Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2015 по делу n А53-24969/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

08.06.2015 по делу № А32-26019/2013).

По общему правилу, прекращение арендных правоотношений в отношении земельного участка, находящегося к публичной собственности, должно приводить к освобождению данного участков арендатором от своего имущества и возвращению участка арендодателю, за исключением тех ситуаций, при которых арендатор в силу прямого указания закона наделяется преимущественным правом на получение земельного участка в собственность либо в аренду.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляется один из основных принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учётом норм права, действовавших на момент принятия судебного акта.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривалось исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретали права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В силу части 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускался отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определялся в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования.

Федеральным законом Российской Федерации № 171-ФЗ от 23.06.2014 в положения Земельного кодекса Российской Федерации внесены изменения, вступившие в действие с 01.03.2015. Вместе с тем, ранее существовавший принцип преимущественного права на приватизацию публичных земель собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на данных участках, был сохранён.

Так подпунктом 6 пункта 2 статей 39.3, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков (заключение договоров аренды), находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, для правильного разрешения существующего спора в рамках настоящего дела подлежал выяснению вопрос о том, было ли ООО ПКФ «Донжилстрой» в силу выше приведенных норм права наделено преимущественным правом на приобретение земельного участка в собственность либо в аренду.

Из представленных в материалы дела технических паспортов, топографической съемки и актов осмотра земельного участка следует, что на момент вынесения решения по делу на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0070101:3 размещаются следующие строения:

- железобетонный забор высотой ориентировочно 2м.;

- металлический забор высотой ориентировочно 2м.;

- модульная трансформаторная подстанция общей площадью 5 кв.м.;

- бетонная площадка ориентировочной площадью 2 000 кв.м.;

- парковка автомобилей;

- строение «Автосалон», лит. АА, общей площадью 3 450,8 кв.м.;

- строение «Автосалон», лит. АБ, общей площадью 1 353,1 кв.м.;

- строение «Автомалярный цех», лит. АВ, общей площадью 1 623,8 кв.м.;

- строение «Гараж», лит. АГ, общей площадью 40,8 кв.м.;

- строение «Склад», лит. АД, общей площадью 72,4 кв.м.;

- строение «Склад», лит. АЕ, общей площадью 12,4 кв.м.;

- строение «Гараж», лит. АЖ, общей площадью 41 кв.м.;

- строение «Пункт охраны», общей площадью 4 кв.м.;

- проходная, лит. Б, общей площадью 123,3 кв.м.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО ПКФ «Донжилстрой» на проходную лит. Б, общей площадью 123,3 кв.м.

Право собственности на указанный объект недвижимого имущества в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации было признано за ООО ПКФ «Донжилстрой» постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 по делу № А53-12680/2013.

В ходе рассмотрения данного дела судом апелляционной инстанции были установлены следующие фактические обстоятельства.

10.05.1994 администрацией г. Ростова-на-Дону было издано постановление № 697 «О предварительном согласовании места размещения производственной базы», согласно которому ООО ПКФ «Донжилстрой» было согласовано размещение производственной базы в северо-западном промузле г. Ростова-на-Дону на участке, ориентировочной площадью 1,6 га.

На основании постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону № 294 от 28.02.1996 «О предоставлении земельного участка» между администрацией г. Ростова-на-Дону и ООО ПКФ «Донжилстрой» заключен договор аренды земельного участка № 9523 «и» от 06.01.2000 с кадастровым номером 61:44:0070101:3, общей площадью 18 638 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-ый Машиностроительный, 1.

В 1994 году ООО ПКФ «Донжилстрой» в соответствии с положениями СНиП 3.01.01-85* 1985 года было получено разрешение инспекции Гоархстройнадзора № 61/4873 на производство работ по строительству производственной базы.

В период с 1994 по 1996 годы истцом получены следующие разрешения и согласования:

- согласование Ростовского городского комитета по охране окружающей среды от 22.10.1996 № 1145/ГК;

- заключение № 166 от 14.06.1996 Центра Госсанэпиднадзора г. Ростова-на-Дону;

- заключение № 01-20/4009 от 07.03.1995 Комитета по архитектуре и градостроительству;

- согласование Ростовского городского комитета по охране природы от 17.02.1994 № 1841 ГК;

- заключение № 25-П от 26.12.1994 Комитета по архитектуре и градостроительству;

- заключение № 267 от 05.12.1994 городского центра Госсанэпиднадзора г. Ростова-на-Дону.

Постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону № 2069 от 06.11.1997 «О продлении сроков строительства» продлен срок строительства производственной базы по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-ый Машиностроительный, 1.

На основании заключенных между ООО ПКФ «Донжилстрой» и администрацией договоров о передаче средств на развитие инфраструктуры № 230 от 25.10.1995 и № 369 от 10.10.1997 издано постановление главы администрации г. Ростова-на-Дону № 1929 от 14.04.1998 «О продлении сроков строительства», которым продлен срок строительства производственной базы по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-ый Машиностроительный, 1.

Постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону № 1494 от 06.07.1999 «О продлении сроков строительства» продлен срок строительства производственной базы по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-ый Машиностроительный, 1.

Постановлением мэра города № 1050 от 27.05.2003 истцу было разрешено выполнение работ по проектированию и строительству салона-магазина и складских помещений на ранее предоставленном земельном участке.

ООО ПКФ «Донжилстрой» было получено разрешение на строительство № RU 61310000-4873-1 от 21.09.2010 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 61310000-4873 от 25.01.2011.

На основании указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец зарегистрировал право собственности на объекты недвижимого имущества в Управлении Росреестра по Ростовской области 21.12.2011 (свидетельства о государственной регистрации права серия 61-АЖ №№ 022575, 022576, 022880, 022881, 022882, 022883, 022884).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2013 по делу № А53-16312/2012 зарегистрированное право собственности ООО ПКФ «Донжилстрой» на спорные объекты недвижимости (на производственный корпус лит. «А»; проходную лит. «Б»; гараж лит. «Г»; гараж литер «Д»; склад лит. «Е»; склад литер «Ж»; гараж литер «З») признано отсутствующим, поскольку разрешение на строительство № RU 61310000-4873-1 от 21.09.2010 было выдано истцу уже после возведения объектов, в то время как Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство завершенного строительством объекта.

В соответствии с определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2013 (в рамках рассмотрения дела № А53-31448/12) департаментом было принято распоряжение № 457 от 14.03.2013 «О создании рабочей группы по проведению обследования земельного участка по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, 1.

Актом обследования земельного участка № 800 от 18.03.2013 установлено, что находящиеся ранее на земельном участке 5 строений демонтированы (лит. А, лит. Г, лит. Д, лит. Е, лит. З) кроме проходной лит. Б, площадью 123,3 кв.м., инвентарный номер 8553 (3579/10) и склада площадью 52,4 кв.м., инвентарный номер 8553 (3579/10), лит. «Ж».

МУПТИ и ОН на дату 18.03.2013 зафиксирован факт сноса лит. А, лит. Г, лит. Д, лит. Е, лит. З, находящихся в г. Ростове-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, 1.

В ходе проведения по делу судебной экспертизы было установлено, что ООО ПКФ «Донжилстрой» был произведен снос производственного корпуса лит. А, гаража лит. Г, гаража лит. Д, склада лит. Е, склада лит. Ж, гаража лит. З, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-ый Машиностроительный, 1, в связи с чем иск ООО ПКФ «Донжилстрой» в указанной части не подлежал удовлетворению.

При вынесении постановления суд апелляционной инстанции констатировал, что на момент строительства здания проходной лит. «Б» ООО ПКФ «Донжилстрой» располагало всей необходимой разрешительной документацией, здание соответствует градостроительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, угрозы жизни и здоровью населения не представляет, права третьих лиц не затрагивает, может использоваться в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (не имеет характера объекта вспомогательного назначения).

В рамках судебного дела А53-31448/2012 был рассмотрен иск департамента об обязании ООО ПКФ «Донжилстрой» осуществить снос следующих строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0070101:3: стационарного строения – металлической каркасной конструкции, расположенной на фундаменте, облицованной стеклом и панелями из профильного металлического листа, ориентировочной площадью 2450 кв.м.; одноэтажного строения – пункта охраны, ориентировочной площадью 4 кв.м.; стационарного строения – металлической каркасной конструкции, расположенной на фундаменте, облицованной панелями из профильного металлического листа, ориентировочной площадью 1580 кв.м.; проходной лит. «Б», площадью 123,3 кв.м.; склада лит. «Ж», площадью 52,4 кв.м.; стационарного строения – металлической каркасной конструкции, расположенной на фундаменте, облицованной стеклом и панелями из профильного металлического листа, ориентировочной площадью 1095 кв.м.; железобетонного забора, ориентировочной высотой 2 м. Исковые требования основывались на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2014 в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объёме.

Отказывая в иске департамента в части сноса проходной лит. Б суд руководствовался тем, что постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 по делу № А53-12680/2013 за ООО ПКФ «Донжилстрой» было признано право собственности.

Отказывая в иске департамента в части сноса склада лит. Ж суд руководствовался тем, что ранее имевшийся склад лит. Ж был снесён.

Отказывая в иске департамента в части сноса остальных спорных строений суд руководствовался тем, что данные строения не являются капитальными, в связи с чем к ним не подлежат применению нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данной части судебный акт основывался на выводах судебной экспертизы, которые не оспаривались сторонами спора.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в судебных актах по делам № А53-31448/2012, А53-31448/2012,