Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2015 по делу n А53-17496/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

оснований продления договора на новый срок у него не имелось.

При этом суд первой инстанции удовлетворил требование общества об обязании ДИЗО заключить с обществом договор аренды на 5 лет, мотивировав решение в этой части тем, что изначально спорный земельный участок предоставлялся лицу для целей строительства, которое осуществлялось им на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено, существующий способ защиты не может в полной мере служить цели завершения строительства (создания объекта); судом общей юрисдикции признано право собственности на объект незавершенного строительства за предшествующим арендатором спорного земельного участка, таким образом, право истца на указанный объект легализовано; планируемое к строительству многоэтажное офисное здание со встроенной автостоянкой подлежит возведению на двух земельных участках (один из которых является спорным) как единый комплекс; в срок построить указанный объект общество не имело объективной возможности; общество находится в процедуре банкротства и погашение задолженности по арендной плате может привести к преимущественному удовлетворению одних кредиторов перед другими; отказ в предоставлении участка не позволит завершить строительство объекта и приведет к нарушению прав кредиторов общества и участников долевого строительства.

Оценив приведённые выше выводы суда первой инстанции по делу, суд апелляционной инстанции признал их противоречащими друг другу, поскольку, констатировав законность отказа ДАиГ в заключении с обществом договора аренды спорного земельного участка на новый срок, суд первой инстанции обосновал удовлетворение требования общества об обязании ДИЗО   заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка на новый срок ссылками на обстоятельства, обосновывающие, как это следует из постановления суда кассационной инстанции, отсутствие у ДАиГ законных оснований для отказа в заключении с обществом договора аренды спорного земельного участка на новый срок. Так же признание судом первой инстанции законным отказа ДАиГ в предоставлении обществу в аренду спорного земельного участка на новый срок в силу ч.5 ст. 201 АПК РФ влечёт за собою отсутствие законных оснований для возложения судом на уполномоченный орган обязанности устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества оспариваемым им отказом в пролонгации договора аренды.

Дополнительно оценив обстоятельства дела с учётом обязательных в силу ст. 289 АПК РФ указаний суда кассационной инстанции, данных при направлении дела на новое рассмотрение, суд апелляционной инстанции, как суд нижестоящий инстанции, для которого обязательны указания суда вышестоящей инстанции, пришёл к выводу о том, что требование общества о признании незаконным отказа ДАиГ в предоставлении обществу спорного земельного участка в аренду на новый срок подлежало удовлетворению по следующим основаниям.

Так, согласно материалам дела, заключению обществом и ДИЗО договора аренды спорного земельного участка и приобретению обществом права собственности на объект незавершенного строительства предшествовали следующие обстоятельства, так же установленные судом первой  инстанции.

Постановлением администрации № 963 от 24.07.1992 во исполнение решения горисполкома №1080 от 30.12.1987 МПП ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону в бессрочное пользование предоставлен земельный участок площадью 0,151 га в зоне реконструкции, занятый малоценным жилым фондом и нежилыми строениями, подлежащими сносу по ул. Шаумяна 60, 62, ул. Социалистической, 65 (частично) для проектировки и строительства жилого дома.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону №1890 от 19.07.2000 МУФЗ ЖКХ (ранее - МПП ЖКХ) Ленинского района г. Ростова-на-Дону продлен на 3 года срок строительства 2-ой очереди жилого дома по ул. Шаумяна, 60, на основании Постановления администрации №963 от 24.07.1992 для проектирования и строительства жилого дома.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 859 от 25.04.2003 МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону продлен срок, установленный Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону №1890 от 19.07.2000 в целях завершения реконструкции и строительства 2-ой очереди жилого дома.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 463 от 30.03.2004 внесены изменения в Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону №859 от 25.04.2003, которыми МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону продлен на 2 года срок выполнения строительных работ второй очереди жилого дома на ранее предоставленном в бессрочное пользование земельной участке по ул. Шаумяна, 60.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 05.05.2004 № 693 у МУФЗ ЖКХ Ленинского района был изъят, а индивидуальному предпринимателю Лисицыну Виктору

Ивановичу (далее - ИП Лисицын В.И., предприниматель) предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,050 га по ул. Социалистической, 63 в г. Ростове-на-Дону, занятый аварийным строением, подлежащим сносу. Земельный участок предоставлялся для выполнения работ по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения сроком на 2 года.

01.06.2004 между МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону и Лисицыным В.И. был заключен договор о совместной деятельности №10, согласно которому стороны договорились объединить свои вклады и совместно действовать для строительства многоэтажного офисного здания по ул. Шаумяна, 60 и после ввода в эксплуатацию произвести между собой раздел.

В качестве вклада в совместную деятельность МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону внесло предоставленную ему на основании Постановления №463 от

30.03.2004   право постоянного бессрочного пользования земельным участком по ул. Шаумяна, 60, а ИП Лисицын В.И. в качестве вклада в общее дело принял на себя выполнение обязанностей заказчика-застройщика, выполнение строительно-монтажных работ, предоставление необходимых строительных материалов, а также обязанности по вводу объекта в эксплуатацию.

Постановлением Мэра города от 30.03.2005г. № 413, были внесены изменения в пункты 2, 3.2., 3.3.1. и 5. Постановления Мэра города от 05.05.2004 № 693, согласно которым земельный участок предоставляется для выполнения работ по проектированию и строительству многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 738 от 31.05.2005 внесены изменения в Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону № 1890 от 19.07.2000, Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону №463 от 30.03.2004, в части строительства 2-й очереди жилого дома по ул. Шаумяна, 60 согласно которым для проектирования и строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой.

23.06.2005г. между ИП Лисицыным В.И. и обществом был заключен договор о совместной деятельности №3, в соответствии с которым Участники обязались объединить свои вклады и совместно действовать для строительства многоэтажного офисного здания.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 07.11.2006 №1273 срок аренды ИП Лисицыным В.И. ранее предоставленного ему земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 01:0030, площадью 0, 0501 га по ул. Социалистической, 63 был продлен на 2 года.

06.03.2007 между ИП Лисицыным В.И. и обществом заключен договор перенайма №5 (передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды), в соответствии с которым гражданин согласно договора о совместной деятельности от 23.06.2005           передал обществу все принадлежащие ему по договору аренды земельного участка от 29.01.2007 №1273и, заключенного между ИП Лисицыным В.И. и ДИЗО г. Ростова-на-Дону (далее - основной договор), права и перевел на общество все возложенные на гражданина по Основному договору обязанности, а общество приняло все возложенные на гражданина права и обязалось выполнять предусмотренные основным договором обязанности.

21.02.2008 между обществом и ИП Лисицыным В.И. заключен договор купли-продажи, по условиям которого общество приобрело у предпринимателя объект незавершенного строительства, литер: А, этажность: 5, подземная этажность: 1, общая площадь застройки 1897, 6 кв.м, степень готовности 10%, инвентарный номер №5054, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60.

Объект незавершенного строительства принадлежал ИП Лисицыну В.И. на основании решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.10.2007.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону №62 от 07.02.2012 обществу для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной площадкой предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050701:30 площадью 501 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63.

07.06.2012 на основании вышеуказанного постановления между ДИЗО и обществом заключен договор аренды земельного участка №33984 от 07.06.2012 сроком до 15.01.2013.

Договор аренды спорного земельного участка №33984 от 07.06.2012 сроком до 15.01.2013 не был признан в установленном порядке недействующим и не был расторгнут до истечения срока его действия, а потому является законным.

Судом первой инстанции так же установлено и подтверждается материалами дела, что  планируемое к строительству многоэтажное офисное здание со встроенной автостоянкой подлежит возведению на двух земельных участках (спорном и смежном с ним) как единый комплекс.

Это обстоятельство, как правильно на то сослался суд первой инстанции, подтверждается материалами дела и, в том числе, имеющимися в материалах дела  актами органов местного самоуправления, которые свидетельствуют о том, что спорный земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60 и смежный земельный участок по ул. Социалистической, 63 предоставлены для строительства нежилого здания как единого объекта, право собственности на который зарегистрировано за обществом на основании вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону.

Судом первой инстанции так же сформулирован основанный на обстоятельствах дела вывод о том, что общество не имело объективной возможности построить в срок указанный объект, в частности из-за того, что решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.04.2013 по делу №2-32/13 земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 62, разделен на два самостоятельных участка, а также ввиду отсутствия разрешения на завершение строительства на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60.

Поддержанные ДИЗО в апелляционной жалобе и ДАиГ в отзыве на неё возражения против заключения с обществом договора аренды спорного земельного участка на новый срок, основанные на недобросовестном исполнении обществом своих обязанностей по внесению арендной платы, а так же на нахождении общества в процедуре банкротстве правомерно отклонены судом первой инстанции со ссылкой на то, что отказ в предоставлении участка не позволит завершить строительство объекта и приведет к нарушению прав кредиторов общества и участников долевого строительства.

Эти выводы суда первой инстанции сформулированы в результате исполнения судом данных при направлении дела на новое рассмотрение указаний суда кассационной инстанции о необходимости дачи оценки действиям органов местного самоуправления, препятствующим заключению договора аренды на новый срок на предмет наличия у них признаков злоупотребления правом с точки зрения законных интересов кредиторов общества, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, и участников долевого строительства нежилого здания.

В материалы дела обществом так же представлена оформленная надлежащим образом проектная документация на продолжение строительства объекта недвижимости на спорном и смежном земельных участках (проект организации строительства (07-05-ПОС)), из которой следует, что этот объект является единым комплексом, соответствующим строительным нормам и правилам (т.3, л.д. 64-109).

Отсутствие действующего разрешения на строительство на спорном земельном участке, равно как и то, что спорный и смежный земельный участок стоят на кадастровом учете под разными кадастровыми номерами и имели различные виды разрешенного использования, как на то ссылаются ДИЗО, ДАиГ и администрация, представляют собою устранимые препятствия в освоении обществом спорного земельного участка путём продолжения строительства объекта недвижимости.

Судя по материалам дела, общество обратилось за изменением вида разрешённого использования спорного земельного участка.

Так же обществом в материалы дела представлены документы и расчёты, подтверждающие несение обществом реальных финансовых затрат на освоение спорного и смежного с ним земельного участка для строительства на нём единого объекта недвижимости (т.4, л.д. 82), согласно которым, начиная с 2004г. предыдущим владельцем земельного участка был получен Эскизный проект офисного здания по ул. Социалистическая,63-ул. Шаумяна, 60 (л.д. 132-159 т.1), согласованный 23.09.2004 г. МУ г. Ростова-на-Дону «Комитет по архитектуре и градостроительству» (л.д. 138,144, т.1), а так же иные документы, которые неоднократно исследовались судами первой и апелляционной инстанции.

Впоследствии, начиная с 2005г. в процессе выполнения своих обязанностей вкладчика по договору о совместной деятельности № 3 от 23.06.2005г., в дальнейшем прав и обязанностей арендатора, ООО «Донквартстрой» осуществляло комплекс мероприятий по подготовке и согласованию проектной и технической документации. В частности, ООО «Донквартстрой» были понесены затраты по обследованию квартала застройки по ул. Социалистической, Серафимовича, Островского, Халтуринским в сумме 5000 рублей; проведены работы по обследованию и подготовке актов обследования земельного участка и территории населенного пункта по адресу: ул. Социалистическая, 63-ул. Шаумяна, 60, межевые работы, работы по согласованию границ землепользования, согласованию плана подземных коммуникаций с эксплуатирующими организациями, работы по разработке исходно-разрешительной документации для подготовки правовых актов о предоставлении земельных участков на общую сумму 61 461,80 рублей; понесены затраты в процессе передачи прав и обязанностей по договору аренды согласно договору перенайма б/н от 30.12.2006г. в общей сумме 1 156 286,99 рублей; затраты в процессе работ по технической инвентаризации и паспортизации объекта недвижимости в сумме 6000 рублей; произведены затраты на осуществление работ по техническому обследованию строительныъх конструкций с выдачей заключения офисного здания с подземной автостоянкой незавершенного строительства, по предварительному (визуальному) обследованию строительных конструкций с составлением расширенного акта зданий по ул. Шаумяна,58 и ул. Социалистическая, 61 в г. Ростове-на-Дону в общей сумме 50 000 рублей; проведены работы по уплотнению и закреплению грунтов армированием методом