Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу n А50-2578/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации» (п.2.3.2 договора).

В соответствии в п.5.1 договора после завершения строительства жилого дома и получения разрешения на эксплуатацию причитающиеся дольщику жилые помещения передаются обществом дольщика по акту приёма-передачи, при условии исполнения дольщиком всех принятых обязательств, предусмотренных настоящим договором.

При обоснованности претензий Общество обязано за свой счёт в течение месяца после письменного требования дольщика устранить выявленные недостатки. В случае разногласий между обществом и дольщиком последний вправе требовать назначения экспертизы. Оплата экспертизы производится стороной, которая выдвигает претензии, в дальнейшем возмещение затрат производится виновной стороной (пункты 5.3, 5.4 договора).

Цена договора и финансовые взаимоотношения сторона урегулированы в разделе 3 договора.

Согласно п.6.2 договора дольщик вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В дальнейшем, в период 2006-2007 годов свои права и обязанности по вышеуказанному договору ООО «Строительные Системы-Пермь» в полном объёме передало по договорам цессии физическим лицам, которые после оплаты застройщику стоимости жилого помещения и подписания в 2009 году каждым индивидуальных актов приёмки-сдачи квартир, а также государственной регистрации права стали собственниками помещений, а также общего имущества жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, с.Култаево, ул.Мира,9.

16.02.2009 ответчик – ОАО «Пермагростройзаказчик», являясь застройщиком по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве жилья, получил в Архитектурно-строительной инспекции Пермского муниципального района Пермского края разрешение RU 5952600006/2009 от 16.02.2009 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, с.Култаево, ул.Мира, 9.

Для эксплуатации и обслуживания жилого многоквартирного дома №9 по ул.Мира в с.Култаево Пермского района Пермского края 15.07.2010 общим собранием собственников помещений было создано ТСЖ «Мира, 9».

Согласно акту приёмки от 30.09.2011 ООО «УК «ПермГражданСтрой» на баланс ТСЖ передан жилой многоквартирный дом с внутренними инженерными коммуникациями, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с.Култаево, ул.Мира, 9.

В процессе эксплуатации жилого многоквартирного дома №9 по ул.Мира в с.Култаево Пермского района выявились недостатки состояния и функционирования несущих и ограждающих строительных конструкций, элементов благоустройства и внутренних инженерных систем многоквартирного жилого дома: отмостки, наружных стен, кровли, крылец, системы теплоснабжения, системы канализации, системы электроснабжения, связанные с ненадлежащим качеством произведённых строительных работ по договору долевого участия в строительстве, где застройщиком выступал ответчик, кроме того, не выполнен предусмотренный проектной документацией весь комплекс работ по благоустройству территории жилого дома.

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием об устранении дефектов. В этой связи, представителями истца и ответчика составлялись акты осмотра технического состояния жилого дома №9 по ул.Мира в с.Култаево Пермского района Пермского края на предмет выявления недостатков, допущенных застройщиком при строительстве данного многоквартирного дома от 23.07.2013, от 20.06.2014 с фотоотчётом.

На основании решения от 26.10.2013 общее собрание собственников многоквартирном доме по адресу: Пермский район, с.Култаево, ул.Мира, дом 9 уполномочило ТМЖ «Мира, 9» обратиться в суд к застройщику ООО «Пермагростройзаказчик» об устранении строительных недостатков.

Кроме того, для устранения недостатков 20.06.2013 ТСЖ «Мира, 9» заказало за свой счёт у ООО «Строймаркет» по договору подряда №217/СВ от 20.06.2013 работы по планировке территории детской площадки, парковки. Стоимость выполненных и принятых работ по договору подряда с ООО «Строймаркет» составила 348 731 руб. 89 коп.

07.11.2013 истец обратился в Пермское краевое отделение Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» для технического обследования состояния инженерных сетей и строительных конструкций для установления дефектов и определения причин их возникновения.

29.11.2013 ТСЖ было получено техническое заключение по обследованию многоквартирного жилого дома по адресу: ул.Мира, д.9, с.Култаево   Пермского   района.   За   оказанные   услуги   по   проведению обследования ТСЖ на основании договора №32/13 от 07.11.2013 уплатило Пермскому краевому отделению Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» 75 000 руб.

Выявление дефектов выполненных работ при строительстве многоквартирного дома явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемый иском.

В силу подп. 5 п. 2 ст. 137 Жилищного кодекса РФ товариществу предоставлено право совершать действия, отвечающие целям и задачам товарищества, если они не нарушают права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 7, 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ для защиты интересов как всех собственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников в таком доме, товарищество обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, препятствующих собственникам помещений реализовывать права владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Данные обязанности товарищества собственников жилья также вытекают из цели создания такого товарищества, а именно из совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанных интересов могут осуществляться, в частности, путем подачи искового заявления в арбитражный суд.

Таким образом, товарищество собственников жилья вправе обратиться в суд с иском в защиту имущественных прав своих членов в порядке, предусмотренном в ст. 4 АПК РФ, поскольку является представителем собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в доме.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ несущие и ограждающие строительные конструкции, элементы благоустройства и внутренние инженерные системы относятся к общему имуществу ТСЖ, права на которое каждый член товарищества получил в силу того, что он является участником долевого строительства на основании договора долевого участия с ответчиком, который как застройщик принял определённые гарантийные обязательства перед участником долевого строительства.

Пунктом 6.1 договора участия в долевом строительстве жилья от 15.08.2006 предусмотрен гарантийный срок на объект долевого строительства, который составляет 5 (пять) лет с момента разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (п.6.1 договора).

В соответствии с п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов   недвижимости   и   о    внесении   изменений   в   некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов») гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Пунктами 2 ст. 755, 756 ГК РФ установлена ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока; предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет.

Как следует из материалов дела, гарантийный срок на объект долевого строительства, не истек.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 06.02.2009.

В подтверждение того обстоятельства, что работы были выполнены некачественно в материалы дела истцом представлено Техническое заключение, 2013г. ООО «Центр качества строительства» с фотоотчётом.

Как следует из выводов специалистов ООО «Центр качества строительства» техническое состояние обследуемых несущих и ограждающих строительных конструкций, элементов благоустройства и внутренних инженерных систем многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: с. Култаево, ул. Мира, 9, Пермского района Пермского края: фундаменты, стены внутренние, перекрытия приямки оконных и дверного проёмов цокольного этажа - работоспособны; отмостка, стены наружные, крыша и кровля, крыльца-ограниченно-работоспособные. Согласно заключению техническое состояние внутренних инженерных систем и оборудования следующее: система теплоснабжения, система канализации-ограниченно-работоспособное; системы электроснабжения-работоспособное. Работы по благоустройству парковки для автомобилей и детской игровой площадки не завершены. ТСЖ «Мира 9» понесены затраты по планировке территории на сумму 348 732 руб. также специалисты пришли к выводу о том, что основной причиной дефектов строительных конструкций и элементов инженерных систем и оборудование является невыполнение и нарушение строительных регламентов при строительстве и эксплуатации здания.

Согласно рекомендаций специалистов, проводивших обследование, для обеспечения нормальной эксплуатации объекта необходимо произвести ремонтно-восстановительные работы дефектных строительных конструкций; завершить работы по благоустройству объекта; разработать решение по изменению схемы работы системы горячего водоснабжения (централизованное горячее водоснабжение от ЦТП или котельной, установка нагревательных котлов или колонок в квартирах или на весь дом и т.д.; произвести капитальный ремонт (перекладку трубопроводов системы канализации в подвале здания и выпуска до канализационных колодцев; устранить течь масла из кабеля кабельного ввода, провести испытания сопротивления изоляции кабельного ввода, по результатам испытаний оценить техническое состояние кабельного ввода. Председателю ТСЖ «Мира 9» предложить застройщику возместить затраты на планировку территории.

Допрошенные в судебном заседании специалисты ООО «Центр качества строительства» Бурылов В.Л., Водянин Р.В. фактически подтвердили выводы, изложенные в техническом заключении. Кроме того, пояснили, что при надстройке 6-го этажа жилого дома необходимо было предусмотреть проектом схему подключения систем горячего водоснабжения и отопления к существующему (ранее запроектированному и построенному) индивидуальному тепловому пункту. Также необходимо было предусмотреть увеличение тепловых нагрузок на горячее водоснабжение и отопление. Выявленные при обследовании жилого дома дефекты вызваны не по причине нарушения правил эксплуатации жилого дома собственниками помещений. Выявленные при обнаружении жилого дома дефекты вызваны нарушением строительных регламентов (проектной документации, нормативных строительных норм).

Согласно акту, составленному представителями ТСЖ «Мира, 9», с замечаниями представителей застройщика - ОАО «Пермагростройзаказчик» листы кровельного железа не зачеканены, просела отмостка, просел тротуар с торца 5-го подъезда, отсутствует асфальтовое покрытие на проезжей части на территории стоянки, присутствуют микротрещины в стене за лицевым фасадом дома, отсутствует герметизация теплового шва с обеих сторон дома, у 1 -го подъезда отошла кладка наружной стены на расстояние 3 см, подтёки на потолке 5 этажа 1 подъезда,  протечка масла из силового кабеля ИТП.

При уточнении исковых требований в материалы дела истцом представлена таблица с перечнем выявленных согласно техническому заключению ООО «Центр качества строительства» дефектов и ссылки на проект, требования норм и правил, которые нарушены ответчиком при строительстве.

В частности, дефекты, выявленные при осмотре следующие:

-проседание отмостки на площади 290 кв.м. на величину до 100 мм. (в нарушение СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», проект дома 275-05-ГП);

-в наружных стенах деформационной шов шириной 20 мм в осях «20-21» по всей высоте здания не имеет компенсаторов, необходимого уплотнения и герметизации (в нарушение проекта дома (шифр 275-05-ГП»; серия 2.4З0-20 Выпуск 1 «Узлы цоколя и деформационных швов в стенах», рабочие чертежи;

-по все длине кровле поперёк направления уклона до 25 мм созданы искусственные местные неровности; не обеспечен полный сток атмосферных осадков в систему внутреннего водостока; вздутие кровельного ковра у павильонов выхода на кровлю со стороны дверного проёма на общей площади 227 кв.м.; на протяженности 268 м. укрытие парапетных стенок наружных стен и деформационного шва на крыше фартуками из оцинкованного железа выполнено без уклона в сторону кровли; на протяжённости 268 м. соединение фартуков между собой выполнено одинарным лежачим фальцем без герметизации стыка герметиками; на протяжённости 268 м. крепление фартука выполнено дюбель гвоздями ХПС непосредственно к вертикальной поверхности парапета; на протяжённости 268 м. гидроизоляционной ковер заведён на парапетную стенку и перекрывает только половину её толщины (в нарушение проекта дома (шифр 275-05-ГП); СП 17.133320.2011 «СНиП 2-26-76ю. Кровли»; СНиП3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия»; руководство по проектированию и устройству кровель из битумно-полимерных материалов компании «ТехноНИКОЛЬ»;

-частичное разрушение штукатурного и окрасочного слоя стен приямка и наклонной части стены подвала; сквозные трещины, выбоины бетонного пола приямка; саморезы крепления фартука не имеют герметизирующей прокладки (в нарушение проекта дома (шифр 275-05-ГП); СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты»;

-нижние ступени не имеют упорного элемента на площадке основания; ступени уложены на деревянные направляющие; неравномерная просадка бетонной площадки основания на величину до 50-70мм; у наружной стены здания нарушение конфигурации марша и его устойчивости (в нарушение проекта дома (шифр 275-05-ГП), СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты»;

-территория, предназначенная согласно проекта для парковки автомобилей и дорожек детской площадки не имеет твёрдого покрытия, предусмотренного проектом, а отсыпана грунтом и ПГС; проезд к парковке вдоль дома со стороны ул. Мира на протяженности 100 м, шириной 5,5 м не имеет твёрдого