Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу n А32-20417/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до 05.03.2012 (360 дней).

В течение 5 рабочих дней со дня подписания договора объект передается арендатору по акту приема-передачи объекта. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора).

На основании акта приема-передачи от 22.03.2011 ФГУП "ФТ-Центр" передало ООО "Альфа+Бэттерис" во временное владение и пользование являющееся объектом аренды движимое и недвижимое имущество б/о "Ивушка". В акте отражено, что техническое состояние передаваемых объектов является удовлетворительным и позволяет использовать нежилые помещения в целях, предусмотренных договором. Арендатор претензий по качеству и состоянию объектов не имеет.

Согласно пункту 4.2 договора аренды №Д-АН01/11 от 22.03.2011 сумма арендной платы определена по результатам аукциона и составляет 10762 рубля 50 копеек в месяц. Внесение ежемесячной арендной платы по договору производится арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовым платежом за текущий месяц до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 4.4 договора).

По результатам аукциона на право заключения договора аренды нежилых зданий, сооружений и оборудования, общей площадью 1934,9 кв.м., закрепленных на праве хозяйственного ведения за ФГУП "ФТ-Центр" и расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский округ, ул. Широкая Балка, б/о "Белая акация" победителем было признано ООО "Альфа+Бэттерис".

На основании протокола аукциона от 16.03.2011 между ФГУП "ФТ-Центр" (арендодатель) и ООО "Альфа-Бэттерис" был заключен договор №Д-АН02/11 от 22.03.2011 аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Краснодарского края и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с пунктом 1.1 договора №Д-АН02/11 от 22.03.2011 арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский округ, ур. Широкая Балка, б/о "Белая акация", в составе: спальный корпус (литер А, Б площадью 979,5 кв.м.), столовая на 75 мест (литер Д площадью 955,4 кв.м.), ограждение металлическое (347,7 п.м.), площадка с асфальтированным покрытием (площадью 278,9 кв.м.), трансформаторная подстанция, холодильная камера ФАК-15, электростанция дизель, забор кирпичный (20,8 п.м.), площадка отдыха и танцев (площадью 285 кв.м.), холодильная камера КСХ-2-610 с агрегат и 2-мя испарителями, лифт грузовой с подъемником. Характеристики объекта аренды содержатся в приложении №1 к договору.

Согласно пункту 1.3 договора №Д-АН02/11 от 22.03.2011 арендатор имеет право использовать объект для эксплуатации базы отдыха.

Пунктом 2.1 договора №Д-АН02/11 от 22.03.2011 предусмотрено, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до 05.03.2012 (360 дней).

В течение 5 рабочих дней со дня подписания договора объект передается арендатору по акту приема-передачи объекта. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора).

На основании акта приема-передачи от 22.03.2011 ФГУП "ФТ-Центр" передало ООО "Альфа+Бэттерис" во временное владение и пользование являющееся объектом аренды движимое и недвижимое имущество б/о "Белая акация". В акте отражено, что техническое состояние передаваемых объектов является удовлетворительным и позволяет использовать нежилые помещения в целях, предусмотренных договором. Арендатор претензий по качеству и состоянию объектов не имеет.

Согласно пункту 4.2 договора аренды №Д-АН02/11 от 22.03.2011 сумма арендной платы определена по результатам аукциона и составляет 57 589 рублей 58 копеек в месяц. Внесение ежемесячной арендной платы по договору производится арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовым платежом за текущий месяц до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 4.4 договора).

По истечении срока действия договора №Д-АН01/11 от 22.03.2011 предприятием было обеспечено изготовление специалистами ООО "Южная оценочная компания "Эксперт" отчета об определении рыночного размера права пользования в месяц и общей величины рыночного размера арендной платы в год за недвижимое имущество базы отдыха "Ивушка".

С письмом №43 от 29.04.2013 ООО "Альфа+Бэттерис" обратилось к ФГУП "ФТ-Центр" с предложением в порядке статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" заключить договор аренды имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский округ, ул. Широкая Балка б/о "Ивушка", общей площадью 610 кв.м. на новый срок по цене, установленной в отчете ООО "Южная оценочная компания "Эксперт". К письму общество приложило проект договора аренды №Д-АН 01/13 и отчет об определении рыночного размера права пользования в месяц и общей величины рыночного размера арендной платы в год за недвижимое имущество базы отдыха "Ивушка".

По истечении срока действия договора №Д-АН02/11 от 22.03.2011 предприятием было обеспечено изготовление специалистами ООО "Южная оценочная компания "Эксперт" отчета об определении рыночного размера права пользования в месяц и общей величины рыночного размера арендной платы в год за недвижимое имущество базы отдыха "Белая акация".

Письмом №53 от 05.03.2012 ООО "Альфа+Бэттерис" просило предприятие продлить договор аренды сроком на 10 лет.

Письмами от 19.07.2012 ТУ Росимущества в Краснодарском крае уведомило ФГУП "ФТ-Центр" о возможности предоставления в долгосрочную аренду федерального имущества б/о "Ивушка" и б/о "Белая Акация".

С письмом №44 от 29.04.2013 ООО "Альфа+Бэттерис" обратилось к ФГУП "ФТ-Центр" с предложением в порядке статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" заключить договор аренды имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский округ, ул. Широкая Балка б/о "Белая акация", общей площадью 2498,8 кв.м. протяженностью 368,5 п.м. на новый срок по цене, установленной в отчете ООО "Южная оценочная компания "Эксперт". К письму общество приложило проект договора аренды №Д-АН 02/13 и отчет об определении рыночного размера права пользования в месяц и общей величины рыночного размера арендной платы в год за недвижимое имущество базы отдыха "Белая акация".

Письмом №1435 от 15.05.2013 ФГУП "ФТ-Центр" отказало ООО "Аль- фа+Бэттерис" в заключении договоров аренды имущества баз отдыха "Ивушка" и "Белая акация" на новый срок, указав, что срок договоров №Д-АН01/11 от 22.03.2011 и №Д-АН02/11 от 22.03.2011 истек 15.03.2012. Заключение новых договоров аренды согласно пункту 3 статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" возможно только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Краснодарским филиалом ФГУП "ФТ-Центр" проводятся работы по подготовке аукционов на право заключения договоров аренды спорного имущества.

Полагая, что отказ ФГУП "ФТ-Центр" в заключении на новый срок договоров аренды спорного имущества является необоснованным и противоречит положениям статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции", ООО "Альфа+Бэтерис" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Спорные правоотношения по своей правовой природе подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат специальному регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в случае, когда другая сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 610 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Исключением из данного правила является, в том числе, наличие у арендатора государственного или муниципального имущества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с частями 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды, государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1)           размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2)   минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно пункту 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отклонил довод ФГУП «ФТ-Центр» об отсутствии у арендатора государственного или муниципального имущества, надлежащим образом исполнившего обязательства по заключенному на торгах договору аренду, права требовать заключения на новый срок договора аренды такого имущества без проведения торгов.

Из содержания приведенных норм права и разъяснений следует, что преимущественное право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок является преференцией для лиц, которые приобрели право на заключение такого договора по результатам проведения конкурса либо аукциона и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды. Такая преференция направлена на стимулирование арендаторов государственного или муниципального имущества к надлежащему исполнению обязательств по договорам аренды, при котором арендаторы в дальнейшем освобождаются от необходимости обязательного перезаключения договора на торгах

При разрешении вопроса о наличии права требовать заключения договора аренды на новый срок определяющее значение имеет факт заключения его по результатам проведения торгов, а также обстоятельства надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды государственного или муниципального имущества.

Для целей признания арендатора надлежащим образом исполнившим обязательства по договору аренды государственного и муниципального имущества определяющее значение имеют обстоятельства наличия (отсутствия) задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням).

В соответствии с положениями пунктов 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», а также положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор не может быть признан надлежащим образом исполнившим обязательства по договору аренды государственного и муниципального имущества