Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу n А76-24125/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

образом исполнит обязательства по настоящему договору, обеспечительный взнос подлежит зачету в счет оплаты базовой арендной платы за последний месяц аренды (пункт 4.2.1.1 договора). 

Переменная арендная плата включает в себя расходы арендодателя по обеспечению арендуемых помещений коммунальными услугами (электроснабжения, водоснабжения, водоотведение, отопление, вывоз ТБО) расходы по обеспечению арендуемых помещений коммунальными услугами определяются в порядке, согласованном сторонами в приложении № 6 к договору (пункт 4.3 договора).

Датой начала начисления переменной арендной платы является дата подписания сторонами акта приема-передачи арендуемого помещения (пункт 4.3.1 договора).

Переменная арендная плата оплачивается арендатором на основании счета, выставленного арендодателем в срок не позднее 15 банковских дней с даты надлежащего выставления арендодателем счета (пункт 4.4 договора).

С даты получения арендатором доступа в арендуемое помещение по акту доступа и до даты передачи ему арендуемого помещения по акту приема-передачи арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю услуги по содержанию арендуемого помещения. Стоимость услуг по содержанию арендуемого помещения определяется, исходя из расходов арендодателя на обеспечение арендуемого помещения коммунальными услугами, а именно: электроснабжением, водоснабжением (водоотведением), отоплением. Расходы по обеспечению арендуемого помещения коммунальными услугами определяются в порядке, согласованном сторонами в приложении № 6 к договору (пункт 4.8 договора).

Сторонами к договору подписаны приложения: № 1 - кадастровый паспорт (т. 1, л.д. 26, 27), № 2 - акт разграничения эксплуатационной ответственности (т. 1, 28), № 3 - техническое состояние помещения на момент предъявления арендатору доступа в него (т. 1, л.д. 29), № 4 - ведомость производства работ по подготовке помещения для посещения покупателями    (т. 1, л.д. 30, 31), № 5 - планировка магазина (помещения) (т. 1, л.д. 32), № 6 - расчет расходов по обеспечению помещения коммунальными услугами (т. 1, л.д. 33-35), № 7 - правила для арендаторов (т. 1, л.д. 36-39), № 8 - макет вывески арендатора на фасаде здания (т. 1, л.д. 40), № 9 - разрешенная деятельность арендатора (т. 1, л.д. 45, 46). 

Договор с приложениями подписан сторонами и скреплен печатями.

Сторонами подписан также акт доступа от 26.04.2013, согласно которому арендодатель предоставил арендатору доступ в нежилое помещение № 1, указанное в пункте 1.1 договора аренды от 25.03.2013 № 05 (т. 1, л.д. 44).

Общество «Гипер-Трейд» перечислило в адрес общество «Дом» по договору аренды от 25.03.2013 № 05 следующие денежные суммы:                      1 901 376 руб. в качестве обеспечительного взноса по договору (платежное поручение от 02.04.2013 № 1177 – т. 1, л.д. 102), 316 896 руб. в качестве оплаты коммунальных услуг по договору за апрель 2013 г. (платежное поручение от 06.05.2013 № 1990 – т. 1, л.д. 103), 1 901 376 руб. в качестве арендной платы по договору за май 2013 г. (платежное поручение от 06.05.2013 № 1993 – т. 1,      л.д. 104). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

 На основании протокола внеочередного общего собрания участников общества «Гипер-Трейд» от 04.02.2013 № 2 принято решение об изменении наименования общества на общество «Фокус-Ритейл» (т. 1, л.д. 98, 99). Внесение такого изменения в Единый государственный реестр юридических лиц подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 27.03.2013 № 007290644 (т. 1, л.д. 100).

В соответствии с пунктом 3.3.5 договора аренды от 25.03.2013 № 05 арендатор письмом просил разрешения у общества «Дом» на проведение работ по перепланировке нежилого помещения (т. 1, л.д. 160), в ответ на которое последнее письмом от 04.04.2013 дало согласие на проведение работ (т. 1,      л.д. 161).

Уведомлением от 24.06.2013 общество «Фокус-Ритейл» сообщило обществу «Дом» о намерении расторгнуть договор аренды от 23.03.2013 № 05 с 24.12.2013 (т. 1, л.д. 162).

Полагая, что при заключении договора аренды от 23.03.2013 № 05 имело место совершение убыточной сделки руководителем юридического лица (генеральным директором) с выходом за пределы его полномочий, установленных пунктом  14.6 Устава общества «Гипер-Трейд» (т. 1, л.д. 49-80), общество «Фокус-Ритейл» обратилось в арбитражный суд с иском о признании данного договора недействительным и применении последствий его недействительности.

Общество «Дом», в свою очередь, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании платежей за услуги по содержанию арендованных помещений, договорной неустойки за нарушение сроков оплаты услуг по содержанию арендуемых помещений и за нарушение сроков подписания акта приема-передачи.  

I. Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований общества «Фокус-Ритейл» к обществу «Дом», суд первой инстанции исходил из отсутствия у договора аренды от 23.03.2013 № 05 признаков сделки, на совершение которой в соответствии с пунктом 14.6 Устава общества «Гипер-Трейд» требовалось одобрение общего собрания участников общества. Кроме того, суд первой инстанции указал, что в рассматриваемом случае общество «Дом» вправе было предполагать добросовестность действий контрагента, поскольку договор аренды от 23.03.2013 № 05 арендатором исполнялся. Указанное, по мнению суда первой инстанции, свидетельствует об одобрении сделки, в том числе, уполномоченным органом юридического лица.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в указанной части в силу следующего.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 25.03.2013 № 05,  совершенного в отношении нежилого помещения № 1 в торгово-развлекательном центре по пр-ту К. Маркса, 210 в г. Магнитогорске.  

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды от 25.03.2013 № 05, судебная коллегия приходит к выводу о его заключенности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Договор как заключенный на срок менее одного года (11 месяцев) срок государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал. Со стороны арендодателя договор подписан директором общества «Дом» Морозовым С.А., со стороны арендатора -  генеральным директором общества «Управляющая компания РМ-Консалт» Шуровым Ю.Н., действующим на основании договора о передаче полномочий исполнительного органа от 07.11.2012 и протокола внеочередного общего собрания участников общества «Гипер-Трейд» от 06.11.2012 № 1. О незаключенности договора аренды от 25.03.2013 № 05 стороны судам первой и апелляционной инстанции не заявили.

Договор аренды от 25.03.2013 № 05 сторонами исполнялся: арендодатель предоставил арендатору помещение № 1 в торгово-развлекательном центре по пр-ту К. Маркса, 210 в г. Магнитогорске, арендатор внес обеспечительный взнос по договору, оплатил услуги по содержанию помещения за апрель 2013 г. и арендную плату за май 2013 г.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28          «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» (далее – Постановление от 16.05.2014 № 28), требование о признании сделки недействительной как совершенной с нарушением порядка одобрения крупных сделок и (или) сделок с заинтересованностью хозяйственного общества подлежит рассмотрению по правилам пункта 5 статьи 45, пункта 5 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью), пункта 6 статьи 79, пункта 1 статьи 84 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и иных законов о юридических лицах, предусматривающих необходимость одобрения такого рода сделок в установленном данными законами порядке и основания для оспаривания сделок, совершенных с нарушением этого порядка. Названные нормы являются специальными по отношению к правилам статьи 173.1 и пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок, обязано доказать следующее: 1) наличие признаков, по которым сделка признается крупной сделкой, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки (пункт 1 статьи 45 и пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), 2) нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников, то есть факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац пятый пункта 5 статьи 45 и абзац 5 пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). В отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется (пункт 3 Постановление от 16.05.2014 № 28).

Принимая во внимание нормы статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, проанализировав положения Устава общества «Гипер-Трейд» (т. 1, л.д. 49-64), в том числе положения пункта 14.6, на которые ссылается податель жалобы в обоснование заявленных требований о признании договора аренды от 25.03.2013 № 05 недействительной сделкой как совершенной с нарушением порядка одобрения крупных сделок, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у оспариваемой сделки отсутствуют признаки, по которым она может быть признана крупной сделкой.

Пунктом 14.6 Устава общества «Гипер-Трейд» установлено, что поименованные в данном пункте сделки могут быть совершены директором лишь после одобрения общим собранием участников общества, в том числе, сделки, связанные с отчуждением и/или возможностью отчуждения недвижимого имуществ, включая, но не ограничиваясь перечисленным: заключение, изменение или расторжение договоров купли-продажи, залога, аренды недвижимого имущества независимо от суммы сделки, за исключением договоров аренды, заключаемых с организациями, входящими в группу компаний с обществом, дополнительных соглашений по снижению арендной платы, сделок, связанных с заключением/изменением договоров аренды/субаренды в отношении любого недвижимого имущества, в случае, если месячная арендная плата по сделке не превышает 180 000 руб.   

         Из буквального толкования указанного положения Устава общества «Гипер-Трейд» следует, что к крупным сделкам отнесены сделки, связанные с распоряжением обществом недвижимым имуществом. Однако договор аренды от 25.03.2013 № 05 не предусматривает распоряжение обществом «Гипер-Трейд» недвижимым имуществом, а связан с распоряжением денежными средствами общества, подлежащими уплате за пользование арендуемым помещением.

          Ссылку подателя жалобы на положение 14.6 Устава общества «Гипер-Трейд», согласно которому к сделкам, которые могут быть совершены директором лишь после одобрения общим собранием участников общества, относятся также сделки или несколько взаимосвязанных сделок, сумма которых превышает 500 000 руб., за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности, судебная коллегия также отклоняет.

          Следует отметить, что в соответствии с Уставом общества «Гипер-Трейд» (в настоящее время – общество «Фокус-Трейд») и сведениями Единого государственного реестра юридических лиц (т. 4, л.д. 112-122) одним из основных видов деятельности общества «Гипер-Трейд» является торгово-закупочная деятельность, включая оптовую и розничную торговлю продуктами питания, напитками, табачными изделиями (торговая сеть «Монетка»), поэтому сделка, связанная с арендой обществом помещения в торгово-развлекательном центре для организации магазина торговой сети, является для общества совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности. Указанное в силу пункта 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью также не позволяет оценить оспариваемый договор аренды от 25.03.2013 № 05 как  крупную сделку.

         Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

По общему правилу при применении последствий недействительности договоров аренды денежные средства, внесенные арендатором в качестве платы за пользование объектом аренды, возврату в виде последствий недействительности сделки не подлежат, поскольку временное владение и пользование имуществом является платным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что договор аренды от 25.03.2013 № 05 был заключен с обществом «Гипер-Трейд» на нерыночных условиях (по существенно завышенной плате за пользование помещением), в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований общества «Фокус-Трейд» о признании договора аренды от 25.03.2013 № 05 недействительной сделкой и применении последствий его недействительности не имеется.

Неправильное применение судом первой инстанции в рассматриваемом случае положений пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации не привело к принятию неправильного судебного акта в указанной части.

Приведенные обществом «Фокус-Трейд» в жалобе доводы в части, касающейся отказа в удовлетворении первоначального иска, не влияют на законность решения суда, потому отклоняются судебной коллегией.     

 II. Удовлетворяя встречные исковые требования общества «Дом» к обществу «Фокус-Ритейл», суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае арендодатель выполнил свои обязательства по договору аренды от 25.03.2013 № 05, предоставив арендатору помещение в пользование, тогда как арендатор такое пользование не оплатил в полном объеме.

Доводы ответчика по встречному иску о необоснованном начислении задолженности по коммунальным услугам суд первой инстанции отклонил как не подтвержденные материалами дела. 

Установив нарушение арендатором принятых на себя по договору обязательств по своевременной уплате платежей за коммунальные