечать за исполнение всех своих обязательств по указанному договору кредитной линии предметом залога, в том числе на условиях, указанных в настоящем договоре залога.

Между тем, доказательств исполнения обязательств по кредитному договору № 52-10 от 03.11.2010 г., обеспеченному договором ипотеки № 52-10 от 18.03.2011 г., в материалы дела не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ и ст. ст. 3, 4, 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований о погашении основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом, возмещении убытков и неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, уплате процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, возмещении расходов по реализации заложенного имущества, требований о возмещении расходов по обеспечению сохранности заложенного имущества.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Аналогичное условие содержится в п. 4.5 договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 18.03.2011 г. № 52-10.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Установив фактические обстоятельства по делу, приняв во внимание положения статей 349, 350 ГК РФ, статей 1, 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд области пришел к верному выводу об обоснованности и правомерности требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, перечисленное в п. 1.1. договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 18.03.2011 г.

В соответствии со ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, порядок проведения которых определяется процессуальным законодательством.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества лишь при наличии спора между залогодателем и залогодержателем.

Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Стороны к согласию о начальной продажной цене объектов ипотеки не пришли.

В целях объективного рассмотрения данного дела и устранения возникших разногласий, по ходатайству истца определением суда от 28.03.2014 г. была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога по договору от 18.03.2011 г. № 52-10.

Как усматривается из заключения судебной экспертизы от 06.06.2014 г., рыночная стоимость принадлежащего ООО «Хард» на праве собственности имущества, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ул. Мира, д. 64, переданного в залог ОАО «Орелсоцбанк» на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 52-10 от 18.03.2011 г.:

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 517 кв.м., степень готовности 71%; инвентарный номер: 14:440:002:039005290; кадастровый (или условный) номер: 31:06:0135004:0031:14:440:022:039005290, по состоянию на 12.05.2014 г. округленно составил 2 360 000 руб.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для обслуживания почтово-офисного помещения и склада, площадью 2027 кв. м.; кадастровый (или условный) номер: 31:06:0135004:0031 по состоянию на 12.05.2014 г. округленно составил 1 040 000 руб.

Таким образом, начальная продажная цена недвижимого имущества, заложенного по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 18.03.2011 г. № 52-10 в соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также, исходя из рыночной стоимости указанного имущества, должна составить: 1 888 000 руб. в отношении объекта незавершенного строительства и 832 000 руб. в отношении земельного участка.

В соответствии с положениями подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признаются операции, в том числе по реализации предметов залога.

В то же время, в п. 2 ст. 146 НК РФ указаны операции, которые в целях гл. 21 Кодекса не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость. Так, в силу подп. 6 п. 2 названной статьи не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации земельных участков (долей в них).

Таким образом, суду следует отразить начальную продажную стоимость каждого объекта залогового имущества с указанием цены с учетом НДС и его размер или без него.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлении от 05.05.2014 г. по делу № А08-767/2013

Поскольку, в выводах и расчетах эксперта не была отражена информация о наличии либо отсутствии в составе определенной экспертом рыночной стоимости недвижимого имущества налога на добавленную стоимость, суд первой инстанции по ходатайству истца и третьего лица ИП Зигмантовича А.С. направил в адрес эксперта соответствующий запрос от 11.12.2014 г.

В ответе от 25.12.2014 г. судебный эксперт сообщил суду, что при расчете рыночной стоимости объекта незавершенного строительства по состоянию на 12.095.2014 г. была получена стоимость 2 360 000 руб.

В данном случае эта стоимость определена с учетом НДС, так как при расчете использовались сравнительный подход и данные по объектам – аналогам брались с рынка (оферты, объявления, предложения к продаже), соответственно, НДС сидит внутри стоимости. Также применялся доходный подход, в котором брались арендные ставки с рынка (аналогично сравнительному), соответственно данная стоимость по доходному подходу также содержит НДС.

Установив данные обстоятельства, суд области обоснованно указал на то, что рыночная стоимость принадлежащего ООО «Хард» на праве собственности имущества, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ул. Мира, д. 64, переданного в залог ОАО «Орелсоцбанк» на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 52-10 от 18.03.2011 составила:

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 517 кв.м., степень готовности 71%; инвентарный номер: 14:440:002:039005290; кадастровый (или условный) номер: 31:06:0135004:0031:14:440:022:039005290, по состоянию на 12.05.2014 округленно составила 2 360 000 руб., с учетом НДС в сумме 360 000 руб. (2 360 000 /118х18);

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для обслуживания почтово-офисного помещения и склада, площадью 2027 кв. м.; кадастровый (или условный) номер: 31:06:0135004:0031 по состоянию на 12.05.2014 округленно составила 1 040 000 руб., НДС не облагается.

Выводы и расчеты, приведенные в заключении судебной экспертизы ответчиком не оспорены, о проведении по делу дополнительной или повторной экспертизы, ни в суд первой инстанции, ни на момент рассмотрения апелляционной жалобы, заявлено не было.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд области пришел к правильному выводу об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, установленную судебной экспертизой согласно заключению от 06.06.2014 г.

Довод, изложенный в дополнении к апелляционной  жалобе о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, а именно: удовлетворение иска  ОАО «Орловский социальный банк» об обращении взыскания на заложенное имущество в редакции уточнения к исковому заявлению истца от 20.12.2014 г. № 2014/12-495/2П, а не в редакции уточнения к исковому заявлению истца от 13.10.2014 г. № 2014/10-495/П, подлежит отклонению, ввиду следующего.

Так, уточнение исковых требований истцом в редакции от 20.12.2014 г. №2014/12-495/2П имело цель приведение требований истца в соответствие с положениями п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Суд первой инстанции при вынесении решения был обязан при определении начальной продажной цены заложенного имущества применить положения п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Данная норма права применяется императивно вне зависимости от того,  уточнил бы истец исковые требования в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, или нет. В рассматриваемом случае, уточнение исковых требований истцом никоим образом не повлияло на содержание обжалуемого решения Арбитражного суда Белгородской области от 12.01.2015 г., его законность и обоснованность.

Доводы апелляционной жалобы о том, что срок согласия на передачу недвижимость в залог был ограничен временем возврата кредита -  01.11.2011 г., а также о необходимости применения по аналогии закона отклоняется судебной коллегией по следующим основаниям.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» установлено, что изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога. Указанное в настоящем пункте разъяснение относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица.

Кроме того, в соответствии с п. 1.7 договора залога недвижимого имущества (ипотека) № 52-10 от 18.03.2011 г. между ОАО «Орелсоцбанк» (залогодержатель, кредитор) и ООО «Хард» (залогодатель) - Залогодатель ознакомлен со всеми условиями вышеуказанного договора кредитной линии и согласен отвечать за исполнение всех своих обязательств по вышеуказанному договору кредитной линии Предметом залога, в т.ч. и на условиях, указанных в настоящем договоре. В соответствии с пунктом 9.1 договора кредитной линии № 52-10 от 03.11.2010 г. между ОАО «Орловский социальный банк» (кредитор) и ИП Зигмантовичем А.С. (заемщик) следует, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и прекращается после полного погашения денежных средств, выданных по кредиту и уплаты процентов по нему (в том числе пени за несвоевременное погашение процентов и повышенных процентов). Доказательств исполнения обязательств заёмщиком не представлено ни в суд области, ни в суд апелляционной инстанции.

Следовательно, оснований полагать, что залогодатель