Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2015 по делу n А53-17496/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

необоснованными; решение органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков по разным адресам -Шаумяна, 60 и Социалистическая, 63 предоставлялись отдельными актами и юридической связи между ними не имеется; данные земельные участки стоят на кадастровом учете под разными кадастровыми номерами и имеют различные виды разрешенного использования. Суд первой инстанции видимо ошибочно определил спорный земельный участок, указав в мотивировочной части решения (см. абз-3 стр. 7 решения) спорным земельным участком ул. Шаумяна,60. Хотя по факту спорным земельным участком является ул. Социалистическая, 63. Вывод суда о нарушении ДИЗО прав участников строительства является необоснованным, так как доказательства наличия выданного уполномоченным органом разрешения на строительство объекта, размещение которого согласовано обществу на спорном земельном участке, а равно совершение обществом необходимых для получения такого разрешения действий в дело не представлены; судом не был исследован вопрос о наличии зарегистрированных договоров долевого участия, а также не были истребованы документы, подтверждающие наличие у общества кредиторов-участников долевого строительства. Вывод суда о том, что погашение задолженности по арендной плате может привести к преимущественному удовлетворению одних кредиторов перед другими - несостоятелен; судом первой инстанции не учтен тот факт, что в случае заключения договора аренды на новый срок, организация не сможет оплачивать ежеквартальные начисления, создавая тем самым новую задолженность перед департаментом. Не может быть признан обоснованным вывод суда о том, что общество не имело объективной возможности построить спорный объект, так как участок по ул. Шаумяна, 60 является смежным земельным участком и в связи с этим наличие споров на смежных земельных участках не имеет значения при получении разрешения на строительство на земельном участке по ул. Социалистическая, 63; общество даже не обращалось за получением разрешения на строительство на спорном земельном участке. Возложение судом обязанности на ДИЗО заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок 5 лет не отвечает требованиям ст. 182 АПК РФ, так как не является исполнимым, поскольку у ДИЗО отсутствуют полномочия по принятию правовых актов о предоставлении земельных участков для строительства, а также судом не определены существенные условия договора аренды земельного участка. Суд первой инстанции при вынесении решения не только не указал существенные условия договора (в т.ч. размера арендной платы), но и необоснованно определил срок, на который обязал департамент заключить договор. При вынесении обжалуемого решения судом не учтено то обстоятельство, что в соответствии с п.2.3.1 разд.2 приложения 2 к решению городской думы от 21.06.2011 № 138 «Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону» вопросы подготовки правовых актов администрации о предоставлении земельных участков для строительства, а также заключении на новый срок договоров аренды относятся к компетенции ДАиГ. Согласно утвержденным Постановлением Администрации от 14.03.2014 № 234 Административному регламент установлен порядок и последовательность    выполнения    муниципальным    казенным    учреждением «Управление многофункциональных центров города Ростова-на-Дону» (далее -МКУ «УМФЦ»), специалистами ДАиГ. ДИЗО, Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону (далее -ДКСиПР) и МКУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» (далее-Фонд) действий при предоставлении муниципальных услуг «Предоставление земельного строительства, в том числе на новый срок», а также порядок взаимодействия участников в ходе оказания данных услуг.

В оставшейся части ДИЗО просит оставить решение суда без изменения.

ДАиГ и администрация в отзывах на апелляционные жалобы возражали против удовлетворения апелляционной жалобы общества и просили удовлетворить апелляционную жалобу ДИЗО.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решение проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ. В составе суда на основании ст. 18 АПК РФ определением председателя судебного состава произведена замена: судья Филимонова С.С. в связи с уходом в очередной трудовой отпуск заменена на судью Соловьёву М.В., в связи с чем рассмотрение апелляционных жалобы производится с самого начала.

В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы общества, сославшись на приведённые в ней и с дополнениями доводы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ДИЗО.

Представитель ДИЗО настаивал на  удовлетворении апелляционной жалобы, сославшись на приведённые в ней доводы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы общества.

Представитель ДАиГ просил удовлетворить апелляционную жалобу ДИЗО и отказать в удовлетворении апелляционной жалобы общества.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции признал решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а апелляционные жалобы – частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 07.02.2012 N 62 обществу для завершения строительства нежилого здания предоставлен спорный земельный участок, что послужило основанием заключения ДИЗО (арендодатель) и обществом (арендатор) договора аренды от 07.06.2012 N 33984 со сроком действия до 15.01.2013 (далее - договор аренды).

Общество обратилось в ДАиГ с заявлением от 11.04.2013 о пролонгации договора аренды спорного земельного участка в целях завершения строительства нежилого здания.

Письмом от 17.05.2013 N 59-43-3/5685 ДАиГ известил общество о том, что удовлетворение вышеназванного заявления невозможно ввиду отсутствия у ДАиГ полномочий на оспаривание зафиксированного в протоколе от 01.03.2013 N 3 решения комиссии по обеспечению эффективного управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее - комиссия) о прекращении арендных отношений и возврате предоставленного для завершения нежилого здания спорного земельного участка в связи с неосвоением последнего и наличием у арендатора задолженности по арендной плате.

Полагая, что действия ДАиГ, выразившиеся в отказе в предоставлении спорного земельного участка в аренду на новый срок, являются незаконными, общество обратилось в суд с настоящим заявлением, в котором, с учётом  произведённых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, просит признать незаконным отказ ДАиГ в предоставлении земельного участка в аренду и обязать ДИЗО заключить с обществом договор аренды земельного участка на новый срок 5 лет.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции, с учётом обязательных в силу ст. 289 АПК РФ указаний суда кассационной инстанции, данных при направлении дела на новое рассмотрение, пришёл к выводу о том, что заявление общества подлежало частичному удовлетворению  по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 198, ч.4 ст. 200, ч.5 ст. 201 АПК РФ и п. 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требовании о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должно помимо прочего содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочии на совершение оспариваемых действии (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действии (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (ст. 65, ч.5 ст. 200 АПК РФ).

В соответствии со ст. 130 ГК РФ  к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Формулируя в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 правовой подход, согласно которому при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию, Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации отметил, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с п.4 ч.2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанции об отказе в признании незаконным отказа ДАиГ в предоставлении обществу спорного земельного участка на новый срок и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд кассационной инстанции указал, что при формулировании данного вывода  суды первой и апелляционной инстанций не установили обстоятельства, предшествовавшие заключению обществом и ДИЗО договора аренды спорного земельного участка, приобретению обществом права собственности на объект незавершенного строительства; обстоятельства, связанные с подготовкой и согласованием проектной и технической документации на нежилое здание, внесением в нее изменений, а также обстоятельства, препятствовавшие выдаче обществу разрешения на строительство названного объекта. Судами также не дана оценка обстоятельствам, установленным вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции, которыми осуществлены раздел смежного земельного участка и освобождение прав на него от обременений в пользу третьих лиц, признано право собственности на объект незавершенного строительства за предшествующим арендатором спорного земельного участка.

Суд кассационной инстанции так же указал, что вывод о наличии (отсутствии) у общества права на пролонгацию договора аренды с целью завершения строительства не мог быть сделан без оценки договора аренды на предмет его соответствия нормам действовавшего в момент его заключения законодательства. Действиям органов местного самоуправления, препятствующим заключению договора аренды на новый срок, следовало также дать оценку на предмет наличия у них признаков злоупотребления правом с точки зрения законных интересов кредиторов общества, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, и участников долевого строительства нежилого здания.

При таких обстоятельствах, по мнению суда кассационной инстанции, без установления вышеназванных обстоятельств выводы судов об отсутствии у арендодателя обязанности по заключению с арендатором договора аренды на новый срок, о возможности реализации обществом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок только в случае предоставления спорного земельного участка в аренду третьему лицу, об отсутствии влияния планируемого обществом завершения строительства нежилого здания, судебной тяжбы о правах на смежный земельный участок и связанной с этим невозможности освоения спорного земельного участка на обязанность департамента архитектуры и градостроительства по пролонгации арендных отношений в отсутствие разрешения на строительство объекта на двух земельных участках не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, допущенные судами нарушения норм процессуального права, могли привести к принятию неправильного судебного акта, что в соответствии с п.3 ч.1 ст. 287, и ч.ч. 1,3 ст. 288 АПК РФ является основанием отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В принятом по итогам нового рассмотрения дела решении суд первой инстанции фактически подтвердил изложенный им в отменённом судом кассационной инстанции решении вывод о законности оспариваемого в деле отказа ДАиГ в предоставлении обществу в аренду спорного земельного участка на новый срок, сославшись, как и прежде в отменённом судом кассационной инстанции решении на то, что нормами действующего законодательства не установлена обязанность арендодателя по заключению с арендатором договора аренды на новый срок, и преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано арендатором только в случае предоставления спорного земельного участка в аренду третьему лицу. В этой связи следует признать, что при отказе в заключении договора аренды на новый срок ДАиГ действовал в соответствии с законом,