Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015 по делу n А32-22355/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

участке площадью 8863 кв.м. учитывает нормативные расстояния до границ окружающей застройки и красных линий проезжих частей, а также устройство пожарного проезда вокруг возводимого комплекса. Кроме того для стоянки автотранспорта в здании будет предусмотрен трехуровневый подземный паркинг для сотрудников и посетителей многофункционального комплекса. Общество не имеет правовых оснований арендовать (т.е. владеть и пользоваться) частью земельного участка, на которых располагаются объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам. В данном случае без раздела земельного участка нарушается основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), также нарушаются безусловные права собственников объектов на приобретение прав на соответствующие участки (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Заявитель полагает, что единственно возможным способом получения обществом правовой возможности для беспрепятственного использования свободной частью арендуемого им участка (8 863 кв.м. из 11 020 кв.м.) является раздел земельного участка с выделением из него земельного участка площадью 2157 кв.м., занятого объектами недвижимости (жилые дома по ул.Пашковская, 65, 67).

Заявитель также считает, что предусмотренное пунктом 8.4 договора аренды обязательство по представлению соглашений на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства, заключенных с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками в квартале 193 по ул.Пашковской 65, 67 является ничтожным, т.к. выходит за рамки правоотношений сторон в сфере аренды и исполнение этих обязательств не зависит от воли сторон по договору аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 названного Кодекса, за исключением случаев:

1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;

2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 названного Кодекса;

5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.

Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, необходимы следующие документы:

1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Согласно пункту 6 статьи 11.4. Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.

Согласно части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Согласно части 2 названной статьи с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.

Согласно части 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 названной статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Таким образом, в целях раздела спорного земельного участка, для принятия соответствующего решения администрацией города Краснодар, ООО «Русская логистика» необходимо провести учет вновь образуемого земельного участка в государственном кадастре и получить на него кадастровый паспорт.

Постановка вновь образованных участков на кадастровый учет осуществляется на основании межевого плана земельного участка.

Как следует из материалов дела, для этого общество заключило договор с кадастровым инженером Багрич А.Д., который в дальнейшем выполнил кадастровые работы по изготовлению межевого плана в связи с выделом земельного участка площадью 2157 кв.м.

Как пояснил кадастровый инженер в письме от 12.02.2015г. определение границ земельных участков осуществлялось путем инструментальных измерений с выходом на участок. Фактическая граница между вновь образованными участками была проложена по существующему между ними ограждению. Ограждение непрерывно на всем протяжении, сообщение между образованными участками на месте фактически отсутствует. Фактически каждому собственнику строения предоставлен земельный участок значительно больше установленного стандартами минимума.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008г. № 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков", а также частью 11 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" межевой план был подготовлен в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

В дальнейшем подготовленный межевой план в виде XML-документа был в установленном порядке (утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 08.11.2013г. N 662) по сети интернет передан в Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю. В результате были внесены соответствующие изменения в государственный кадастр. Вновь образованному участку земельному участку площадью 2157 (по ул. Пашковская 65. 67) был присвоен кадастровый номер 23:43:0207027:143 и выдан кадастровый паспорт на него. Оставшейся части земельному участку с площадью 8863 кв.м. присвоен кадастровый номер 23:43:0207027:36 также выдан кадастровый паспорт. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции установлено, что ни администрация, ни собственники объектов недвижимости претензии по границам и площадям разделенных земельных участков не заявляли, несмотря на многократные письменные предложения суда апелляционной инстанции, изложенные в определениях об отложении судебного разбирательства, представить по этому вопросу письменные пояснения, возражения.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что заявитель преследует цель изменить предмет договора аренды, что свидетельствует о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Между тем, указанный вывод суда является ошибочным, поскольку общество не обращалось в администрацию муниципального образования с предложениями о внесении изменений в договор аренды и не заявляло указанных требований в суде. Единственной целью общества, связанной с разделом земельного участка, является устранение препятствия для использования свободной части земельного участка (площадью 8 863 кв.м.) по назначению.

Как следует из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земель­ных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или без­возмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет пре­имущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных зе­мельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних усло­виях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аук­ционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законо­дателем на усмотрение сторон.

Внесение изменений в договор будет зависеть от воли сторон этого договора в будущем и у суда на момент принятия решения по делу не было достаточных данных, свидетельствующих о том, что какая либо из сторон обратилась к другой стороне с предложением об изменении договора и у сторон возник по этому поводу спор, под­лежащий урегулированию в порядке статей 450 - 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 10.07.2012г. № 5763 "Об утверждении административного регламента предоставления администрацией муници­пального образования город Краснодар муниципальной услуги "Заключение дополнительного соглашения или внесение изменений в договор аренды земельного участка или договор без­возмездного срочного пользования земельным участком" четко регламентирована процедура внесения изменений в договор аренды земельного участка.

Реализация указанной процедуры осуществляется путем предоставления муниципаль­ной услуги, предоставляемой органом местного самоуправления в пределах его полномочий по решению вопросов местного значения, установленных в соответствии с Федеральным за­коном от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного само­управления в Российской Федерации" и уставами муниципальных образований.

Таким образом, с точки зрения законодательства внесение изменений в договор аренды земельного участка, заключенного с органом местного самоуправления, является отдельной публичной процедурой.

Кроме того, судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство что, предмет договора в части площади участка уже неоднократно менялся соглашением сторон договора. Однако поводом для заключения подобных соглашений являлись судебные акты судов общей юрисдикции. В результате площадь изначально переданного в аренду земельного участка уменьшилась с 14 254 кв.м. до 11 020 кв.м. Обращение за разделом обусловлено практически теми же причинами, что послужили основанием для внесения прежних изменений в договор (изменения касались уменьшения площади арендуемого участка на те площади, которые заняты и используются объектами третьих лиц).

Само по себе обращение за разделом не предполагает исключения возможности заключения между сторонами договора соглашения о внесении очередных изменений в договор (предмет) аренды в части площади участка.

Таким образом, решение о разделе земельного участка 23:43:0207027:36 площадью 11 020 кв.м. само по себе не означает внесения изменений в договор аренды от 10.01.2003г.

В силу правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011г. № 2420/11, согласно одному из принципов ведения государственного кадастра недвижимости (пункт 9 статьи 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости») сведения, которые носят временный характер и внесены в государственный кадастр недвижимости, до утраты ими в установленном названным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Статья 25 указанного Закона в качестве особенности осуществления кадастрового учета земельного участка предусматривает, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о нем при постановке на учет носят временный характер.

Следовательно, сведения в ГКН о вновь образованных в результате раздела земельных участках кадастровыми не являются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как разъяснено в постановлении  Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.12.2012г. по делу № А53-9110/2012, для раздела земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, необходимо принятие соответствующего решения уполномоченным государственным (муниципальным) органом.

Таким органом в рассматриваемом случае является Администрация муниципального образования г.Краснодар, которая и является надлежащим заинтересованным лицом по настоящему делу.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что целью общества также является последующее уклонение от исполнения принятых на себя обязанностей (снос строений и сооружений, расположенных на земельном