Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу n А76-24125/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

услуги и подписанию акта приема-передачи помещения, суд первой инстанции признал встречные исковые требования арендодателя о взыскании договорной неустойки за такие нарушения обоснованными по праву и по размеру.

Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения неустойки суд первой инстанции не усмотрел.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в указанной части в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 данной статьи); арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное      не установлено законом или договором аренды (пункт 2 данной статьи).

По смыслу указанной нормы расходы на содержание имущества, к которым относятся коммунальные платежи, не являются составляющей частью арендной платы, если стороны прямо не согласовали иное в договоре.

В пункте 4.8 договора аренды от 25.03.2013 № 05 стороны прямо согласовали условие о том, что с даты получения арендатором доступа в арендуемое помещение по акту доступа и до даты передачи ему арендуемого помещения по акту приема-передачи арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю услуги по содержанию арендуемого помещения. Стоимость услуг по содержанию арендуемого помещения определяется, исходя из расходов арендодателя на обеспечение арендуемого помещения коммунальными услугами, а именно: электроснабжением, водоснабжением (водоотведением), отоплением. Расходы по обеспечению арендуемого помещения коммунальными услугами определяются в порядке, согласованном сторонами в приложении № 6 к договору.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310  Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае арендатор получил доступ в арендуемое помещение по акту приема-передачи 26.04.2013; по истечении 60 дней после получения доступа в помещение акт приема-передачи его в соответствии с условиями пункта 2.1 договора аренды от 25.03.2013 № 05 не подписал; при этом, на основании пункта 7.2 договора аренды от 25.03.2013 № 05 письмом от 24.06.2013 сообщил обществу «Дом» о намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке с 24.12.2013. Общество «Дом» получило данное письмо 27.06.2013. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются. 

Принимая во внимание нормы статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условия пункта 4.8 договора аренды от 25.03.2013 № 05, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у арендатора имелась обязанность оплачивать  арендодателю услуги по содержанию арендуемого помещения (коммунальные услуги), соответственно, встречные исковые требования о взыскании таких платежей обоснованны по праву.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», неиспользование арендатором переданного ему по договору аренды помещения не является основанием для неисполнения обязательства арендатора по внесению платежей за такое пользование.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), на что ссылается податель жалобы, не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению платежей за пользование имуществом по договору.

Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор не имел доступа в арендуемое помещение по вине арендодателя, в материалах дела не имеется.

Соответствующий довод жалобы судебная коллегия отклоняет как несостоятельный. 

То обстоятельство, что обществом «Дом» фактически понесены расходы на коммунальные услуги, подтверждается первичными бухгалтерскими документами (т. 7, л.д. 5-46, 81-83), договорами гражданско-правового характера с ресурсоснабжающими организациями (т. 7, л.д. 84-102).

Вместе с тем судебная коллегия считает, что в рассматриваемом случае истцом по встречному иску период взыскания необоснованно заявлен с 26.04.2013 по 26.12.2013 (уточненные встречные исковые требования – т. 1,   л.д. 49, расчет – т. 7, л.д. 50, 51).

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В рассматриваемом случае возможность одностороннего отказа арендатора от исполнения договора аренды прямо предусмотрена в пункте 7.2 договора аренды от 25.03.2013 № 05 при условии направления арендодателю письменного уведомления не менее, чем за 180 календарных дней до предполагаемого момента отказа.

Как указано выше, уведомление от 24.06.2013 об одностороннем отказе арендатора от договора аренды от 25.03.2013 № 05 с 24.12.2013 получено обществом «Дом» 27.06.2013.

Представитель общества «Дом» в судебном заседании пояснила суду апелляционной инстанции о том, что спорное помещение принято арендодателем в своё распоряжение в строгом соответствии с условиями пункта 7.2 договора аренды от 25.03.2013 № 05 – по истечении 180 календарных дней с момента получения уведомления, то есть 24.12.2013. Таким образом, доступ в помещение арендатору был прекращен 25.12.2013.

Признавая встречные исковые требования о взыскании с общества «Фокус-Трейд» задолженности по коммунальным платежам обоснованными по размеру (4 406 097 руб. 26 коп.), суд первой инстанции данного обстоятельства не учел, взыскав задолженность за период по 26.12.2013. 

По расчету судебной коллегии, задолженность арендатора по коммунальным платежам за период с 26.04.2013 по 24.12.2013 составляет            4 366 773 руб. 29 коп. В данном расчете учтен платеж в сумме 316 896 руб., произведенный обществом «Фокус-Ритейл» за апрель 2013 г. по платежному поручению от 08.05.2013 № 1990 (т. 1, л.д. 103).

Поскольку платежными поручениями от 02.04.2013 № 1177 (т. 1,          л.д. 102) и от 06.05.2013 № 1993 (т. 1, л.д. 104) арендатор перечислил обществу «Дом» 1 901 376 руб. в качестве обеспечительного взноса по договору и 1 901 376 руб. в качестве арендной платы по договору за май     2013 г. соответственно, о чем представители сторон пояснили суду апелляционной инстанции, оснований для отнесения данных платежей в счет погашения задолженности по коммунальным платежам не имеется.

Встречных исковых требований по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении о возврате данных платежей как неосновательно удерживаемых арендодателем после прекращения договора аренды от 25.03.2013 № 05 общество «Фокус-Ритейл» в рамках настоящего дела не заявило.  

Условий о том, что все перечисленные арендатором денежные средства в первую очередь относятся в счет погашения задолженности по оплате коммунальных услуг вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежных документах, договор аренды от 25.03.2013 № 05 не содержат.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, с общества «Фокус-Ритейл» в пользу общества «Дом» подлежит взысканию задолженность по оплате услуг за содержание арендуемого помещения в сумме 4 366 773 руб.      29 коп.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условие о неустойке за просрочку внесения арендных платежей, нарушении сроков уплаты обеспечительного взноса, а также сроков исполнения иных денежных обязательств, предусмотренных договором, в размере 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки содержится непосредственно в тексте договора аренды от 25.03.2013 № 05 (пункт 5.2), следовательно, является согласованным в установленной законом форме.  

Поскольку арендатором допущено нарушение денежного обязательства, требование общества «Дом» о взыскании с него неустойки в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды от 25.03.2013 № 05 является обоснованным по праву.

Расчет неустойки, представленный истцом (т. 7, л.д. 53), судебной коллегией проверен, признан обоснованным, поскольку соответствует условиям договора аренды от 25.03.2013 № 05. В рассматриваемом случае неустойка в сумме 171 948 руб. 07 коп. начислена обществом «Дом» лишь за просрочку внесения коммунальных платежей за апрель-июнь 2013 г., что в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является правом истца.

 Кроме того, обществом «Дом» заявлено о взыскании неустойки за  нарушение сроков подписания акта приема-передачи в сумме                           12 311 182 руб. 66 коп. за период с 25.06.2013 по 26.12.2013.

 Условие о неустойке за уклонение сторон от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения сверх возмещения убытков в размере 3,5% от размера базовой арендной платы в месяц за каждый день просрочки содержатся непосредственно в тексте договора аренды от 25.03.2013 № 05 (пункт 5.3), следовательно, является согласованным в установленной законом форме.

  Поскольку арендатор фактически уклонился от подписания акта приема-передачи помещения в обусловленный договором срок, требование общества «Дом» о взыскании с него в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды от 25.03.2013 № 05 является обоснованным по праву.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что в рассматриваемом случае истцом по встречному иску период взыскания неустойки за уклонение от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения необоснованно заявлен с 25.06.2013 по 26.12.2013 (расчет – т. 7, л.д. 52).

В соответствии с условием пункта 2.1 договора аренды от 25.03.2012         № 05 арендодатель обязан передать арендатору арендуемое помещение во временное владение и пользование (в аренду), а арендатор принять арендуемые помещения по акту приема-передачи не позднее, чем через 60 календарных дней с даты подписания сторонами акта доступа, но в любом случае не позднее даты начала в арендуемых помещениях коммерческой деятельности.

Как указано выше, акт доступа подписан 26.04.2013, следовательно, акт приема-передачи должен быть подписан 25.06.2013.

Как указано выше, договор аренды от 25.03.2012 прекратил своё действие 24.12.2013, следовательно, прекратилась и обязанность арендатора принять помещение по акту приема-передачи.

С учетом изложенного, неустойку за уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения подлежит начислению лишь за период с 26.06.2013 по 24.12.2013, а не с 25.06.2013 по 26.12.2013, как это сделал истец по встречному иску.

Всего, по расчету судебной коллегии, неустойка за уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения за период с 26.06.2013 по 24.12.2013  составляет 12 111 765 руб. 12 коп.

В суде первой инстанции общество «Фокус-Ритейл» заявило об уменьшении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 6, л.д. 137-140).

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании статьи Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Критериями для установления несоразмерности могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительное неисполнение обязательства и другие.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для её снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате её снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

При этом следует учитывать, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

   Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом