Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу n А63-6121/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в случае, если в извещении о проведении запроса котировок субъектом Российской Федерации установлено требование обеспечения исполнения государственного контракта; 3) возможность частичной оплаты государственного контракта после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, стороны при заключении спорного контракта определили: подлежащие передаче конкретные объекты долевого строительства (60 жилых помещений (квартир), предназначенных для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в многоквартирном жилом доме по ул. Суворова, 51 г. Железноводска); список с указанием номеров квартир, подлежащих передаче, который изложен в приложении № 1 к контракту и уточнен дополнительным соглашением от 25.11.2012 № 5, в соответствии с которым ООО «СМУ Курорта» обязалось передать управлению 59 однокомнатных квартир общей площадью 28,0 кв.м каждая по цене 672 000 руб. каждая и одну трехкомнатную квартиру общей площадью 77,0 кв. м по цене 1 848 000 руб.; цену муниципального контракта, которая составила 41 496 000 руб. исходя из стоимости одного квадратного метра фактической площади - 24 000 руб., но не более максимальной площади, указанной в техническом задании сроки, а также порядок уплаты цены в соответствии с пунктом 3.4 (в редакции дополнительного соглашения от 10.06.2013); срок передачи застройщиком объектов долевого строительства - не более 243 дня со дня подписания контракта, гарантийные сроки (в разделе 4 пункты 4.4. - 4.6), а также сроки и обязательства застройщика осуществить завершение строительства и обеспечить государственную регистрацию права собственности застройщика; стороной контракта является застройщик, который осуществляет строительство многоквартирных домов.

При этом возможность авансирования и рассрочки оплаты цены муниципального контракта, имевшая место при исполнении спорного контракта, предусмотрена пунктом 10 статьи 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, установленным для муниципальных контрактов данного вида, в связи с чем доводы о незаключенности спорного контракта не принимаются судом.

Сам по себе довод о том, что ООО «СМУ Курорта» как застройщик, осуществляющий строительство многоквартирных домов, строительство которых не завершено, не соответствует требованиям, указанным в части 5 статьи 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ, т.к. строительная готовность дома составляла менее чем 70 %, не влияет на выводы суда о заключенности муниципального контракта, поскольку он заключен по итогам процедур по размещению муниципального заказа путем проведения открытого аукциона в электронной форме № 0121300021112000044.

Открытый аукцион в электронной форме № 0121300021112000044 по размещению муниципального заказа в связи с подачей на участие в аукционе в период 14.03.2012 по 03.04.2012 только одной заявки (ООО «СМУ Курорта») признан несостоявшимся, а контракт заключен по начальной (максимальной) цене, заявленной в аукционной документации, с единственным участником, согласно протоколу (реестровый № 0121300021112000044) рассмотрения вторых частей заявок от 06.04.2012.

Указанный протокол не оспорен и не признан недействительным, сам же муниципальный контракт, заключенный на основе протокола, частично исполнен сторонами (муниципальным заказчиком произведена полная оплата и застройщиком передано 38 из 60 квартир), в связи с чем указанный выше довод имел бы правовое значение в случае оспаривания протокола другим участником аукциона - застройщиком, имеющим объект незавершенного строительства с большей степенью готовности.

Доводы ничтожности муниципального контракта в связи с отсутствием его государственной регистрации, не может быть принят, поскольку отсутствие обязательной государственной регистрации в случаях, установленных законом, влечет его незаключенность, а не недействительность.

В пункте 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ указано, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Однако иное предусмотрено пунктом 3 статьи 27 указанного закона, согласно которому положения части 3 статьи 4 и части 3 статьи 13 Федерального закона не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Согласно части 14 ст. 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в редакции Федерального закона от 30.11.2011 № 350-ФЗ, действовавшей на день заключения контракта, государственная регистрация государственного контракта не требуется. Государственная регистрация перехода права собственности на жилые помещения, указанные в части 5 настоящей статьи, в случаях, предусмотренных пунктом 4 части 9 и частью 13 настоящей статьи, осуществляется в течение не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для такой государственной регистрации.

Часть 14 статьи 20.1 введена Федеральным законом от 17.07.2009 № 147-ФЗ и ее положения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года (часть 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 № 147-ФЗ).

Таким образом, государственная регистрация контракта на день его заключения не являлась обязательной в соответствии с законом, в связи с чем доводы о незаключенности муниципального контракта ввиду отсутствия его регистрации являются несостоятельными.

Требование о государственной регистрации муниципального контракта направлено на защиту прав дольщика, то есть отсутствие такой регистрации не позволяет дольщику противопоставлять свои права третьим лицам, но не лишает его (дольщика) права требовать от застройщика исполнения обязательств по передаче оплаченного жилого помещения, если в договоре оговорены все существенные условия.

Такой подход основан на положениях статей 10, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» и приведен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.02.2013 № 15510/12.

Доводы о ничтожности муниципального контракта от 17.04.2012 № 12А-12, заключенного муниципальным образованием как лицом, не имеющим на это права, обоснованно отклонен судом, поскольку в силу статьи 4 Федерального закона от 17.07.2009 № 147-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент заключения контракта) предоставление финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на переселение граждан из аварийного жилищного фонда субъектам Российской Федерации или в случае, установленном частью 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», муниципальным образованиям осуществляется исключительно на приобретение у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах (в том числе в многоквартирных домах, строительство которых не завершено, включая многоквартирные дома, строящиеся (создаваемые) с привлечением денежных средств граждан и (или) юридических лиц) или перечисленных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации домах и (или) на строительство таких домов.

Довод общества о том, что квартиры построены и переданы истцу с большей площадью, а соответственно, должны быть оплачены в недостающей части, правомерно отклонен судом, поскольку в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» цена работ сторонами согласована, и согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», а также условиям самого контракта цена муниципального контракта является твердой и не подлежит изменению, кроме специально оговоренных в законе случаев. Данный довод также не свидетельствует о незаключенности контракта.

В соответствии с приложением № 1 к муниципальному контракту в редакции дополнительного соглашения от 25.11.2013 № 5 общество обязалось передать управлению 59 однокомнатных квартир общей площадью по 28,0 кв.м каждая по цене 672 000 руб. каждая и одну трехкомнатную квартиру общей площадью 77,0 кв.м по цене 1 848 000 руб.

Пункт 3.1.1 контракта предусматривает вероятность превышения фактической площади каждой квартиры над той площадью, которая предусмотрена контрактом. При этом пункт 3.1.1 контракта устанавливает, что превышение фактической площади каждой квартиры над максимальной площадью, установленной контрактом, не является основанием изменения цены контракта, входит в цену контракта и дополнительно не оплачивается.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. При этом, согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 426-ФЗ, действовавшей на момент заключения контракта) цена контракта является твердой и не может изменяться в ходе его исполнения, за исключением случаев заключения контракта на основании пункта 2.1 части 2 статьи 55 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ, а также случаев, установленных частями 4.2, 6, 6.2 - 6.4 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ. Оплата поставляемых товаров, выполняемых работ, оказываемых услуг осуществляется по цене, установленной контрактом, за исключением случаев заключения контракта на энергосервис на основании статьи 56.1 настоящего Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ.

Муниципальный контракт на право заключения муниципального контракта по приобретению у застройщика жилых помещений в многоквартирных домах для переселения граждан города-курорта Железноводска Ставропольского края из аварийного жилищного фонда от 17.04.2012 № 12А-12 не входит в перечень вышеперечисленных установленных законом случаев, которые допускают изменение цены контракта.

Условий об изменении цены муниципального контракта в самом контракте также не предусмотрено. Соглашений об увеличении цены контракта между управлением и обществом не заключалось.

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ цена контракта может быть снижена по соглашению сторон без изменения предусмотренных контрактом количества товаров, объема работ, услуг и иных условий исполнения контракта. Таким образом, закон, запрещая в общем изменение цены муниципального или государственного контракта, допускает изменение цены муниципального или государственного контракта только в сторону её снижения по соглашению сторон контракта. Соглашения о снижении цены контракта между управлением и обществом также не заключались.

Строительство многоквартирного дома администрацией города-курорта по адресу: город Железноводск, улица Суворова, д.51, завершено и администрацией г. Железноводска выдано новое разрешение от 27.12.2013 RU26303000-26 на ввод объекта - многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Материалами дела подтверждается, что оговоренная цена контракта в размере 41 496 000 руб. полностью оплачена управлением, претензий от застройщика муниципальному заказчику о неполучении указанных средств не направлялось и в ходе судебного разбирательства представителем ответчика поступление указанных средств на счет общества подтверждено.

На этом основании встречные требования о взыскании задолженности по оплате квартиры № 24, расположенной по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д.51, в размере 592 800 руб. удовлетворению не подлежат.

Таким образом, Управление городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края в полном объеме исполнило свои обязательства, установленные контрактом, за исключением тех обязательств (приемка жилых помещений), исполнение которых обусловлено действиями ООО «СМУ Курорта».

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции от 31.11.2011 действовавшей на момент заключения контракта) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Право управления требовать понуждения общества к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, предусмотрено статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Поскольку