Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу n А63-6121/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

срок исполнения обязательств по передаче квартир, предусмотренный законом и муниципальным контрактом, наступил, при таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что управлением правомерно заявлены требования о передаче 15 квартир с номерами 1, 3, 4, 5, 6, 7, 12, 13, 14, 24, 25, 26, 27, 28, 31, расположенных по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д. 51, в связи с чем данное требование подлежит удовлетворению.

На другую часть спорных квартир (№№ 10, 11, 17, 18, 19, 20, 21), расположенных по адресу: город Железноводск, улица Суворова, д. 51 и выступающих предметом муниципального контракта, зарегистрировано право собственности за гражданами – физическими лицами - Поповой О.В. (квартира 10); Харченко Н.М. (квартира 11); Раваян К.Р. (квартира 17); Домбровской А.В. (квартира 18); Хлопониным А.Ю. (квартира 19); Зосян К.Г. (квартира 20); Обрященко П.В. (квартира 21). Указанные квартиры переданы ООО «СМУ Курорта» физическим лицам по договорам долевого участия в строительстве.

В статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации также указано, что право требовать понуждения к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Судом установлен факт реализации 7 квартир помещений в многоквартирном доме третьим лицам, подтвержден представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома, копиями свидетельств о госрегистрации права собственности. Данные обстоятельства управление не оспаривает.

В силу прямого указания закона и обязательных для арбитражных судов разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации названное обстоятельство исключает возможность защиты прав управления путем удовлетворения требований о передаче имущества.

При таких обстоятельствах в части 7 квартир (№№ 10, 11, 17, 18, 19, 20, 21), на которые зарегистрировано право собственности граждан, суд отказывает истцу в иске. Данные выводы согласуются со сложившейся судебной практикой (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.05.2014 по делу № А32-7017/2013).

Также суд правомерно отказал в требовании управления об обязании в случае невозможности исполнения ответчиком передать квартиры, свободными от каких-либо обременений и каких бы то ни было прав третьих лиц, аналогичные по площади, планировке, количеству комнат и времени постройки спорным квартирам, поскольку доказательств наличия в собственности ответчика квартир, аналогичных по площади, планировке, количеству комнат и времени постройки всем спорным квартирам, расположенным по адресу: Ставропольский край, город-курорт Железноводск, ул. Суворова, д. 51, истцом в материалы дела не представлено, а судом наличие таких квартир не установлено.

В соответствии с частью 2 статьи 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при присуждении имущества арбитражный суд указывает наименование имущества, подлежащего передаче истцу, его стоимость и местонахождение.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 части 1 статьи 13 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в исполнительном листе должна быть указана резолютивная часть судебного акта.

Несоответствие исполнительного документа требованиям статьи 13 Закона № 229-ФЗ в силу пункта 4 части 1 статьи 31 этого же Закона является основанием для отказа в возбуждении исполнительного производства.

На основании изложенного, а также учитывая общие требования к судебному акту в части его исполнимости, рассматриваемое требование управления не может быть удовлетворено.

Таким образом, требования управления о передаче 15 квартир с номерами 1, 3, 4, 5, 6, 7, 12, 13, 14, 24, 25, 26, 27, 28, 31, расположенных по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д. 51, подлежат удовлетворению.

Отказывая при этом в требованиях о передаче данных квартир свободными от каких-либо обременении и каких бы то ни было прав третьих лиц, поскольку сам по себе факт регистрации залога данных квартир в пользу залогодержателя ООО «Дагэнергобанк» не влечет таких юридических последствий, как невозможность передачи квартир по требованию муниципального заказчика, оплатившего строительство данных квартир в рамках целевой программы переселения граждан.

Довод о ничтожности договоров ипотеки не принимается судом по следующим основаниям.

В силу положений § 3 главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно статье 4 Федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12.1 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

На основании статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

По смыслу названных норм права залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (а не объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства) считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект незавершенного строительства, а не с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2012 № ВАС-16948/12 по делу № А33-17315/2011).

Порядок внесения в ЕГРП записей о регистрации прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества урегулирован Инструкцией от 09.06.2005.

В соответствии с пунктом 19 Инструкции от 09.06.2005 государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 ЕГРП разделов ЕГРП, открытых на указанные объекты недвижимого имущества.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В пункте 9 статьи 13 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ подчеркивается, что залоговые отношения, регулируемые названным Законом об участии в долевом строительстве, являются специальными, то есть имеют преимущество по отношению к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке.

Пунктом 7 статьи 13 от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрена возможность передачи объектов долевого строительства в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обществом в качестве застройщика осуществлено строительство многоквартирного жилого дома с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При заключении договора ипотеки банку должно было известно о том, что заложенное имущество обременено правами третьих лиц - участников долевого строительства в силу закона. Данную информацию он должен был получить от застройщика или регистрирующего органа, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.06.2014 № 26-26-01/104/2014-22697, содержащей информацию об истце как участнике долевого строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения залогодателем правил о последующем залоге (статьи 342) залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Из вышеназванных статей следует, что последующий залог движимого имущества не может быть признан недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как пунктом 2 статьи 351 ГК РФ предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 декабря 2009 года № 10683/09.

При этом в рамках заявленного управлением иска, вытекающего из обязательственных правоотношений, истцом, которому принадлежит выбор способа защиты нарушенного права, как инициатором процесса не было заявлено требований о признании (восстановлении) права залога, а также требований о признании права (обременения) банка отсутствующим.

Согласно разъяснениям, содержащимся в части 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из положений пункта 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 внесение регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога. При этом по смыслу пункта 53 названного постановления в качестве ответчиков по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРП зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 № 2150/11 по делу № А47-157/2010).

Управление требований к банку в рамках настоящего спора не предъявило.

Согласно статьям 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательства направления или вручения управлению претензии о расторжении договора истцом по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлены и в материалах дела отсутствует. Претензионный или досудебный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия специальных государственных органов.

В соответствии со статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора