Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 по делу n А48-3082/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в состав земельного участка кадастровый номер 57:25:0010608:1021, расположенного по адресу: г.Орел, ул.М.Горького, 60 лет Октября, Октябрьская, Приборостроительная, общей площадью 64651 кв.м. из земель населенных пунктов. Участок предоставляется для строительства торгового центра.

Письмом от 24.04.2013 в ответ на письмо ответчика № 10 от 06.04.2013 истец сообщал ответчику о том, что выездом на место установлен факт размещения части объекта в границах красных линий, являющийся нарушением утвержденного градостроительного плана земельного участка и ранее согласованного генплана объекта, в связи с чем, истец отказал в продлении срока разрешения на строительство торгового центра и снял обращение с контроля администрации города.

По состоянию на 18.05.2012 составлено техническое описание объекта незавершенного строительства «Здания торгового центра», в котором указано, что площадь объекта по наружному обмеру 717,0 кв.м, готовность объекта 31%, здание является двухэтажным.

Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 28.05.2012 подтверждает, что объект «Здание торгового центра» расположено по адресу: Орловская область, г.Орел, улица 60-летия Октября, дом № 28а, литера А,  площадь застройки 717,0 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 31%.

20.05.2013 составлен «Акт обследования земельного участка, расположенного: Орловская область, г.Орел, р-н Советский, ул.60-лет Октября, район жилого дома № 28, кадастровый номер 57:25: 0010608:1021», в котором указано, что комиссия Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла 20.05.2013 с выездом на место произвела замеры границ строящегося объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 57:25:010608:1021, на который зарегистрировано право муниципальной собственности, замеры были произведены с применением спутникового геодезического одночастотного GPS-приемника Trimble 4600 LS, часть данного земельного участка предоставлена ООО «Вдохновение» для завершения строительства торгового центра. В ходе замеров установлено: строящийся объект расположен на предоставленном в аренду земельном участке. Ограждение строительной площадки установлено за пределами предоставленного земельного участка, площадь самовольного занятия составляет 2100 кв.м. Из прилагаемой к акту от 20.05.2013схемы следует, что габариты строящегося объекта 12,5 м х 57,3 м, и часть здания в габаритах 3,5 м х 57,3 м находится в границах красных линий.

В материалы дела представлен акт от 20.05.2013 обследования того же земельного участка, в котором указано также на то, что в ходе замеров комиссией Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла установлено, что строящийся объект выходит за пределы красных линий.

Письмом от 10.12.2013 № 7/5379 Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла сообщает, что в акте обследования земельного участка от 20.05.2013 допущена техническая ошибка в указании кадастрового номера земельного участка, были произведены замеры границ строящегося объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010608:1021 (в акте указан 57:25:010608:1021).

11.06.2013 Управлением по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области вынесено постановление № 14-13-С, в котором установлено, что согласно информации администрации города Орла от 20.05.2013 № 6/2121-и (вх. № 1922 от 22.05.2013) установлен факт строительства объекта капитального строительства (здания торгового центра) по адресу: г.Орел, ул. 60-летия Октября, ООО «Вдохновение», без наличия  разрешения на строительство, чем нарушено требование части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, срок ранее выданного разрешения на строительство истек 28.02.2013.

24.10.2013 письмом № 7/4477, Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла сообщило ответчику о том, что договор аренды земельного участка считается прекращенным с 01.01.2014 и предложило обратиться с письменным заявлением в администрацию города Орла о заключении договора аренды земли на новый срок.

Письмом от 25.10.2013 ответчик просил продлить договор аренды №669 от 18.03.2009 на земельный участок, предоставленный для завершения строительства торгового центра.

Письмом от 25.03.2014 № 3/14, ответчик просит продлить договор аренды № 669 от 18.03.2013.

Письмом от 21.04.2014 истец сообщил ответчику, что вопрос о продлении договора аренды земельного участка может быть рассмотрен только после приведения ответчиком объекта строительства в соответствие с проектной и разрешительной документацией.

В материалы дела представлено письмо Управления строительства Администрации города Орла от 10.11.2013 № 30/494 с приложением фотоматериала, в котором указано, что сотрудниками отдела разрешительной документации управления строительства администрации города Орла выездом на место 09.12.2012 установлен факт возведения третьего этажа здания, что превышает параметры разрешенного строительства.

21.11.2013 ООО «Вдохновение» было подано заявление об обязании Администрации города Орла продлить срок действия разрешения на строительство со ссылкой на то, что срок выданного разрешения на строительство – до 28.02.2013.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 24.02.2014 по делу № А48-4145/2013 заявление оставлено без рассмотрения на основании пункта 9 части 1 статьи 148 АПК РФ в связи с повторной неявкой истца в судебное заседание.

В материалах дела имеется «Техническое описание объекта незавершенного  строительства», составленное по состоянию на 02.12.2013 Мценским отделением Государственного унитарного предприятия Орловской области МР БТИ, в котором указано, что объект имеет 3 этажа надземной части, площадь по наружному обмеру 731,6 кв.м, готовность объекта 92 %, объект является трехэтажным зданием торгового центра, имеет технический этаж высотой 2,90 м, площадь помещений первого этажа по внутреннему обмеру 681,5 кв.м, площадь помещений второго этажа по внутреннему обмеру 684,7 кв.м, площадь помещений третьего этажа по внутреннему обмеру 677,2 кв.м. Общая площадь помещений по внутреннему обмеру указана равной 2043,4 кв.м.

Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 15.04.2014 подтверждает, что спорный объект имеет степень готовности 80%, площадь 1390,1 кв.м.

Технический план объекта незавершенного строительства от 03.04.2014  содержит сведения о степени готовности 80%, площадь объекта указана 1390,1 кв.м, указано, что имеется технический чердак и подвал высотой по проекту 1,70 м, количество этажей 2.

Как видно из приложения № 2 к градостроительному заключению без даты «Ситуационный план местоположения земельного участка для размещения торгового центра по ул. 60-летия Октября», размещение торгового центра указано за пределами красной линии квартала.

Красные линии по ул.60 лет Октября установлены решением Исполнительного комитета Орловского городского Совета народных депутатов от 02.01.1985 № 59 «Об утверждении проекта детальной планировки центральной части города Орла».

Письмом от 17.07.2014 № 4399-13Ш Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Орла сообщает начальнику правового управления администрации города Орла, что в связи с тем, что район застроен современными сооружениями и многоэтажными домами, ППТ (проект планировки территории) разрабатывать нецелесообразно и в настоящее время, при принятии решений по градостроительству используются красные линии, утвержденные в составе проекта детальной планировки решением Орловского городского Совета народных депутатов от 02.01.1985 № 59.

Представленная в материалы дела проектная документация на строительство торгового комплекса по адресу: г.Орел, ул. 60-лет Октября никем не утверждена, содержит сведения о размерах здания в осях «1-4», «А-Д» 57,0х9,0м. 

Письмом от 04.02.2014 №56 Управление строительства Администрации города Орла сообщает, что проектная документация, послужившая основанием для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства «здание торгового центра» по адресу: г.Орел, ул. 60-летия Октября, включает в себя проект, разработанный ООО «Монолит», в соответствии с которым (АР-10, лист 8), объект представляет собой двухэтажное здание. Имеющийся в материалах дела лист 8 (АР-10) содержит разрез 1-1.

Полагая, что возведенный ответчиком объект является самовольной постройкой, истец обратился в арбитражный суд области с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 АПК РФ, задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую или иную экономическую деятельность.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ  в суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с положениями статей 60, 62, 76 Земельного кодекса РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 №143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль над размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

При этом администрация наделена полномочиями по выдаче разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства и вправе в публичных интересах предъявлять иски о сносе самовольной постройки, возведенной на ее территории. Поэтому факт самовольного строительства (в отсутствие правовых оснований) влечет нарушение законных интересов администрации как контролирующего органа за размещением объектов в границах муниципального образования. При создании постройки без соблюдения необходимых административных предпосылок следует презюмировать, что ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

В рассматриваемом случае истец, указывая на необходимость  признания спорного объекта самовольной постройкой, ссылается на нарушение ООО «Вдохновение» при  его строительстве норм действующего законодательства, а именно: строящийся объект расположен в границах красных линий; разрешение на строительство выдавалось на объект с характеристиками, отличающимися от характеристик спорного объекта (вместо строительства двухэтажного здания, ответчик построил трехэтажный объект, при строительстве которого использовался иной строительный материал, чем предусматривал согласованный проект; также при строительстве был нарушен внешний архитектурный облик территории.

Кроме того, истец ссылался на то обстоятельство, что срок разрешения на строительство истек 28.02.2013, однако, строительство объекта продолжалось и после истечения срока действия разрешения. Пользование земельным участком, на котором расположена самовольная постройка, осуществлялась ответчиком  на основании договоров аренды, срок действия договора аренды №669 от 18.03.2013 истек.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 Градостроительного кодекса РФ застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления. Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта.

По смыслу статей 29 - 32 Земельного кодекса РФ осуществление строительства, в том числе на муниципальной либо государственной земле, осуществляется только при наличии отвода земельного участка в установленном законом порядке.

Действующее на момент возведения спорного объекта законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентировало, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой,