Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по делу n А08-7604/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества. Обязательства заемщика перед залогодержателем в части, превышающей общую твердую сумму требований залогодержателя, считаются также обеспеченными ипотекой (п. 1.5).

В п. 1.7 договора ипотеки отражено, что залогодатель ознакомлен со всеми условиями договора кредитной линии и согласен отвечать за исполнение всех своих обязательств по вышеуказанному договору кредитной линии предметом залога, в том числе и на условиях, указанных в настоящем договоре.

В разделе 2 договора ипотеки указаны обязательства, исполнение которых обеспечено залогом, полностью соответствующие условиям предоставления кредита ИП Зигмантовичу А.С. по договору кредитной линии № 52-10 от 03.11.2010. При этом в п. 2.5 договора залога отмечено, что договор кредитной линии № 52-10 от 03.11.2010 вступает в силу с момента его подписания сторонами и прекращается после полного погашения денежных средств, выданных по кредиту и уплаты процентов по нему (в том числе пени за несвоевременное погашение процентов и повышенных процентов).

В силу п. 3.1 договора ипотека подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по заявлению залогодателя и залогодержателя по месту нахождения имущества, заложенного по настоящему договору.

Настоящий договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения заемщиком его обязательств по погашению кредита к сроку, определенным вышеуказанным договором кредитной линии или дополнительным соглашением к нему с учетом возможных пролонгаций по причинам, связанным с особенностью производственного цикла (сезонностью) заемщика и обстоятельствам, не зависящим от заемщика, на срок не более первоначального срока действия вышеуказанного договора кредитной линии (п. 3.2).

Права залогодержателя (право залога) на заложенное по договору недвижимое имущество, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» и настоящим договором, считаются возникшими с момента внесения записи в ЕГРП в Управлении Росреестра по Белгородской области (п. 3.3).

Пунктом 4.1 договора определены права залогодателя, в том числе: сохранять право пользования заложенным по настоящему договору недвижимым имуществом; использовать заложенное недвижимое имущество в соответствии с его назначением, не допуская его ухудшения и уменьшения стоимости сверх нормального износа; извлекать доходы из заложенного по договору недвижимого имущества; прекратить обращение взыскания на заложенное по настоящему договору недвижимое имущество в любое время до момента его реализации посредством исполнения обеспеченных настоящим договором обязательств, и др.

Согласно п. 4.2 договора залогодатель не вправе в течение всего срока действия настоящего договора и договора кредитной линии, с учетом изменений и пролонгаций, без согласия залогодержателя производить перепланировку (реконструкцию), изменять функциональное назначение заложенного по настоящему договору недвижимого имущества.

Пунктом 4.3 договора залога установлены обязанности залогодателя, в том числе: принимать все необходимые меры по предохранению заложенного по настоящему договору имущества от утраты и повреждения, для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц, огня и стихийных бедствий; поддерживать заложенное недвижимое имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание до прекращения обязательств по договору; не осуществлять последующий залог заложенного по настоящему договору недвижимого имущества до окончания обязательств по договору кредитной линии; залогодатель несет в полной мере ответственность за заложенное по договору недвижимое имущество, риск его случайной гибели или повреждения, и т.д.

В соответствии с п. 4.4 залогодержатель обязан: по требованию залогодателя в течение трех дней выдавать ему документы, подтверждающие полное или частичное исполнение заемщиком обеспеченного ипотекой обязательства; после надлежащего исполнения заемщиком его обязательств по обеспеченному настоящей ипотекой основному обязательству – договору кредитной линии № 52-10 от 03.11.2010, обратиться в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о внесении соответствующей регистрационной записи о прекращении настоящей ипотеки.

В пункте 4.5 договора перечислены права залогодержателя, в том числе: обратить взыскание на заложенное по настоящему договору недвижимое имущество для удовлетворения за счет него своих требований к заемщику, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного настоящей ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично, а также процентов по нему; обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество для обеспечения обязательства по договору кредитной линии № 52-10 от 03.11.2010, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более двух раз в течение 6 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного недвижимого имущества, а также исполнение залогодателем требований залогодержателя, предусмотренных п. 4.3 договора; при недостаточности суммы, вырученной от продажи заложенного недвижимого имущества для покрытия долга, залогодержатель имеет право на получение недостающей суммы за счет другого имущества залогодателя; при существенном изменении условий требовать от залогодателя заключения дополнительного соглашения к настоящему договору; при уменьшении стоимости или ухудшении состояния предмета залога требовать от залогодателя досрочного исполнения обязательств или замены заложенного по договору недвижимого имущества равноценным или равнозначным имуществом; требовать от залогодателя проведения рыночной оценки недвижимого имущества, переданного в залог по настоящему договору, и т.д.

В пункте 4.6 договора залогодатель обязуется обеспечить осуществление указанных прав залогодержателя.

Реализация заложенного недвижимого имущества, в случае обращения на него залогодержателем взыскания, должна быть произведена в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ, действующим на момент реализации (п. 5.1).

В силу п. 5.2 договора залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по обеспеченному настоящим договором обязательству из стоимости заложенного по договору недвижимого имущества и прав аренды преимущественно перед другими кредиторами заемщика, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В пункте 5.3 стороны установили, что начальная продажная цена заложенного по договору недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора, для целей его реализации, исходя из стоимости по соглашению сторон составляет без НДС 14 624 542,38 руб., из которой стоимость объекта незавершенного строительства – 14 524 542,38 руб., стоимость земельного участка – 100 000 руб.

15.03.2011 г., перед заключением спорного договора залога от 18.03.2011 г., общим собранием участников ООО «Хард» при 100 % кворуме было принято решение одобрить сделку с заинтересованностью, которая одновременно является крупной сделкой, по предоставлению в залог ОАО «Орелсоцбанк» имущества (объекта незавершенного строительства и земельного участка) в качестве обеспечения кредитных обязательств ИП Зигмантовича А.С. перед ОАО «Орелсоцбанк» по договору кредитной линии № 52-10 от 03.11.2010 г.

В решении общего собрания отмечено, что заинтересованным лицом по данной сделке является Зигмантович Д.В., владеющая 33 % уставного капитала ООО «Хард», а ее сын Зигмантович А.С. является выгодоприобретателем по одобряемой сделке.

Из протокола общего собрания участников ООО «Хард» от 15.03.2011 г. следует, что при обсуждении вопроса об одобрении спорной сделки залога директором общества Башировым Е.Г. предложено согласиться с условиями договора ипотеки, установленными ОАО «Орелсоцбанк» (л.д. 132, т. 2).

Также общим собранием участников ООО «Хард» принято решение уполномочить директора общества Баширова Е.Г. подписать договор залога недвижимого имущества (ипотеки) и иные необходимые документы, связанные с принятым решением.

Данное решение общего собрания участников ООО «Хард» в установленном законом порядке оспорено и признано недействительным не было.

Договор залога недвижимого имущества (ипотеки) № 52-10 от 18.03.2011 г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Белгородской области 27.05.2011 г., номера регистрации № 31-31-08/038/2011-549 (л.д. 28-29, т. 1; л.д. 23, оборот, т. 3).

04.03.2014 г. представителями Банка осуществлена проверка залогового имущества, в ходе корой установлено, что объект находится в незавершенном строительством состоянии, земельный участок соответствует указанной в договоре площади, залоговое имущество находится в удовлетворительном состоянии (л.д. 2-3, т. 2).

Ссылаясь на то, что в силу п. 4.7 договора залога № 52-10 от 18.03.2011 г. Банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, ОАО «Орелсоцбанк» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, уточнив в ходе рассмотрения спора исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ.

В свою очередь, ООО «Хард», полагая прекращенными полностью с 02.11.2011 г. обязательства ООО «Хард» как залогодателя по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 52-10 от 18.03.2014 г., обратилось в Арбитражный суд Орловской области с встречным исковым заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований ОАО «Орелсоцбанк» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» и об отказе в удовлетворении встречного иска ООО «Хард».

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Пунктом 1 ст. 336 ГК РФ установлено, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу п. 4 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре ипотеки должно быть названо обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения, при этом если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Таким образом, залог является способом обеспечения определенного обязательства, в связи с чем, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть точно установлено и тождественно основному обязательству.

В соответствии с п. 1.1 и п. 1.4 договора залога № 52-10 от 18.03.2011 г. предметом залога является обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору кредитной линии № 52-10 от 03.11.2010 г., заключенному между ОАО «Орелсоцбанке» и ИП Зигмантович А.С. с лимитом задолженности в сумме 12 000 000 руб., сроком погашения кредита до 01.11.2011 г., с