Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2014 по делу n А32-17144/2010. Изменить решение (ст.269 АПК)

хозяйства находились в аренде у созданного на базе трудового коллектива объединения организации арендаторов «Коммунальная служба» на основании договоров аренды с правом выкупа от 31.03.1989 и от 01.01.1991.

Решением исполнительного комитета Анапского городского Совета народных депутатов от 27.12.1991 N 825/1 зарегистрировано арендное предприятие «Коммунальная служба».

С целью выкупа арендованного имущества члены трудового коллектива учредили ТОО «Горкомхоз», зарегистрированное 25.12.1992г. и выкупившее переданный в аренду имущественный комплекс.

Постановлением главы администрации г. Анапы от 27.07.1993 N 1347 утвержден план границ земельных участков общей площадью 2,1445 га, занимаемых муниципальным предприятием «Коммунальная служба», в том числе гостиницей «Анапа» - площадью 0,5159 га. В выданном государственном акте серии КК-2 N 403000000300, подтверждающем право бессрочного (постоянного) пользования муниципального предприятия «Коммунальная служба» на земельный участок общей площадью 2,1445 га, содержится чертеж границ земельного участка N 2 площадью 0,5159 га под гостиницей «Анапа».

Постановлением главы г. Анапа от 29.07.1998 N 275 зарегистрировано преобразование ТОО «Горкомхоз» в ООО «Горкомхоз».

Государственная регистрация перехода к ООО «Горкомхоз» права собственности на здание гостиницы (пансионата) «Анапа» подтверждена свидетельством о государственной регистрации прав от 26.11.2001 серии 23-АА N 415723.

В рамках дела № А32-57735/2005 вступившими в законную силу судебными актами (преюдициальными для санатория как участника спора и общества и Микаэлян А.А. как правопреемников ООО «Горкомхоз» в земельных правах в связи с принадлежностью недвижимости) сделан вывод о том, что ТОО «Горкомхоз» являлось субъектом права постоянного бессрочного пользования по указанному государственному акту в порядке правопреемства (п. 4 ст.16 Основ законодательства СССР об аренде, п. 2 ст. 15 Закона РСФСР от 25.12.1990 N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности", п. 5 Указа Президента Российской Федерации № 1230 от 14.10.1992г.).

Постановлением главы города-курорта Анапы от 30.08.2002 N 884 земельный участок с измененными площадью 5099 кв. м и кадастровым номером 23:37:0102001:0028, на котором расположено здание гостиницы (пансионата) «Анапа», предоставлен в аренду ООО «Горкомхоз» сроком на 5 лет.

Пунктом 3.1 названного постановления в редакции постановления главы города-курорта Анапы от 06.09.2002 N 908 арендатору предписывалось обеспечить санаторию беспрепятственный доступ на части земельного участка площадью 17 и 34 кв. м, необходимые для эксплуатации, ремонта и обслуживания канализационной насосной станции и трансформаторной подстанции соответственно, а также занимаемые коммунальными, инженерными и электрическими сетями.

Во исполнение указанного постановления администрацией и ООО «Горкомхоз» заключен договор аренды земельного участка от 23.09.2002 № 196, а между ООО «Горкомхоз»  и санаторием соглашение об установлении частного сервитута для ремонта и обслуживания КНС и ТПП согласно чертежу и топосъемок, приложенных к договорам (т. 9 л.д. 29).

Однако решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2004г. по делу № А32-7179/2004 признано ничтожной сделкой вышеуказанное соглашение о сервитуте, поскольку право предоставления сервитута признано судом за собственником, но не субъектом вторичного титула, каковым являлось общество.

А решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2004 по делу N А32-22333/2004, оставленным без изменения постановлениями апелляционной инстанции от 28.02.2005 и кассационной инстанции от 12.05.2005, признаны недействительными постановления главы города-курорта Анапы от 30.08.2002 № 884 и от 06.09.2002 N 908 ввиду нарушения прав санатория как балансодержателя находящихся на земельном участке канализационной насосной станции и трансформаторной подстанции, в связи с чем постановлением главы города-курорта Анапы от 28.03.2005 N 816 признанные недействительными постановления отменены.

По заказу ООО «Горкомхоз» границы земельного участка восстановлены в соответствии с государственным актом серии КК-2 N 403000000300.

29 марта 2007 года ООО «Горкомхоз» (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи, предметом которого явилось отчуждение расположенных на земельном участке объектов недвижимости и на основании которого 3 сентября 2007 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены записи о переходе к истцу права собственности на здание гостиницы «Анапа», здание насосной с резервуаром, здания складов (литеры Г, Г1), мощение асфальтовое (далее - договор купли-продажи от 29.03.2007, объекты недвижимости).

В пункте 2.1 договора купли-продажи от 29.03.2007 отражено нахождение недвижимого имущества на земельном участке мерою 5159 кв. м, предоставленном продавцу в постоянное (бессрочное) пользование постановлением главы администрации курорта Анапа от 27.07.1993 N 1347, что подтверждено государственным актом серии КК-2 N 403000000300.

Общество (арендодатель) и санаторий «Старинная Анапа» (арендатор) заключили договор аренды недвижимости, по условиям которого, арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование, для организации и осуществления арендатором санаторно-курортной деятельности, принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи

от 29.03.2007.

Согласно пункту 4.1 договора аренды от 06.09.2007, срок его действия установлен равным 11 месяцам, в связи с чем сторонами не регистрировался.

На основании договора купли продажи от 15.12.2008 недвижимое имущество перешло в общую долевую общества и физического лица в долях 9/10 и 1/10 соответственно, в подтверждение чего собственникам выданы свидетельства о государственной регистрации права.

В кадастровом паспорте от 03.09.2010 N 2343/12/10-681531 содержатся сведения о том, что земельный участок поставлен на кадастровый учет 03.09.2010, его границы в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены. Субъектом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок указано муниципальное предприятие «Коммунальная служба», а правоподтверждающим документом - государственный акт от 27.07.1993 N 403000000300.

В ходе строительства бассейна санаторием «Старая Анапа» выявлено прохождение по земельному участку кабельных линий, соединяющих объекты ответчика с принадлежащей ему трансформаторной подстанцией, о чем письмом от 31.05.2010 N 34­05 сообщено санаторию с предложением о переносе кабелей на территорию санатория (т. 1, л.д. 43).

Выраженный в письмах от 31.05.2010 N 164 и от 01.06.2010 N 166 отказ санатория от переноса электрического кабеля за границы земельного участка послужил основанием обращения истца в арбитражный суд.

Мнение санатория о наличии у бассейна литер Г2 признаков самовольной постройки послужило основанием для обращения в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

Судом первой инстанции иск общества правомерно квалифицирован как негаторный, в связи с чем верно определен предмет доказывания по делу.

Из содержания статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что условием удовлетворения требования об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов, свидетельствующих о том, что собственник (иной титульный владелец) претерпевает нарушения своего права. Такое требование может быть удовлетворено при одновременной доказанности следующих обстоятельств: наличие права собственности (иного вещного права) у истца; наличие препятствий в осуществлении прав собственности или владения; создание именно ответчиком препятствий в использовании собственником (иным титульным владельцем) имущества, не соединенных с лишением владения, и неправомерность таких действий ответчика.

На момент вынесения судом первой инстанции решения по делу сторонами не было доведено до сведения суда то обстоятельство, что право постоянного бессрочного пользования под объектами недвижимости общества и Мусаэлян А.А. переоформлено на право аренды двух сформированных земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора.

Так, на основании постановления администрации МО г.-к. Анапа от 23.01.2014г. № 170 между Управлением имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа, Мусаэлян А.А. и обществом заключен договор аренды земельного участка от 05.02.2014г. № 3700005963 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:95 площадью 1130 кв.м на срок до 2063 года. Постановлением администрации от 03.03.2014г. разрешенный вид использования данного участка изменен на «для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения».

На основании постановления администрации МО г.-к. Анапа от 25.12.2013г. № 5349 между Управлением имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа, Мусаэлян А.А. и обществом заключен договор аренды земельного участка от 16.01.2014г. № 3700005948 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:685 площадью 4000 кв.м на срок до 2062 года для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Указанные договоры зарегистрированы в установленном порядке.

Поскольку суд первой инстанции не был информирован о данном обстоятельстве, он со ссылкой на правила статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и 35 Земельного кодекса Российской Федерации исследовал объем права постоянного бессрочного пользования общества.

В целях проверки легитимации истца и во исполнение обязательных указаний суда кассационной инстанции при новом рассмотрении дела судом первой инстанции определением от 21.05.2013г. была назначена судебная экспертиза. Перед экспертами ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «Экспо» были поставлены в том числе задачи определить площадь и конфигурацию земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости.

По результатам исследования эксперты пришли к выводу, что площадь соответствующего участка составит 5356 кв.м и схематично изобразили его границы в соотношении с существующими строениями и границами существующих кадастровых участков (л.д. 148, 149 т.1).

Поскольку судом экспертам было дано указание не учитывать сложившуюся застройку, определенный участок вышел за границы существующих кадастровых участков и границы его налагаются в том числе на строения санатория.

Вместе с тем, представленная схема может быть использована для целей рассмотрения спора, поскольку выполнена с отображением границ существующих кадастровых участков и при сопоставлении с публичной кадастровой картой (http://maps.rosreestr.ru/) позволяет установить имеющие значение для дела обстоятельства.

Как следует из материалов дела земельный участок по ул. Набережной, 2 в г. Анапа площадью 5159 кв.м был учтен 27.07.1993г., имел кадастровый номер 23:37:0102001:217. В настоящее время публичная кадастровая карта не отображает графически местонахождение данного участка в связи с преобразованиями 2002 года, являвшимися предметом рассмотрения в деле № А32-22333/2004.

Как указано выше для целей передачи земли в аренду ООО «Горкомхоз» с учетом необходимости санатория в доступе к КНС и ТПП сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:28 площадью 5099 кв.м. Указанный участок отображается на публичной кадастровой карте с той же датой постановки на учет, что и участок 23:37:0102001:217.

Согласно публичной кадастровой карте земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:28 в настоящее время снят с учета.

Согласно представленным в материалы дела кадастровым паспортам из данного участка 02.08.2005г. образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0102001:95 площадью 1130 кв.м и 23:37:0102001:96 площадью 20 кв.м (пояснения УФАКОН по Краснодарскому краю по вопросу формирования указанных участков на л.д. 61-62 т.8). Из оставшейся части участка 23:37:0102001:28 (и соответственно 23:37:0102001:217) 06.09.2013г. сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102001:685 площадью 4000 кв.м.

Все три указанных участка сформированы (границы определены координатами), с кадастрового учета не сняты.

Выполненная экспертом схема (л.д. 149  т.9) в сопоставлении с публичной кадастровой картой позволяет установить, что существующая ТПП санатория расположена за границей сформированных участков.

Поскольку под КНС также сформирован земельный участок до настоящего времени не снятый с кадастрового учета и данный участок обществу на каком-либо праве не принадлежит, вывод суда первой инстанции о расположении на земельном участке, принадлежащем обществу, объектов недвижимости санатория неверен.

Вместе с тем, согласно выполненной экспертом схеме спорные кабельные линии проходят по территории земельных участков общества с кадастровыми номерами 23:37:0102001:685 и 23:37:0102001:95, а предоставленные в аренду обществу участки соответствуют (не выходят за границы) территории, определенной экспертом как необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, ввиду чего легитимация общества на обращение с настоящим иском подтверждена.

Кроме того, вывод суда первой инстанции о наличии у санатория права постоянного бессрочного пользования земельным участком, который ранее был объектом права бессрочного пользования обществом (согласно схеме эксперта таковым с очевидностью был весь ранее учтенный участок 23:37:0102001:28 (либо 23:37:0102001:217)) принципиально неверен даже если бы имелись основания полагать такой участок неделимым.

С момента возникновения у санатория права собственности на возведенный на земельном участке объект недвижимости существовавшее право постоянного (бессрочного) пользования общества не прекратилось автоматически в силу закона. Такое основание прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не установлено ни положениями статьи 36, ни положениями статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации дает не право землепользования, но право на его оформление в установленном порядке. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 20.02.2014 по делу N А01-478/2013.

Равным образом отсутствуют установленные законом основания полагать санаторий автоматически приобретшим право постоянного бессрочного пользования в указанном случае. Указанное противоречило бы и правилам статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд первой инстанции исходил из неверного вывода о том, что санаторий осуществлял прокладку кабеля по принадлежащему ему земельному участку.

Однако отсутствие прав санатория на земельный участок,