Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу n А63-7837/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В пункте 3 Федерального стандарта оценки (далее - ФСО № 3), утвержденного  приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации                № 254 от 20.07.2007, указано, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В материалах дела имеется положительные экспертные заключения                          № 28.06.2013 от 28.06.2013 и № 131211-1027 от 26.05.2014 отчета об определении рыночной стоимости земельных участков  № 3608 от 25.06.2013, составленные экспертами НП «Саморегулируемая организация Ассоциация Российских магистров оценки».

В соответствии со ст. 17.1. Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

 Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Приказом Минэкономразвития России № 328 от 04.07.2011 утвержден федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

Пунктом 19 ФСО № 5 установлено, что если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив отчет проведенной экспертизы  верно установил, что отчет № 3806 об определении рыночной стоимости земельных участков  соответствует: требованиям Закона № 135-ФЗ; федеральным стандартам оценки.

Суд первой инстанции также пришел к правильному выводу, признав выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки,  обоснованными.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал, что экспертным заключением подтверждено как соответствие отчета нормативно - правовым актам в области оценочной деятельности, так и признаны обоснованными выводы оценщика, сделанные при определении рыночной стоимости.

Кроме того,  суд  первой инстанции, проверив  отчет об оценке земельных участков,  верно установил следующее.

В соответствии с пунктом 7 ФСО № 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО № 1).

Судом первой инстанции верно установлено, что из отчета об оценке № 3806 усматривается, что при проведении оценки оценщик использовал только сравнительный подход. От использования затратного и доходного подхода оценщик отказался.

В пункте 5.1 отчета об оценке оценщик обосновал отказ от использования затратного и доходного подхода, указав, что затратный подход - совокупность методов 11 оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Затратный подход для оценки непосредственно земельных участков не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Использование данного подхода определяется спецификой возможного использования объекта и особенностями инвестора и базируется на значительном массиве общей экономической и бухгалтерской информации (операционные расходы и прибыль, расходы, связанные с бизнесом инвестора (не связанные со стоимостью объекта), бухгалтерская амортизация, корпоративные затраты (выплаты дивидендов и т.п.) и т.д.). Отмеченная информация в большинстве своем является конфиденциальной (коммерческой тайной) и сугубо индивидуальной, что не позволяет использовать в полной мере доходный подход для выполнения оценки рассматриваемого объекта.

С учетом содержащегося в отчете обоснования отказа от применения затратного и доходного подхода, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, посчитав    правомерным использование оценщиком только сравнительного подхода, для определения рыночной стоимости земельных участков.

Судом первой инстанции также верно установлено, что в экспертном заключении, эксперт указал, что отказ от использования доходного подхода, является обоснованным, отказ от использования затратного подхода является мотивированным и правильным.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что надлежит учесть также и то обстоятельство, что заявителем оспаривается кадастровая стоимость, установленная при проведении государственной оценке земель на территории Ставропольского края в 2012 году. Заказчиком данных работ выступало министерство. Исполнителем работ по проведению государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ставропольского края являлось ООО «ФинГрупп».

Отчет об оценке земельных участков из земель населенных пунктов № 11111-12 опубликован на официальном сайте министерства (http://www.miosk.estav.ru/zemelnye-otnosheniya/42 l-otchet-np-12.html).

Как следует из отчета при проведении государственной кадастровой оценке земель (страница 81 отчета), оценщиками использовался также, только сравнительный подход, отказ от использования затратного и доходного подхода обоснован аналогичными доводами. При этом оценщики указали, что затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом; метод дисконтирования денежных потоков (доходный подход) наиболее полно отражает ту цену, которая может быть получена за определенный срок от сдачи в аренду оцениваемого объекта; сравнительный подход отражает реальную рыночную стоимость объектов оценки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу,  признав использование только сравнительного подхода для проведения оценки рыночной стоимости земельных участков  обоснованным и допустимым.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Тем самым, объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Согласно отчету, для оценки земельных участков оценщиком  использованы три объекта - аналога, расположенные на территории города Ставрополя и сходные с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» в тексте отчета присутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, к отчету приложены копии соответствующих материалов.

Судом первой  инстанции также верно установлено, что в экспертном заключении к отчету установлено, что выбранные объекты - аналоги, находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, данные по объектам оценки проверяемы и достоверны. Единицы сравнения выбраны по основным ценообразующим факторам, поправочные коэффициенты рассчитаны верно. Информация, используемая в расчетах оценщиком и приведенная в отчете существенная и обоснованная, подтверждена проверяемыми источниками.

В отчете представлены последовательные расчеты определения рыночной стоимости. Логика проведения расчетов и описание процесса оценки позволяет сделать вывод об авторстве и воспроизвести все расчеты.

Пунктом 11 ФСО Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки установлено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Исследовав отчет  № 3608 от 25.06.2013  и имеющиеся заключения экспертов от 28.06.2013 и от 26.05.2014 о проверке соответствия отчета определении рыночной стоимости земельных участков, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии содержавшихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости участков их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав  доказанной истцом рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на 01.01.2012 в отчете  № 3608 от 25.06.2013. Доказательств обратного, лица, участвующие в деле, не представили, на предложение суда первой инстанции о проведении судебной экспертизы на предмет проверки достоверности рыночной стоимости земельных участков, определенной в отчете об оценке, представленном акционерным обществом, заявили письменные возражения.

Имеющиеся в материалах дела решения комиссии  №№ 110, 111 и № 112 от 02.09.2013, в которых сделан вывод о не соответствии оформления и (или) содержания отчета об оценке требованиям ФСО № 1, ФСО № 3 п.8, правомерно не приняты судом первой инстанции  во внимание, поскольку не содержат конкретных ссылок на недостатки отчета об оценки требованиям, установленным федеральными стандартами, и не опровергают выводы экспертных заключений от 28.06.2013 и от 26.05.2014, согласно которым отчет об оценки № 3806 об определении рыночной стоимости земельных участков соответствует: требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что согласно экспертному заключению от 28.06.2013 выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не является основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

Изложенные в апелляционных жалобах доводы  о необоснованном  установлении  по состоянию на 01.01.2012 кадастровой  стоимости земельного  участка площадью 2 478 кв.м., кадастровый номер 26:12:010102:94, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. 6-я Промышленная, 7, в квартале 607, в размере его рыночной стоимости – 1 541 465 руб., удельный показатель – 622, 06 руб. за метр квадратный; установлении