Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу n А35-4088/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

регистрации.

Согласно части 1 статьи 19 Закона №122-ФЗ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона №122-ФЗ в указанных в пункте 1 данной статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 данной статьи.

Из системного толкования положений статьи 19 названного закона следует, что институт приостановления регистрации служит гарантией лицам, обратившимся за совершением регистрационных действий, представить дополнительные документы и сведения, доказывающие наличие у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений без прерывания процесса регистрационных действий.

Таким образом, смысл приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается в указании заявителю на наличие, по мнению государственного регистратора, в представленных на государственную регистрацию документах тех или иных недостатков. При этом государственный регистратор при принятии решения о приостановлении государственной регистрации устанавливает срок для устранения заявителем имеющих место недостатков.

В свою очередь, неустранение заявителем обстоятельств, препятствующих государственной регистрации, в срок, установленный государственным регистратором, является основанием для отказа в государственной регистрации права.

Судом области установлено, что уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.09.2013 №12/043/2013-66, №12/043/2013-76, №12/043/2013-79, №12/043/2013-84, были вручены законному представителю КФХ Сизоненко В.Н. – Романовой О.Н. 12.02.2014, т.е. после истечении срока, установленного государственным регистратором для устранения недостатков (до 03.10.2013), и соответственно после принятия решений об отказе в государственной регистрации (03.10.2013).

При этом материалы настоящего дела не содержат доказательств, свидетельствующих о своевременном направлении в адрес КФХ Сизоненко В.Н. уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.09.2013 №12/043/2013-66, №12/043/2013-76, №12/043/2013-79, №12/043/2013-84, либо вручения указанных уведомлений законному представителю КФХ Сизоненко В.Н.

В суд апелляционной инстанции такие доказательства Управление Росреестра по Курской области также не представлены.

Таким образом, доказательствами по делу объективно подтверждается, что КФХ Сизоненко В.Н. фактически был лишен возможности представить какие-либо дополнительные пояснения либо документы в период приостановления государственной регистрации, поскольку не был своевременно уведомлен о принятии регистрирующим органом решения о приостановлении государственной регистрации и сроке ее приостановления.

Неисполнение регистрирующим органом обязанности по своевременному направлению в адрес заявителя уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.09.2013 №12/043/2013-66, №12/043/2013-76, №12/043/2013-79, №12/043/2013-84, свидетельствует о нарушении прав и законных интересов КФХ Сизоненко В.Н., посредством лишения возможности предоставления дополнительных пояснений относительно доводов государственного регистратора.

Суд области, руководствуясь положениями части 1 статьи 454, части 3 статьи 455, статьи 554 ГК РФ, правомерно отклонил доводы Управления Росреестра по Курской области о том, что в представленных на государственную регистрацию договорах купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 20.06.2013 неоднозначно определен предмет договора, как необоснованные.

Представленные для государственной регистрации КФХ Сизоненко В.Н. договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки от 20.06.2013 являются типовыми и содержат аналогичные формулировки и условия.

Раздел 1 договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки от 20.06.2013 поименован «Предмет договора», в данном разделе содержится подробное описание объекта, являющегося предметом сделки.

В соответствии с п.п.1.1 договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 20.06.2013, заключенного между собственниками земельных долей (Продавцы) и КФХ Сизоненко В.Н. (Покупатель), Продавцы передают Покупателю в собственность 6/25 (шесть двадцать пятых) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 50,47 га, в земельном участке с кадастровым номером 46:11:142120:8, расположенном по адресу: Курская область, Курский район, Пашковский сельсовет, д. Чаплыгина, относящемуся к землям сельхозназначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, а Покупатель принимает указанные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и обязуется уплатить за них согласованную сторонами цену.

В соответствии с п.п.1.2 договора «земельные доли в земельном участке, указанном в п.п.1.1 договора, принадлежат Продавцам на праве собственности».

Согласно п.п.1.3 договора переход права собственности на 6/25 (шесть двадцать пятых) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от Продавцов к Покупателю подлежит государственной регистрации в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

В п.1.4 договора указано, что Продавцы гарантируют, что на момент подписания договора 6/25 (шесть двадцать пятых) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок не проданы, не являются предметом залога, в споре и под арестом не состоят.

Проанализировав условия договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки от 20.06.2013, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при определении предмета договора сторонами не допущено неопределенностей и неточностей.

Так, предметом сделки в рассматриваемом договоре являются непосредственно 6/25 (шесть двадцать пятых) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 50,47 га, в земельном участке с кадастровым номером 46:11:142120:8.

Таким образом, во всех представленных на государственную регистрацию договорах купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 20.06.2013 сторонами определено, что предметами сделки является определенная часть земельных долей в праве общей долевой собственности на конкретный земельный участок. При этом во всех договорах сторонами четко определен размер долей в праве общей долевой собственности, указаны кадастровые номера, места расположения и общая площадь земельных участков, находящихся в общей долевой собственности.

При таких обстоятельствах, доводы регистрирующего органа о неопределенности объектов, являющихся предметами представленных на государственную регистрацию договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 20.06.2013, отклоняются апелляционной коллегией как неосновательные.

Доводы Управления Росреестра по Курской области о том, что из представленных договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 20.06.2013 и актов приема-передачи от 20.06.2013 невозможно установить, был ли произведен расчет между сторонами договора, не принимается судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с части 1 статьи  88 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Разделом 2 договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки от 20.06.2013 предусмотрены цена и порядок расчетов между Продавцами (собственниками земельных долей) и Покупателем (КФХ Сизоненко В.Н.).

Пунктом 2.1 договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки от 20.06.2013 определена общая цена за доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, являющиеся предметом купли-продажи.

В соответствии с п.п.2.3 договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки от 20.06.2013 установлено, что указанная в пункте 2.1 договора общая цена подлежит оплате Покупателем Продавцам не позднее 5 (пяти) дней с момента подписания договора.

Таким образом, в договорах купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки от 20.06.2013 стороны четко определили период, в который должна быть осуществлена оплата по договору купли-продажи.

Кроме того, представленные на государственную регистрацию договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки от 20.06.2013 не содержат условий ни о рассрочке оплаты по договору, ни о том, что товар (земельные доли) находятся в залоге у продавца.

Как следует из письменных пояснений заявителя, расчет между сторонами по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки от 20.06.2013 был произведен до момента представления документов на государственную регистрацию (до 20.08.2013), что свидетельствует об исполнении сторонами обязательств по договору. Проверка же представленного на государственную регистрацию гражданско-правового договора на предмет исполнения сторонами взятых на себя обязательств, не входит в компетенцию регистрирующего органа.

Кроме того, действующее законодательство не обязывает сторон гражданско-правового договора при составлении акта приема-передачи товара указывать на исполнение либо неисполнение обязательств по оплате предмета договора.

С учетом изложенного, доводы  апелляционной жалобы о том, что заявителем не представлены заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закону, являются несостоятельными.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципах сохранения целевого использования земельных участков; преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Согласно части 2 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Таким образом, действующее федеральное законодательство прямо устанавливает, что в случае если предметом продажи является земельная доля (земельные доли) в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, без выделения земельного участка в счет земельной доли, собственник земельной доли не обязан извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое