Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015 по делу n А32-22355/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

участке со стороны улицы Красной; заключение соглашений на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками) и усмотрел в действиях общества злоупотребление правом согласно пункта 1 статьи  10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанный вывод суда также не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Как следует из представленных схем и чертежей расположения земельных участок со стороны ул. Красной земельный участок уже свободен и сноса каких либо строений и соору­жений не требуется. Кроме того, в договор уже неоднократно вносились изменения по умень­шению площади участка, однако это никоим образом не отменило Особых условий договора (статья 8 договора) в т.ч. о предоставлении соглашений на переселение с собственниками сно­симого жилья, в связи с этим вывод суда первой инстанции о том, что возможные изменения площади участка при разделе каким-то образом скажутся на исполнении Особых условий (статья 8 Договора) является неверным.

Кроме этого, суд первой инстанции принимая обжалуемое решение исходил из того, что заявитель не доказал, что отсутствие решения о разделе препятству­ет исполнению обязательств по договору аренды. Между тем, препятствий по  исполнению обязательств общества по договору не имеется, (общество должным образом вносит арендную плату), однако, права общества в связи с отсутствием решения о разделе нарушены.

Факт обременения земельного участка правами третьих лиц (собственников недвижи­мого имущества) никем не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела судебными актами судов общей юрисдикции. Отказ администрации в разделе участка не позволяет освободить от обременения свободную часть участка, что само по себе свиде­тельствует о нарушении прав и законных интересов общества в сфере экономической дея­тельности. В данном случае наличие обременений прав в пользовании имуществом само по себе нарушает интересы владельца этого имущества.

Общество поясняло в судебном заседании, что фактически земельные участки, которые должны образо­ваться в результате раздела, изначально существуют как самостоятельные объекты недвижи­мого имущества и имеют исторически сложившуюся границу - трехметровый кирпичный за­бор. Один из них занимает жилые дома жильцов по ул. Пашковская 65, 67, а другой свободен и может использоваться для строительства. Таким образом, учитывая сложившийся порядок пользования земельным участком, его раздел по существующей границе (кирпичному забору) не повлечет за собой нарушение прав и свобод вышеназванных собственников.

Таким образом, судебная коллегия исходит из того, что анализ действительной воли сторон при подписании договора аренды от 10.01.2003г. сводился к тому, что и арендатор, и арендодатель подразумевали по существу две вещи в качестве предмета аренды: земельный участок № 1, площадью 11 985 кв.м и земельный участок № 2 площадью 2 236 кв.м.

Изложенное подтверждается приложением «План земельного участка» к договору аренды от 10.01.2003г.

Из графической части данного приложения следует, что участок № 2 занят постройками.

Соотношение графики кадастрового паспорта земельного участка (части участка) 23:43:0207027:143 площадью 2 157 кв.м и графики земельного участка №2 площадью 2 236 кв.м показывает, что в целом конфигурация и площадь совпадают. Отличие обусловлено более точным описанием (определением) земельного участка (части участка) 23:43:0207027:143 с учетом кадастровых работ и постановкой на учет в ГКН.

Это также подтверждается и намерениями самих собственников. В частности собствен­ники жилого дома по ул. Пашковской 67 (семья Жовно) приступили к оформлению своих прав на земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Ими была подготовлена схема расположения границ земельного участка на кадастровом плане территории. Испрашиваемый ими участок как раз проходит по той же границе (кирпичному забору), по которой общество намеревается осуществить раздел.

Решением Первомайского районного суда от 07.02.2014 г. по иску Жовно Ф.Н. суд признал незаконным отказ Администрации муниципального образо­вания город Краснодар в оказании муниципальной услуги по утверждению схемы границ зе­мельного участка по адресу: г. Краснодар, ул. Пашковская, 67, и обязал Администрацию утвер­дить названную схему расположения земельного участка на кадастровом плане.

В соответствии с правилами статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Следовательно, раздел участка обусловлен в том числе начальной волей сторон в договоре об определении отдельных предметов договора аренды (участки №1 и №2) с учетом особенностей их фактического использования.

Судебная коллегия исходит из того, что в данном случае приобретение прав на другую часть участка по ул. Пашковской, 65, будет зависеть от воли собственников расположенных на нем жилых домов.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Администрация города зло­употребляет своими правами, поскольку создает искусственные препятствия для использова­ния земельным участком по назначению, принимая при этом арендную плату (более 3 млн. рублей) как арендодатель, в том числе и за земельный участок, которым пользуются не обще­ство, а иные лица – собственники строений, жилых домов. При этом администрация осознает, что часть земельного участка она будет вынуждена у общества изъять и предоставить этим лицам (решение Первомайского районно­го суда по иску Жовно, решения Ленинского районного суда от 02.09.2010 г. и решения Ленинского районного суда от 20.04.2011 г. по иску ЖК Наутилус), но вместе с тем в качестве оснований для отказа в разделе участка указывает на невыполнение обществом фактически ничтожных условий договора аренды - предоставить соглашения с собственниками об их расселении.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование зе­мельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципаль­ной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государ­ственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 названного Кодекса.

Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендато­ров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, необходимы следующие документы:

- кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт об­разуемого земельного участка;

- правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Правовая конструкция указанных правовых норм предполагает право арендатора на обращение с заявлением о разделе земельного участка (инициировать раздел). Реализуется указанное право арендатора через принятие соответствующего решения публичным органом.

Судебной коллегией установлено и материалами дела подтверждается, что вся территория участка № 2 (часть участка 23:43:0207027:36 с кадастровым номером 23:43:0207027:143) по состоянию на дату заключения договора аренды была занята капитальными постройками.

На данное обстоятельство также прямо указано в разделе 8 «Особые условия договора» договора аренды от 10.01.2003г.

В силу правил пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  (действующей в спорный период) исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельных участков имеют собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на данных участках.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 06.09.2011г. № 4275/11 указал о том, что статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации  при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что договор купли-продажи всего земельного участка, заключенный с собственником только одного из объектов недвижимости, расположенных на данном участке, ничтожен в части соответствующего земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости иных лиц (при условии делимости земельного участка).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.2013г. по делу № А32-36476/2011, указанная выше правовая позиция распространяется и на оценку действительности договора аренды земельного участка.

Кассационный суд указал, что договор аренды земельного участка, заключенный с лицом, не являющимся собственником строений на данном участке, может быть оспорен с использованием механизма, предусмотренного постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011г. № 4275/11, то есть истец вправе ставить вопрос о признании договора аренды недействительным в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости.

Суд кассационной инстанции высказал позицию о том, что собственник отдельных строений на участке может требовать как вступления в арендное правоотношение со множественностью лиц в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так и признавать данное правоотношение (договор аренды) в соответствующей части недействительным (ничтожным).

Часть земельного участка 23:43:0207027:36, имеющая кадастровый номер 23:43:0207027:143 площадью 2 157 кв.м может существовать как отдельная вещь, что подтверждается материалами межевания, составленными кадастровым инженером.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу правил статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Вне зависимости от заявленных исковых требований, суд обязан во всяком случае дать оценку ничтожной сделке (части сделки) в спорном материальном правоотношении.

Учитывая, что соблюдение процедуры предоставления земельного участка на основании договора аренды от 10.01.2003г. никем не оспаривается и подтверждается постановлением главы администрации муниципального образования г.Краснодар от 02.10.2002г. № 1647 «О предоставлении ООО «Стройинтеркомплекс» земельного участка в Западном административном округе города Краснодара», актом выбора земельного участка от 08.08.2002г., договор аренды от 10.01.2003г. в остальной части (применительно к земельному массиву, составляющему участок № 1) является действительной сделкой.

К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодным для проживания (подпункт 8 пункт 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Вместе с тем, пункт 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.

В соответствии с пунктом 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 названной статьи.

Указанные нормы регулируют правовые отношения между органом, принявшим решение о признании многоквартирного дома аварийным и собственниками помещений в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в том числе в случае принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположен многоквартирный дом.

Анализ