Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу n А32-20417/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

при наличии доказательств неисполнения (ненадлежащего исполнения) иных обязательств по договору аренды, помимо обязательств по внесению арендной платы.

Таким образом, установленные судом обстоятельства неисполнения (ненадлежащего исполнения) арендатором обязательств по договору аренды государственного или муниципального имущества могут являться основанием для отказа в признании за арендатором преимущественного права на заключение договора аренды такого имущества на новый срок без проведения торгов.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, имущественные комплексы б/о «Ивушка» и б/о «Белая акация» являются федеральной собственностью и переданы на праве в хозяйственного ведения ФГУП «ФТ-Центр». В связи с этим, на правоотношения сторон по аренде указанного федерального имущества распространяются положения статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

Имущественные комплексы б/о «Ивушка» и б/о «Белая акация» первоначально были предоставлены в аренду ООО «Альфа+Бэттерис» по результатам аукционов на право заключения договора аренды, что подтверждается протоколами аукциона от 16.03.2011.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи  309  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  обязательства  должны  исполняться  надлежащим  образом,  в  соответствии  с  условиями обязательства  и  требованиями  закона,  иных  правовых  актов,  а  при  отсутствии  таких условий и требований  -  в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В материалы дела представлены акты сверки между ООО «Альфа+Бэттерис» и ФГУП «ФТ-Центр» по состоянию на 21.09.2012 из которых следует, что на момент истечения срока аренды имущества по договорам №Д-АН01/11 от 22.03.2011 и №Д- АН02/11 от 22.03.2011 на стороне общества отсутствовала задолженность по арендной плате.

Судом первой инстанции установлено, что арендная плата по договору №Д-АН01/11 от 22.03.2011 (б/о «Ивушка») была внесена ООО «Альфа+Бэттерис» платежными поручениями №23 от 18.05.2011 (за май 2011 года), №33 от 09.06.2011 (за июнь 2011 года), №73 от 14.07.2014 (за июль 2011 года), №43 от 12.08.2011 (за август 2011 года), №108 от 14.09.2011 (за сентябрь 2011 года), №151 от 14.10.2011 (за октябрь 2011 года), №167 от 03.11.2011 (за ноябрь 2011 года), №199 от 14.12.2011 (за декабрь 2011 года), №21 от 31.01.2012 (за январь 2012 года), №10 от 22.02.2012 (за февраль 2012 года), № 62 от 20.03.2012 (за март 2012 года). Плата за фактическое пользование имуществом после истечения срока действия договора №Д-АН01/11 от 22.03.2011 (б/о «Ивушка») была внесена истцом платежными поручениями №104 от 10.04.2012 (за март 2012 года), №105 от 10.04.2012 (за апрель 2012 года), №158 от 15.05.2012 (за май 2012 года), №193 от 05.06.2012 (за июнь 2012 года), №57 от 18.07.2012 (за июль 2012 года), №106 от 07.08.2012 (за август 2012 года), №148 от 20.09.2012 (за сентябрь 2012 года), №168 от 05.10.2012 (за октябрь 2012 года), №6 от 15.01.2013 (за ноябрь 2013 года), №8 от 15.01.2013 (за декабрь 2012 года), №9 от 15.01.2013 (за январь 2013 года), №28 от 06.03.2014 (за февраль 2013 года), №44 от 25.03.2013 (за март 2013 года), №49 от 03.04.2013 (за апрель 2013 года), №73 от 18.04.2013 (за май 2013 года), №124 от 03.07.2013 (за июль 2013 года).

В период действия договора аренды №Д-АН01/11 от 22.03.2011 (б/о «Ивушка») 9 арендных платежей из 12 были произведены с нарушением установленного пунктом 4.4 договора срока внесения арендной платы (до 10 числа текущего месяца). Общий совокупный период просрочки внесения арендных платежей составил 59 дней.

Принимая во внимания положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» и разъяснения пункта 4.2 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации» о возобновлении договора аренды на новый срок на прежних условий, платежи за фактическое пользование арендованным имуществом за период с 16.03.2012 должны были производиться арендатором в срок предусмотренный пунктом 4.4 договора, то есть до 10 числа текущего месяца. Однако, 9 из 16 платежей за период с 16.03.2012 по 31.07.2013 произведены ООО «Альфа+Бэттерис» с нарушением срока внесения арендной платы, предусмотренного пунктом 4.4 договора.

Арендная плата по договору №Д-АН02/11 от 22.03.2011 (б/о «Белая акация») была внесена ООО «Альфа+Бэттерис» платежными поручениями №9 от 21.04.2011 (за апрель 2011 года), № 22 от 18.05.2011 (за май 2011 года), №32 от 09.06.2011 (за июнь 2011 года), №72 от 14.07.2014 (за июль 2011 года), №42 от 12.08.2011 (за август 2011 года), №109 от 14.09.2011 (за сентябрь 2011 года), №150 от 14.10.2011 (за октябрь 2011 года), №168 от 03.11.2011 (за ноябрь 2011 года), №208 от 16.12.2011 (за декабрь 2011 года), №20 от 31.01.2012 (за январь 2012 года), №9 от 22.02.2012 (за февраль 2012 года), № 63 от 20.03.2012 (за март 2012 года). Плата за фактическое пользование имуществом после истечения срока действия договора №Д-АН02/11 от 22.03.2011 (б/о «Белая Акация») была внесена истцом платежными поручениями №103 от 10.04.2012 (за март 2012 года), №106 от 10.04.2012 (за апрель 2012 года), №158 от 15.05.2012 (за май 2012 года), №193 от 05.06.2012 (за июнь 2012 года), №57 от 18.07.2012 (за июль 2012 года), №106 от 07.08.2012 (за август 2012 года), №148 от 20.09.2012 (за сентябрь 2012 года), №167 от 05.10.2012 (за октябрь 2012 года), №5 от 15.01.2013 (за ноябрь 2013 года), №7 от 15.01.2013 (за декабрь 2012 года), №10 от 15.01.2013 (за январь 2013 года), №27 от 06.03.2014 (за февраль 2013 года), №43 от 25.03.2013 (за март 2013 года), №50 от 03.04.2013 (за апрель 2013 года), №74 от 18.04.2013 (за май 2013 года), №115 от 03.06.2014 (за июнь 2013 года), №125 от 03.07.2013 (за июль 2013 года).

В период действия договора аренды №Д-АН02/11 от 22.03.2011 (б/о «Белая акация») 11 арендных платежей из 12 были произведены с нарушением установленного пунктом 4.4 договора срока внесения арендной платы (до 10 числа текущего месяца). Общий совокупный период просрочки внесения арендных платежей составил 72 дня.

Принимая во внимания положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» и разъяснения пункта 4.2 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации» о возобновлении договора аренды на новый срок на прежних условий, платежи за фактическое пользование арендованным имуществом за период с 16.03.2012 должны были производится арендатором в срок предусмотренный пунктом 4.4 договора, то есть до 10 числа текущего месяца. Однако, 9 из 17 платежей за период с 16.03.2012 по 31.07.2013 произведены ООО «Альфа+Бэттерис» с нарушением срока внесения арендной платы, предусмотренного пунктом 4.4 договора.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что нарушения сроков внесения арендной платы со стороны ООО «Альфа+Бэттерис» носили устойчивый и систематический характер (более 50% всех платежей совершены с просрочкой согласованных договором сроков), общий совокупный период просрочки внесения арендной платы по договорам №Д-АН01/11 от 22.03.2011 (б/о «Ивушка») и №Д-АН02/11 от 22.03.2011 (б/о «Белая акация») составил от 59 до 72 дней (в течение согласованного срока действия договора) и 160 дней после истечения согласованного в договорах срока их действия.

Указанные выводы суда первой инстанции следуют из представленных в материалы дела доказательств и требуют анализа в силу названных норм права с целью определения надлежащего исполнения обязательств со стороны истца, поскольку именно надлежащее исполнение обязательств может являться основанием для удовлетворения заявленных требований.

В силу пунктов 4.7 договоров №Д-АН01/11 от 22.03.2011 (б/о «Ивушка») и №Д-АН02/11 от 22.03.2011 (б/о «Белая акация») в качестве обеспечения исполнения арендатором обязательств по договору, в соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора внести на расчетный счет арендодателя гарантийный платеж в размере месячной суммы арендной платы, указанной в пункте 4.2 договора. В случае увеличения размера арендной платы арендатор обязан не позднее 5 календарных дней с момента получения соответствующего уведомления арендодателя увеличить размер гарантийного взноса путем перечисления суммы доплаты на расчетный счет арендодателя. В каждом случае удержания арендатор должен восстановить гарантийный взнос в его первоначальном размере в течение семи календарных дней с даты, указанной в уведомлении арендодателя об удержании.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны свободны в заключении условий договора.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с положениями статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Вместе с тем, в материалы дела не представлены доказательства внесения ООО «Альфа+Бэттерис» гарантийного платежа в порядке и размерах, предусмотренных вышеприведенными условиями договоров, наличие которого могло бы нивелировать негативные последствия систематического нарушения арендатором сроков внесения арендной платы за спорное имущество.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктами 2.3 договора №Д-АН01/11 от 22.03.2011 и договора №Д-АН02/11 от 22.03.2011 стороны предусмотрели, что с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта и до момента возврата объекта арендодателю риски повреждения (уничтожения) объекта, ответственность, которая может возникнуть в связи с использованием арендатором объекта (нарушение санитарных норм, пожарной безопасности, возникновение аварийных ситуаций и т.д.), ответственность за безопасность сотрудников и посетителей арендатора возлагается на арендатора.

Арендатор обязан поддерживать объект в исправном состоянии, не допуская его порчи, своевременно производить за свой счет текущий ремонт объект; обеспечить сохранность имеющихся на объекте инженерных сетей, коммуникаций и оборудования;  не допускать захламления бытовым и строительным мусором коридоров, мест общего пользования, дверных проемов, лестничных пролетов, путей экстренной эвакуации из объекта, прилегающей к объекту территории, соблюдать противопожарную безопасность (пункты 3.3.3., 3.3.4. договоров №Д-АН01/11 от 22.03.2011 и №Д-АН02/11 от 22.03.2011).

В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пунктам 2.4. договоров №Д-АН01/11 от 22.03.2011 и №Д-АН02/11 от 22.03.2011 в течение пяти календарных дней с момента прекращения действия договора объект должен быть возвращен арендатором арендодателю по акту приема-передачи.

При