Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2014 по делу n А63-2744/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

праве аренды у предпринимателя для использования под объектом недвижимости (торговым павильоном).

В связи с указанными обстоятельствами, договор аренды земельного участка № 8048 от 12.03.2010 в части передачи в аренду земельного участка с кадастровым № 26:12:010520:0010 является ничтожным, поскольку ранее переданный в аренду земельный участок и находящийся в пользовании у третьего лица – предпринимателя не мог быть передан в аренду обществу, поскольку такая сделка прямо противоречит закону.

В части проверки доводов ответчиков об отсутствии предмета спора, поскольку произведен снос торгового павильона, а истцу выплачена компенсация за его снос, суд приходит к следующим выводам.

При новом рассмотрении дела, выполняя указания суда кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции определением от 12.09.2014 обязал индивидуального предпринимателя Байдину Е.Ф. и общество с ограниченной ответственностью «Ставропольская инженерно-строительная компания» представить правовую позицию в отношении представленного соглашения от 01.10.2013 в совокупности с содержанием расписки от 01.10.2013 об отсутствие у предпринимателя каких-либо претензий к участникам спора, доверенности от 01.10.2013, выданной предпринимателем на представление по вопросам, связанным со сносом торгового павильона и внесением изменений в реестр. Суд апелляционной инстанции также предложил сторонам письменно пояснить, предполагали ли стороны указанного соглашения восстановление сносимого объекта и сохранение прав предпринимателя на земельный участок с кадастровым № 26:12:010520:10, указать каким образом устанавливалась сумма компенсации, ее состав.

Указания суда апелляционной инстанции обществом не исполнены.

Предприниматель в суде апелляционной инстанции судебном заседании пояснила, что согласно соглашению от 01.10.2013 ей был компенсирован только снос торгового павильона. Какого-либо иного смысла и значения в указанное соглашение стороны не закладывали. Поскольку ей компенсирован снос торгового павильона, в данной части у нее претензий к обществу в данной части не имеется. Вместе с тем, она готова восстановить за полученные от общества денежные средства торговый павильон и в дальнейшем осуществлять торговлю, в том числе на земельном участке на котором ранее располагался земельный участок.

В материалы дела представлена справка Государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Краевая техническая инвентаризация» № 3-2700 от 15.09.2013 согласно которой, 15.09.2013 зафиксирован снос нежилого здания – павильон «Дружба» лит. «А» площадью 24,2 кв.м., с кадастровым № 26:12:000000:474 в полном объеме.

В материалы дела не представлено доказательств того, что снос павильона (то есть фактическая гибель вещи) произошел по вине, либо с согласия Байдиной Е.Ф. Таких доказательств, общество, администрация г. Ставрополя и Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, не представили.

Представленное в суд соглашение о компенсации стоимости сносимого здания подписанное между обществом и предпринимателем, составлено позже сноса павильона – 01.10.2013, то есть после того, как был осуществлен снос павильона, поскольку согласно справке № 3-2700 от 15.09.2013 по состоянию на 15.09.2013 павильон уже не существовал.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Оценивая приобщенное к материалам дела соглашение от 01.10.2013, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений в совокупности с распиской от 01.10.2013, а также доверенностью от 01.10.2013, с учетом того, что договоре отсутствуют какие–либо неясности и он не может быть истолкован иначе, поскольку в нем прямо на государственном языке Российской Федерации (часть 1 статья 68 Конституции Российской Федерации) указано о том, что компенсация производится за снесенное здание и сумма такой компенсации составляет 4 000 000 рублей. При этом, суд апелляционной инстанции принял во внимание все соответствующие обстоятельства и установил отсутствие между обществом и предпринимателем предшествующие договора и переписку, практику установившуюся во взаимных отношениях, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон. В указанном соглашении от 01.10.2013 не указано сторонами о том, что предпринимателю компенсируется нарушение его прав на земельный участок, а также компенсация иных нарушенных или возможно в будущем нарушенных прав. В соглашении и расписке от 01.10.2013 также не указано об отказе предпринимателя от прав на земельный участок либо от права на восстановление погибшего объекта недвижимости. Доказательств о том, что воля сторон была направлена на выполнение условий соглашения в зависимости от указанных условий, в суд не представлено.

Анализ соглашения, расписки и доверенности от 01.10.2013, с совокупностью представленных в материалы дела доказательств, позволяет суду прийти к выводу о том, что сумма компенсации установлена сторонами в соглашении от 01.10.2013 исходя из рыночной стоимости только за фактический снос объекта недвижимости. В состав компенсации входит только денежное возмещение причиненного вреда предпринимателю за снос торгового павильона.

Оценивая доверенность, выданную 01.10.2013 на три месяца Самаржиди М.Е. (т. 6 л.д. 95) и удостоверенную нотариусом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что указанному лицу Байдина Е.Ф. предоставила право представлять ее интересы по всем вопросам:

-  связанным со сносом недвижимого имущества – недвижимого здания-павильона «Дружба», литер А, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, Дружба павильон;

- с внесением изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество – нежилое здание-павильона «Дружба», литер А, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, Дружба павильон.

Данная доверенность не указывает на выражение согласия Байдиной Е.Ф. на снос торгового павильона, отказ от прав на земельный участок, установление суммы и состава компенсации по соглашению от 01.10.2013.

Предоставление Самаржиди М.Е. право на внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении снесенного павильона, согласуется с положениями пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества. Из приведенных норм следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Исходя из указанных обстоятельств, Байдина Е.Ф. была вправе выдать 01.10.2013 доверенность Самаржиди М.Е., в том числе на представление интересов в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и данное обстоятельство, как отдельно, так и в совокупности с соглашением от 01.10.2013 и распиской от 01.10.2013 не может является основанием для вывода суда о том, что Байдина Е.Ф. дала согласие на снос торгового павильона, уступила свое право на землю и получила за это компенсацию.

Суд считает необходимым указать, что доверенность выдана Самаржиди М.Е. после сноса торгового павильона (01.10.2013), факт которого по состоянию на 15.09.2013 удостоверен справкой № 3-2700 от 15.09.2013.

В части касающейся обстоятельств гибели торгового павильона как основания для отказа в удовлетворении требований предпринимателя о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено исключительное право граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на приобретение прав на эти земельные участки.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе недвижимую, является ее гибель или уничтожение (часть 1 статьи 235 Гражданского кодекса).

В случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, в силу части 1 статьи 39 Земельного кодекса, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Согласно пункту 2 указанной статьи, условия сохранения соответствующих прав за арендатором определяются договором аренды.

Доказанный факт разрушения объекта не влияет напрямую на судьбу права на него, поскольку формальный собственник такого объекта не лишен права восстановить его.

Поскольку стороны договора аренды не предусмотрели специальный порядок сохранения соответствующих прав предпринимателя на торговый павильон при условии его разрушения, к спорным правоотношениям необходимо применять общие правила пункта 1 статьи 39 Земельного кодекса.

При доказанности факта гибели торгового павильона являвшегося объектом недвижимого имущества, предприниматель сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, а также вправе претендовать на дальнейшую аренду земельного участка.

Таким образом, факт гибели торгового павильона, тем более что он являлся объектом недвижимого имущества, не может являться самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований предпринимателя о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.

Также, суд апелляционной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что гибель вещи произошла после получения Байдиной Е.Ф. незаконного отказа администрации в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.

От общества и администрации г. Ставрополя поступили ходатайства о прекращении производства по делу, в связи с тем, что торговый павильон, принадлежащий предпринимателю снесен с одновременной выплатой компенсации. По мнению заявителей ходатайств, факт сноса объекта недвижимости и компенсация причиненного вреда, является основанием для прекращения производства по делу, поскольку отсутствует предмет спора.

Суд апелляционной инстанции, оценив ходатайства общества и администрации о прекращении производства по делу приходит к выводу о том, что они не подлежат удовлетворению в ввиду следующего.

Основания для производства по делу установлены в статье 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Указанным Федеральным законом не предусмотрено прекращение дела в связи с нарушением прав истца и восстановлением его прав, напрямую не связанных с предметом заявленных им исковых требований. Предметом спора по рассматриваемому делу не являются требования о возмещении причиненного заявителю ущерба со стороны общества, в виде сноса торгового павильона.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает прямой взаимосвязи доводов указанных в ходатайствах о необходимости прекращения производства по делу в связи с отсутствием предмета спора, с заявленными истцом требованиями.

Рассматривая требования заявителя о признании недействительным отказа администрации г. Ставрополя от 24.12.2012 (изложенный в уведомлении об отказе № 09/2-07/1-5119, т. 1 л.д. 55-56) в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым № 26:12:010520:0010 на новый срок, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В определении от 12.09.2014 суд апелляционной инстанции предложил обществу до начала судебного заседания представить в суд апелляционной инстанции документы, свидетельствующие о степени готовности возводимого обществом здания офисно-торгового центра.

            Общество определение суда апелляционной инстанции не исполнило.

Суд не вправе самостоятельно собирать доказательства, обосновывающие правовые позиции сторон. В противном случае любой вывод суда будет заведомо противоречить принципам гражданского и процессуального права, таким как свобода (автономия) воли, диспозитивность и состязательность.

В связи с чем, при рассмотрении дела суд с учетом положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о том, что оснований полагать о том, что отсутствует физическая возможность для формирования земельного участка с кадастровым № 26:12:010520:0010 в его прежних границах, не имеется.

Из оспариваемого уведомления об отказе в предоставлении Байдиной Е.Ф. земельного участка с кадастровым № 26:12:010520:0010 на новый срок следует, что основанием для принятия решения явилось то обстоятельство, что в отношении испрашиваемого земельного участка в государственный кадастр недвижимости внесена запись - «архивный».

Полагая, что указанный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель оспаривая решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактически преследует цель понуждения администрации к принятию решения о предоставлении земельного участка на новый срок.

Договор аренды земельного участка имеет сложный юридический состав, включающий акт органа местного самоуправления (постановление) и соглашение сторон (договор), заключенное на основании этого акта (статьи 30, 31 Земельного кодекса).

При заключении в установленном порядке договора аренды публично-правовые отношения по